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一括借上げ(サブリース)などの賃貸住宅管理業者等への全国一斉立入検査結果

令和5年5月15日、国土交通省より、令和5年1月から2月にかけ、全国 97 社の賃貸住宅管理業者及
び特定転貸事業者(サブリース)へ立入検査を実施した結果、 59 社に是正指導を行ったと発表されました。

主な指摘内容
1 管理受託契約締結時の書面交付義務違反(法14条) 28件
⇒法定記載事項の記載不備など
2 書類の備え置き及び閲覧義務違反(法32条) 18件
⇒業務状況調書未作成、業務状況調書を電子のみで保存(書面化できない状態で保存)など
3 管理受託契約重要事項説明義務違反(法13条) 17件
⇒法定記載事項の記載不備など
4 従業員証明書の携帯義務違反(法17条) 15件
⇒従業員証明書未作成
5 帳簿の備付け義務違反(法18条) 11件
⇒事業年度ごとの記載をしていない、一部未作成など
6 特定賃貸借契約締結時の書面交付義務違反(法31条) 10件
⇒法定記載事項の記載不備など

一括借上げ(サブリース)とは何か?
サブリースとは、一つの物件を借りて、それを他の人に貸す契約です。

たとえば、Aさんが大きなアパートを所有しているとします。
しかし、借り手を見つけたり、家賃を集めるのが大変だと思ったAさんは、B社という会社にアパート全体を貸すことにしました。

B社はアパートの部屋を人々に貸し、家賃を収集します。
そして、その一部をAさんに支払います。

メリット
けいやくの相手が一括借上げ(サブリース)会社だけなので、毎回の入退去ごとに発生する契約や原状回復の手続きの手間がかからないことです。

これがサブリースの基本的な仕組みです。

一括借上げ(サブリース)のデメリット
サブリースは便利ですが、デメリットもあります。

  1. 家賃収入が減額:一般的には家賃収入の80%~90%
  2. 倒産リスク:B社が倒産したり、不適切な管理をしたりすると、物件価値が下がる可能性があります。
  3. コントロールが難しい:物件の管理をB社に任せると、物件状態や借り手についての管理が難しくなります。
  4. 一括借上げ契約の複雑さ:サブリース契約は通常の賃貸契約よりも複雑で、法的問題が起こった場合、対処が難しいかもしれません。

一括借上げは一見良さそうに言えますが
私はおすすめしていません。

・賃料減額要求のリスク
30年一括借上げを大々的に謳っていても賃料減額要求は少なからずあります。
拒否できるかというと一括借上げの契約内容によっては難しい場合があります。

・新築時は黙っていても入居者は決まる
築10年ぐらいまでは、よほどでない限り、放おっておいても(本当に放おっておいたらいけません)入居者は決まると思います。新しい建物は人気はありますから。

・事業として考える
アパート・マンション経営は事業として捉えるものです。
先日も土地活用の相談で70代の男性の相談者から「JAからアパートを勧められている。借り上げしてくれるから何もしなくていいし。」
典型的な将来、建物が古くなって家賃を下げるても入居者が決まらず途方にくれるパターンです。
アパートを建てたら、放おっておいても入居者が決まる時代はとっくに過ぎています。
いや、もともとそんな時代は無かったと思います。
稲沢市で築30年のアパートで家賃を下げても入居者が入らず、外壁など塗り替えもできないので見栄えも悪く負のループの建物は少なからず建っています。
事業計画を建てて、自分でアパート経営を成功させるという決意がなければ、人口は減り、空き家が増えるこれからの時代を乗り越えることはできません。

だからこそ、良いパートナーを探し、全部を人任せにせず、伴奏してもらいながらのアパート経営を考えてみてはいかがでしょうか?

弊社なら、きっとお力になれますよ。

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