リースバックのメリット・デメリット トラブル事例4件｜高齢者が狙われる、相談200件超、注意点

こんにちは。稲沢あんしん不動産の佐藤です。

今回は、リースバックのメリット・デメリットと
トラブル事例について詳しく解説します。

リースバックを検討中の方は、まず注意点を知ることが重要です。

リースバックって、ご存知ですか？

実は、このリースバックについて、
2024年度だけで国民生活センターに200件を超える相談が寄せられているんです。

このリースバックっていう手法は、6年、7年ぐらい前からよく聞くようになりました。
年々増加をしているんです。

この記事では、リースバックとは？というところと、
この国民生活センターに寄せられているトラブルの内容をお話しします。

皆さんの中にはリースバックって聞いたことない人もいるかもしれません。
中には既に知っていて、
「家を売却してお金が手に入って、そのまま住み続けられる」っていいな！と思っている人もいるかもしれません。

でも実際はそう単純ではなくて、
いいところもあるんですけど、
注意しなければいけないところもたくさんあります。

リースバックとは？

まず、リースバックって何？という方のために簡単に説明します。

リースバックの仕組み

リースバックっていうのはですね、自宅とかで不動産を売却して、売却しても同じ不動産を賃貸契約で借りて、そのまま住み続けることができる仕組みです。

つまり、不動産を売却して現金を手に入れながら、そのまま同じ家に住み続けることができる方法です。

契約の重要なポイント

ポイントは売った後の賃貸契約っていうのが多くの場合、定期借家契約で結ばれます。

定期借家って更新がない契約です。

定期借家と普通借家の違い

	定期借家契約	普通借家契約
契約期間	決められた期間で終了	2年間（更新可能）
更新	更新なし	借主が希望すれば基本的に更新
退去	期間満了で必ず退去	貸主からの解約は正当事由が必要
借主の立場	弱い（期間満了で退去）	強い（住み続ける権利が保護）

リースバックでは定期借家が多い理由

• 貸主（買取業者）が将来確実に物件を回収したい
• 借主を期間満了で退去させやすい

つまり、定期借家の場合「ずっと住める」という保証はありません。

で、条件によっては普通借家の契約もありますが、これは契約条件をしっかり確認することが必要です。

リースバックのメリット・デメリット

このリースバックの一般的に言われるメリットっていうのが

• まとまった現金を短期間で調達ができる（買い取ってもらうんで）
• 住環境を変えなくて済む
• 売却後も愛着のある自宅にそのまま住める
• 引っ越し代もかからない
• 将来的に買戻しの選択肢がある場合もあります（これはオプションで相談になるのが一般的です）

反対にデメリット

• 通常の売却より安く売ることとなる
• 一般的に定期借家契約のため契約の更新ができない（契約期間満了後に住み続けたい場合は、話し合いにより再契約）

リースバックが本当に合う人は限定的

でも、現実的にリースバックが適している人は限定的です。

私の実際の仲介経験から

正直に申し上げると、私がリースバックの仲介をしたのは過去に3件です。

それほど多くない理由は、
実際に相談を受けても
「普通に売却した方が良い」と
お勧めするケースが多いからです。

実際に仲介した3件の事例

1. 地域密着の商売をされている方（戸建て）

• 商売の関係でその場所に住み続ける必要があった
• 資金調達の理由は詳しく聞きませんでしたが、家族には内緒の様子

2. 一時的な資金が必要な方（マンション）

• 管理費・修繕積立金・固定資産税の負担から解放されたい
• 一時的にまとまった資金が必要

3. 将来的な買い戻しを検討している方（戸建て）

• 将来子供が買い戻すことを前提に検討

家賃の設定は買取金額から計算された利回り10%ぐらいでした

リースバックの家賃設定の考え方（裏側）

「利回り10%」と聞いても、ピンと来ない方が多いと思います。簡単に説明すると：

利回りから考える家賃設定の仕組み

リースバックの家賃は、買取価格を基準に設定されます。

計算例：

• 買取価格が1000万円の場合
• 年間家賃 = 1000万円 × 10% = 100万円
• 月額家賃 = 100万円 ÷ 12ヶ月 = 約8.3万円

実際の事例で考えると：

• 買取価格が800万円なら → 月額家賃約6.7万円
• 買取価格が1200万円なら → 月額家賃約10万円

なぜ10%なのか？

10%が一つの目安で、
実質利回りで考えるんです。

この辺はお住まいの地域やリースバック業者によって変わりますが、
だいたいこれが基準でスタートすることが多いです。

借主（元の所有者）への影響：

• ローンや固定資産税はなくなるが、家賃支払いが発生
• 買取金額によって家賃は変わるので、
  エリアの家賃相場と比較した場合、
  高くなる人、安くなる人とさまざまです

この利回り設定を理解せずに契約すると、
「思ったより家賃が高い」ということになってしまいます。

買い戻しオプションもありますが…

買い戻しオプションとは、
リースバックで売却した契約書に、
将来、買い戻しができる特約を記載するかどうかのことです。

売却する前に決めておかないと、
あとからでは、どうすることもできません。

なお、将来買い戻しができるとは言え、
当然に買取業者も利益を考えないといけないので、
買い戻し価格は売却価格より高くなります。

私が仲介した案件での買い戻し条件：

• 買取金額の120% または 200万円のどちらか高い方の金額

例：800万円で売却した場合

• 買取金額の120% = 800万円 × 1.2 = 960万円
• 200万円上乗せ = 800万円 + 200万円 = 1000万円
• → 高い方の1000万円が買い戻し価格

例：1500万円で売却した場合

• 買取金額の120% = 1500万円 × 1.2 = 1800万円
• 200万円上乗せ = 1500万円 + 200万円 = 1700万円
• → 高い方の1800万円が買い戻し価格

この条件は、その都度変わってくると思いますが、
いずれにしても売却価格より高額になることは確実です。

こんな方にはリースバックをおすすめできない

なぜかというと

• 売却価格が相場通常の売却で売る時よりも圧倒的に低くなります
• 家賃の値上げのリスクもあります
• 定期借家権であれば、退去を迫られるリスクも考えておかなければいけません

リースバックトラブル事例4件の実態

ということで、国民生活センターに報告された実際の事例をお話しします。

事例1：長時間で契約を迫られたケース

高齢者で長時間の勧誘で判断力が低下して、重要な説明もないまま契約に追い込まれた事例。

こんなことあるのか？という内容です。

これちなみに、
自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません。

クーリング・オフとは： 契約した後でも、一定期間内であれば無条件で契約を解除できる制度のことです。訪問販売や電話勧誘販売などで、消費者を保護するために設けられています。

不動産売却ではクーリングオフは適用されません： 消費者が不動産業者に自宅を売却する場合には、宅地建物取引業法に定めるクーリング・オフが適用されないため、売買契約が成立してしまうと、無条件で契約を解除することはできません。

売主が契約を解除する場合は、手付金の倍額を買主に支払う、いわゆる「手付倍返し」で解除することとなり、手付解除が可能な期間を過ぎると、ほとんどの場合、契約条項に基づく違約金が必要となるため、注意が必要です。

事例2：恐怖を感じて契約してしまった

そもそも90代の女性一人にこの契約行為っていうのが、
もう普通じゃないですよね。考えられないですよ。

ましてや不動産の登記をするのに
司法書士という第三者が手続きに加わるのですが、
その人もわかると思うんですけどね。

ひょっとしたらグルなのかもしれません。

事例3：家賃の値上げで退去を迫られた

これも高齢の女性のかた。

ずっと住めるというのをうたい文句に
リースバックの説明を受けているみたいです。

でもそれは家賃の据え置きの意味はないということです。

事例4：認知症の父が不当な契約をさせられたケース

これも司法書士などの第三者であれば気づくし、
認知症なら所有権移転なんかできないんですけど、グルだったんでしょうか？

リースバックトラブルの問題点

実例からトラブルの問題点なんですが、まとめてみますと

1. 高齢者を狙った営業手法

判断力が低下している高齢者に対して、こう長時間居座って強引な勧誘。

こちらは国民生活センターに寄せられた内容で、この契約当事者の年代別のグラフなんですけど、こうやって見ると90代、80代、70代、もう75%が70代以上の高齢者なんですよね。

こういう方がターゲットにされているんです。

2. 重要事項の説明不足

• 違約金がかかりますとか
• 家賃の値上げの可能性がありますとか
• 家賃払えなかったら退去しないといけないんですよとか

こういった重要なことを伝えていない、伝わっていないというところです。

ただ、一般的には書面を持って説明をするんですけど、正直、書面と言ってもですね、そんなこと書いてあるのとか、読んでおいてくださいみたいなのがあったりすると、こういうトラブルは起こるでしょう。

3. 永続居住の誤解を招く表現

リースバックで家賃払えばずっと住めますよというこの甘い言葉ですね。

実際はそんなことはないんです。

リースバックの注意点｜トラブル回避の3つの対策

ということで、問題点を理解した上で、トラブルを避けるための対策ですね。ここでは3つお伝えします。

実際の経験から：悪質業者の見分け方

28年の不動産業界経験から言えることは：

悪質業者の一番の特徴は**「重要な説明を丁寧にしていないところ」**です。

ただし、これが初心者の方には判断が難しいところでもあります。だからこそ、信頼できる不動産仲介会社を間に入れることが重要なんです。

数年前では、こんな悪質な話は聞いたことなかったのですが、最近の国民生活センターの相談事例を見ると、明らかに異常な条件で契約させられている方が多いことに驚いています。

2. 通常の売却査定価格とリースバックの見積もりを複数取って諸条件を比較すること

当然、通常の売却する金額よりもリースバックは価格が低くなるので、相場に対してどれだけ差があるのかを理解をしておくこと。

これもですね、間に不動産仲介会社を挟んでおくことで、実際の売却価格が分かりますので。

私が仲介に入る場合の具体的なサポート：

• 普通売却とリースバックの比較を数字で提示：どれくらい損するのかを明確に
• 複数のリースバック業者から買取金額を提案：比較検討できる環境を整備
• リスクをしっかり理解していただく：良い面だけでなく注意点も包み隠さず説明
• 明らかに損な条件の場合はハッキリお伝えする：お客様の利益を最優先

実際に、過去の案件でも「普通に売却した方が良い」とお勧めして、リースバックを止めたケースの方が多いのが正直なところです。

家賃設定について知っておくべきこと

で、ちなみにですね、この家賃設定についてなんですが、これ知っておいてもらいたいのが、リースバックの家賃というのは買取価格からの利回りで設定される場合が多いです。

だいたい10%前後のところを一つ目安ですね。なので買取価格が高いほど、相対的に家賃が高くなる仕組みです。

なのでリースバックで検討してると言われたら、最初に「じゃあ家賃は毎月いくら払えますか？」というのがですね、我々だと確認するところです。

比較すべきポイント

で、複数のリースバック業者から条件をあなたが任せた不動産会社から取得してもらうわけなんですが、そこでの比較すべきポイントなんですけど：

• もちろんリースバックの買い取り価格
• それから家賃の設定ですよね。いくらの家賃、買い取り価格との利回りの関係も確認しないといけませんが
• それから、契約の条件です。定期借地権か普通借家かですね
• それから、将来買戻しの請求ができるかどうか、ここも大事ですね

3. 家族に必ず相談する、一人で判断しない

家族に必ず相談をしてください。一人で決めてはいけませんよ。

この記事はなかなか高齢者の方はまだインターネットを見ている人は少ないかもしれませんが、ただ見ている方のご両親とかですね。きっと今回の内容を伝えていただくと良いかもしれません。

とにかくこういった話が来たら話は聞かないで必ず家族で相談するようにと。

これ本当に怖いですから。相手は騙そうと思ってくるんで、一般の方ですと騙されてしまいますよ。怖いですよ。

最近のリースバック事情について

正直なところ、最近はリースバックの仲介はあまりやっていません。理由は、相談を受けても「普通に売却した方が良い」とお勧めするケースがほとんどだからです。

しかし、今回国民生活センターの相談事例を調べてみて、**「こんなひどいことになってるんだな」**というのが率直な感想です。

私が仲介した頃（数年前）は、こんな悪質な話は聞いたことなかったのですが、最近の事例を見ると明らかに異常な条件で高齢者を狙い撃ちしている悪質業者が増えているのを感じます。

1. リースバックが適している人は限定的

一時的な資金が必要な人や、
将来買い戻しを検討している人、
地域密着の商売で場所を離れられない人など、本当に限定的です。

2. トラブルの事例が急増している

数年前と比較して、
明らかに悪質な業者が増えています。

高齢者を狙って長時間の勧誘、そして重要な説明不足。

3. 身を守る対策

• 信頼できる不動産仲介会社を間に入れる
• 普通の売却査定価格とリースバックの条件を比較する
• 家族に必ず相談する。一人では決めない

まとめ　リースバックで売却前に知っておくべきポイント

リースバックのメリット・デメリットとトラブル事例を踏まえ、今回お話しした重要なポイントをまとめると

• リースバックのメリット・デメリットを理解する
  • メリット：現金調達、住み続けられる
  • デメリット：売却価格安い、家賃値上げ・退去リスク
• 家賃は買取価格×10%で計算されることが多い
  • 買戻しは売却価格より高額（120%または200万上乗せ）
• トラブル急増中：高齢者75%が被害
  • 長時間勧誘、重要説明不足、高額違約金
• 身を守る対策
  • 信頼できる専門家を間に入れる
  • 家族に必ず相談する
  • クーリングオフは使えないことを知っておく
• ずっと住み続けたいなら、リースバックは避けるべき
  • 定期借家契約で退去リスクあり

そのまま住み続けられるっていう甘い言葉がありますが、
しっかり契約条件を確認してください。

もし分からなければ、
信頼できるリースバックに詳しい専門家を間に入れて、
しっかりアドバイスを受けてください。

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