【2025年版】相続した賃貸アパート・マンションの売却｜査定・税金・手取り額を解説【稲沢市】
「親から相続した賃貸アパート、売ったらいくらになるんだろう…」
「税金がたくさんかかるって聞いたけど、結局いくら手元に残るの？」
「そもそも収益物件の査定って、普通の家とは違うの？」
こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。
相続した賃貸アパートやマンションの売却を考えている方から、こういったご相談をよくいただきます。
正直なところ、収益物件の売却は普通の一戸建てやマンションとは査定の考え方が全然違うんです。
今回は、稲沢市郊外の賃貸アパートを参考事例として、査定方法から税金、最終的に手元に残る金額まで、一緒に見ていきましょう。
参考事例の物件概要
今回は、以下のような物件を想定して解説していきます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 愛知県稲沢市郊外 |
| 築年数 | 築30年（鉄骨造） |
| 戸数 | 20戸（ワンルーム） |
| 平均家賃 | 4.5万円／月 |
| 満室想定家賃収入 | 1,080万円／年 |
| 土地面積 | 500㎡ |
| 延床面積 | 600㎡ |
| 現況 | 稼働率85％程度 |
築30年の郊外アパートというのは、相続で引き継ぐケースとしてはよくあるパターンですね。
愛知県の収益物件売却相場を見ても、このような築古アパートの売却相談は年々増えています。
では、このアパートがいくらで売れるのか、一緒に計算していきましょう。
1. 賃貸物件の査定方法
収益物件の査定には、主に3つの方法があります。
普通の住宅とは違って、「この物件がいくら稼げるか」という視点が最も重要になってきます。
（1）収益還元法（これが最も重要です）
収益還元法は、物件が生み出す純収益（NOI）をもとに査定額を算出する方法です。
投資家が物件を買う時に最も重視する計算方法なので、しっかり理解しておきましょう。
計算式はこうなります。
査定価格 ＝ 年間純収益（NOI） ÷ 還元利回り
まず、NOI（年間純収益）を計算してみましょう。
| 項目 | 計算 |
|---|---|
| 年間満室想定家賃収入 | 1,080万円 |
| 稼働率85％を反映 | 1,080万円 × 85％ ＝ 918万円 |
| 年間経費（40％） | 918万円 × 40％ ＝ 367.2万円 |
| NOI（年間純収益） | 918万円 − 367.2万円 ＝ 550.8万円 |
経費の40％には、固定資産税・都市計画税、建物管理費、修繕費・原状回復費、火災保険料、AD（広告宣伝費）、その他雑費などが含まれます。
築年数が古い物件や郊外の物件では、経費率は30〜40％が一般的です。
新しい物件や好立地なら20〜30％程度に抑えられることもあります。
次に、還元利回りを設定します。
稲沢市・一宮市などの郊外エリアでは、築年数や立地によって還元利回りが変わってきます。
| 物件の状況 | 還元利回り（NOI基準） |
|---|---|
| 新築・駅近・優良立地 | 5.0〜6.0％ |
| 築10〜20年・郊外 | 6.0〜7.0％ |
| 築20〜30年・郊外 | 7.0〜8.0％ |
| 築30年以上・高リスク | 8.0〜11.0％ |
今回の物件は築30年の郊外物件なので、還元利回り7.0〜8.0％を採用します。
収益還元法での査定価格
| 計算式 | 査定価格 |
|---|---|
| NOI 550.8万円 ÷ 8.0％ | 6,885万円 |
| NOI 550.8万円 ÷ 7.0％ | 7,869万円 |
| 査定価格レンジ | 6,900万円〜7,900万円 |
ここがポイント！表面利回りとNOI利回りの違い
稲沢市・一宮市エリアの郊外物件では、表面利回り9％前後で売り出されているケースが多いです。
でも、表面利回りと実質利回り（NOI利回り）は大きく違うんです。
表面利回りというのは、年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 で計算します。
経費や空室リスクを考慮しない「見かけ上」の利回りで、広告などでよく使われる数値です。
一方、NOI利回り（実質利回り）は、年間純収益（NOI） ÷ 物件価格 × 100 で計算します。
経費（30〜40％）や空室率を差し引いた「実際の」利回りで、買い手（投資家）が重視する数値です。
具体例で比較してみましょう。
物件価格1億2,000万円・年間満室家賃1,080万円の場合
| 項目 | 表面利回り | NOI利回り |
|---|---|---|
| 年間収入 | 1,080万円（満室想定） | 918万円（稼働率85％） |
| 経費 | 0円（計算に含めない） | 367.2万円（40％） |
| 純収益 | 1,080万円 | 550.8万円 |
| 利回り | 9.0％ | 4.6％ |
このように、表面利回り9％でも、実質的には4.6％程度の収益性しかありません。
じゃあ、買い手はどう評価するのか？
買い手（投資家）は、NOI（年間純収益）÷ 期待利回り7〜8％で査定します。
| 計算式 | 買い手の評価額 |
|---|---|
| NOI 550.8万円 ÷ 8％ | 6,885万円 |
| NOI 550.8万円 ÷ 7％ | 7,869万円 |
つまり、売り手が「表面9％で1億2,000万円」と思っていても、買い手は「NOI基準で6,900万円〜7,900万円」と評価するわけです。
売り出し価格1億2,000万円と買い手の評価額7,000万円前後に大きな差が生じます。
この認識のズレがあるため、売り出し価格と実際の成約価格には差が出やすいんですね。
（2）積算法（金融機関の評価基準）
積算法は、土地と建物を別々に評価し、合計額を査定額とする方法です。
金融機関が融資審査で重視する評価方法なので、買い手がローンを組む場合に重要になってきます。
計算式はこうなります。
査定価格 ＝ 土地価格 ＋ 建物価格
土地価格の計算
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 路線価 | 6万円／㎡（相続税評価額の目安） |
| 土地面積 | 500㎡ |
| 土地価格 | 6万円 × 500㎡ ＝ 3,000万円 |
建物価格の計算
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 再調達価格 | 18万円／㎡（鉄骨造の金融機関評価） |
| 延床面積 | 600㎡ |
| 残存耐用年数 | 4年（法定耐用年数34年 − 築30年） |
| 建物価格 | 18万円 × 600㎡ ×（4年 ÷ 34年）≒ 1,274万円 |
積算法での査定価格
土地価格 3,000万円 ＋ 建物価格 1,274万円 ＝ 約4,300万円
計算結果、収益還元法の評価7,000万円に対し、積算法では4,300万円と大きく乖離します。
ここがポイント！再調達価格18万円／㎡の根拠
金融機関が建物評価で使う「再調達価格18万円／㎡」は、実際の建築費（国税庁の工事費用表では鉄骨造31.4万円／㎡）よりもかなり低い数値です。
なぜ低く設定されているかというと、理由は3つあります。
1つ目は、担保としての安全マージン。
競売などの強制売却時に確実に回収できる金額を想定しています。
2つ目は、標準仕様を前提としていること。
デザイン性・外観・高級設備・エレベーターなどの費用を含みません。
3つ目は、築年数による減価。
新築ではなく、既に使用されている建物として評価します。
つまり、金融機関は「最悪の場合でも回収できる金額」を基準にしているため、実際の建築費よりも低めに評価されるんですね。
参考
（3）取引事例比較法（参考程度）
近隣で売買された類似物件の価格を参考にする方法です。
一棟物件は個別性が高いため、補助的に使われます。
2. 総合的な適正価格
以上の査定方法を総合すると、適正価格は以下のようになります。
| 査定方法 | 査定価格 |
|---|---|
| 収益還元法 | 6,900万円〜7,900万円 |
| 積算法 | 4,300万円 |
| 総合判断 | 7,000万円〜7,500万円 |
収益還元法を重視しつつ、買い手の融資審査も考慮した価格帯です。
実務的には、7,000万円～7,500万円が成約価格帯と判断します。
3. 売却にかかる費用
売却価格を7,500万円と仮定した場合の費用を計算してみましょう。
不動産売却にかかる費用の詳細については、「不動産売却にかかるお金を徹底解説｜費用相場、内訳、初めての売却で損しない！」でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
（1）仲介手数料
（売却価格 × 3％ ＋ 6万円）× 消費税1.1
（7,500万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 2,541,000円
（2）印紙税
| 売却価格 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
7,500万円の場合：3万円
（3）登記費用（愛知県の場合）
登記識別情報作成費用と抵当権抹消費用など：約3〜5万円
内訳としては、登記識別情報作成費用、抵当権抹消登記（ローンが残っている場合）、司法書士報酬などがあります。
（4）測量費用（境界確定が必要な場合）
| 条件 | 費用目安 |
|---|---|
| 一般的な住宅地 | 40万円〜50万円程度 |
| 隣地が多い・複雑な形状 | 50万円〜 |
面積の大きさでも変わってきます。
今回の想定：50万円
相続した賃貸物件の売却をお考えの方へ
「うちのアパートはいくらで売れるんだろう？」
「税金を引いたら、結局いくら手元に残るの？」
そんな疑問をお持ちでしたら、まずは無料査定をご利用ください。
稲沢あんしん不動産では、収益物件の査定も28年の経験をもとに、収益還元法・積算法の両面からしっかり評価させていただきます。
＞＞無料査定のお申し込みはこちら
＞＞その他のご相談はこちら
4. 譲渡所得税の計算
売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
ここはしっかり理解しておきましょう。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
（1）売却価格：7,500万円
（2）取得費
取得費は、相続前に被相続人が購入した際の価格です。
ここで非常に重要なポイントがあります。
実際の取得費を探してください。
土地の売買契約書、建物の建築請負契約書・領収書など、相続時の遺品から探しましょう。
取得費がわかるかどうかで、税額が数百万円変わることがあります。
取得費が不明な場合
売却価格の5％を「概算取得費」として計算します。
概算取得費：7,500万円 × 5％ ＝ 375万円
ただし、これは非常に不利になります。
必ず実際の取得費を探してください。
実際の取得費が見つかった場合の節税効果
| 取得費 | 譲渡所得 | 税額（20.315％） | 節税額 |
|---|---|---|---|
| 375万円（概算5％） | 6,845万円 | 約1,390万円 | − |
| 3,000万円（実際） | 3,845万円 | 約781万円 | 約609万円 |
取得費の書類を探すだけで、約609万円も節税できる可能性があるんです。
（3）譲渡費用
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 2,541,000円 |
| 印紙税 | 30,000円 |
| 測量費用 | 500,000円 |
| 譲渡費用合計 | 3,071,000円（約307万円） |
（4）譲渡所得の計算（概算取得費の場合）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 7,500万円 |
| 取得費（概算5％） | 375万円 |
| 譲渡費用 | 307万円 |
| 譲渡所得 | 6,818万円 |
（5）税率（長期譲渡所得）
相続した不動産は、被相続人が取得した日から計算します。
5年以上保有していれば「長期譲渡所得」となります。
税率：20.315％（所得税15％ ＋ 住民税5％ ＋ 復興特別所得税0.315％）
短期譲渡所得（5年以下）の場合は39.63％と約2倍になりますが、相続の場合は被相続人の所有期間を引き継げるので、多くのケースで長期譲渡所得が適用されます。
（6）譲渡所得税の計算
譲渡所得税：6,818万円 × 20.315％ ≒ 1,385万円
5. 相続税の取得費加算の特例
相続した不動産を売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
この特例を使えるかどうかで、さらに税額が変わってきます。
特例の内容
相続税を支払った人が、相続した財産を一定期間内に売却した場合、売却した財産に対応する相続税額を取得費に加算できます。
計算式
取得費に加算できる相続税額 ＝ 相続税額 ×（譲渡した不動産の相続税評価額 ÷ 相続財産の総額）
適用要件
この特例を受けるためには、3つの要件を満たす必要があります。
1. 相続または遺贈により財産を取得していること
2. 相続税が課税されていること
3. 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すること
例えば、令和4年3月15日が申告期限の場合、令和7年3月15日までに売却する必要があります。
この期限を過ぎると、数百万円の節税効果を失うことになります。
具体例
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 相続財産の総額 | 1億円 |
| 支払った相続税額 | 1,500万円 |
| 今回売却する不動産の相続税評価額 | 4,000万円 |
| 加算できる相続税額 | 1,500万円 ×（4,000万円 ÷ 1億円）＝ 600万円 |
節税効果
取得費に600万円を加算
→ 譲渡所得が600万円減少
→ 税額：600万円 × 20.315％ ≒ 122万円の節税
参考
なお、相続した不動産の税金対策については、「【2025年最新】相続した空き家の3000万円控除を徹底解説！知らないと損する税金対策」でも詳しく解説しています。
空き家を売却する場合に使える特例もありますので、ぜひ参考にしてください。
6. 手元に残る金額のまとめ（詳細計算）
では、実際にいくら手元に残るのか、3つのケースで計算してみましょう。
売却価格：7,500万円を前提に、3つのケースを比較します。
ケース①：概算取得費5%・特例なし
【取得費の計算】
購入時の契約書が見つからない
→ 概算取得費を使用
概算取得費 = 7,500万円 × 5% = 375万円
【譲渡所得の計算】
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用
= 7,500万円 – 375万円 – 307万円
= 6,818万円
【譲渡所得税の計算】
譲渡所得税 = 6,818万円 × 20.315%
= 1,385万円
【手取り額の計算】
手取り額 = 売却価格 – 売却費用 – 譲渡所得税
= 7,500万円 – 310万円 – 1,385万円
= 5,805万円
ケース②：概算取得費5%・特例あり
【相続税の取得費加算の計算】
- 相続財産の総額：1億円
- 売却するアパートの相続税評価額：4,000万円
- 支払った相続税：1,500万円
加算できる相続税 = 1,500万円 × (4,000万円 ÷ 1億円)
= 1,500万円 × 40%
= 600万円
【取得費の計算】
取得費 = 概算取得費 + 加算できる相続税
= 375万円 + 600万円
= 975万円
【譲渡所得の計算】
譲渡所得 = 7,500万円 – 975万円 – 307万円
= 6,218万円
【譲渡所得税の計算】
譲渡所得税 = 6,218万円 × 20.315%
= 1,263万円
【手取り額の計算】
手取り額 = 7,500万円 – 310万円 – 1,263万円
= 5,927万円
【ケース①との比較】
5,927万円 – 5,805万円 = 122万円の節税効果
ケース③：実際の取得費3,000万円・特例あり
【取得費の計算】
購入時の契約書が見つかった！
実際の購入価格：3,000万円
加算できる相続税：600万円
取得費 = 3,000万円 + 600万円
= 3,600万円
【譲渡所得の計算】
譲渡所得 = 7,500万円 – 3,600万円 – 307万円
= 3,593万円
【譲渡所得税の計算】
譲渡所得税 = 3,593万円 × 20.315%
= 730万円
【手取り額の計算】
手取り額 = 7,500万円 – 310万円 – 730万円
= 6,460万円
【ケース①との比較】
6,460万円 – 5,805万円 = 655万円も手元に多く残る
比較表（計算根拠つき）
| 項目 | ケース① | ケース② | ケース③ |
|---|---|---|---|
| 条件 | 概算取得費5% 特例なし | 概算取得費5% 特例あり | 実際取得費3,000万円 特例あり |
| 売却価格 | 7,500万円 | 7,500万円 | 7,500万円 |
| 取得費 | 375万円 | 975万円 | 3,600万円 |
| - 概算/実際 | 375万円 | 375万円 | 3,000万円 |
| - 相続税加算 | 0円 | 600万円 | 600万円 |
| 譲渡費用 | 307万円 | 307万円 | 307万円 |
| 譲渡所得 | 6,818万円 | 6,218万円 | 3,593万円 |
| 譲渡所得税 | 1,385万円 | 1,263万円 | 730万円 |
| 売却費用 | 310万円 | 310万円 | 310万円 |
| 手取り額 | 5,805万円 | 5,927万円 | 6,460万円 |
| ケース①との差額 | – | +122万円 | +655万円 |
重要なポイント
1. 取得費資料の有無で533万円の差
ケース③の取得費 3,600万円 – ケース②の取得費 975万円 = 2,625万円
税額の差：2,625万円 × 20.315% = 533万円
2. 相続税の特例で122万円の節税
ケース②の取得費 975万円 – ケース①の取得費 375万円 = 600万円
税額の差：600万円 × 20.315% = 122万円
3. 両方を活用すると655万円の差
ケース③ 6,460万円 – ケース① 5,805万円 = 655万円
7. 売却成功のポイント【稲沢市・一宮市エリア】
相続した賃貸アパートを売却する際に、押さえておきたいポイントをまとめます。
（1）相続税申告期限を確認する
相続税の取得費加算の特例は、申告期限から3年以内に売却しないと使えません。
相続開始日から10か月以内：相続税の申告期限
申告期限の翌日から3年以内：特例の適用期限
実質的には、相続から約3年10か月が期限です。
（2）取得費の資料を徹底的に探す
被相続人の自宅や貸金庫を確認する
登記簿謄本の権利部から購入時期を推定
取得費がわかるだけで、数百万円の節税になります。
（3）適切な経費率を使う
新しい物件・好立地：経費率20〜30％
築古物件・郊外：経費率30〜40％
実際の収支データがあれば、それを使いましょう。
（4）買い手の融資も考慮する
収益還元法だけでなく、積算法の評価も意識することで、買い手が融資を受けやすくなり、スムーズな売却につながります。
8. 売却時に用意する書類チェックリスト
賃貸マンション・アパートを売却する際には、以下の書類を事前に準備しておくとスムーズです。
必須書類
・権利証（登記済証）または登記識別情報通知書
・固定資産税納税通知書・評価証明書
・建物図面・測量図（確定測量図があれば理想）
・建築確認済証・検査済証
・レントロール（賃料一覧表・入居状況）
※各部屋の賃料、契約開始日、更新日、敷金・礼金の有無
・賃貸借契約書（全戸分）
・管理委託契約書（管理会社に委託している場合）
・修繕履歴・修繕計画書
・過去3年分の収支明細（家賃収入・経費の内訳）
あると有利な書類
・取得時の売買契約書・領収書（取得費の証明）
・建築時の工事請負契約書・領収書（新築の場合）
・相続税申告書の控え（相続物件の場合）
・ローン残高証明書（抵当権設定がある場合）
・境界確認書・筆界確認書（隣地との境界トラブル防止）
まとめ
相続した賃貸マンション・アパートの売却では、以下のポイントが重要です。
| 重要ポイント | 内容 |
|---|---|
| 査定方法 | 収益還元法（NOI基準）が最重要 |
| 表面利回りとの違い | 表面9％でも実質4〜5％、買い手は7〜8％で評価 |
| 適正価格 | 7,000万円〜7,500万円（今回の参考事例） |
| 取得費 | 実際の取得費を探すことで数百万円の節税 |
| 特例の期限 | 相続税申告期限から3年以内（実質3年10か月） |
| 必要書類 | レントロール・収支明細・契約書など |
相続した収益物件の売却は、普通の不動産売却よりも複雑です。
でも、一つひとつ丁寧に進めていけば、必ず良い結果につながります。
「何から始めていいかわからない」という方は、まずはお気軽にご相談ください。
稲沢あんしん不動産では、相続不動産の売却査定・税金相談を無料で承っております。
稲沢市・一宮市・清須市・あま市の賃貸マンション・アパート売却は、28年の豊富な経験を持つ当社にお任せください。
お問い合わせ
稲沢あんしん不動産
代表取締役・不動産コンサルティングマスター 佐藤高樹
＞＞無料査定のお申し込みはこちら
＞＞総合的なご相談はこちら
不動産の売却・相談なら稲沢あんしん不動産に任せられる！
「相続手続きって、書類がたくさん必要みたいだけど、何をどこで取ればいいのか分からない」
他社：「市役所で戸籍謄本を取ってきてください」
当社：「一緒に市役所に行って、書類を集めましょう」
「隣との境界線がわからない（測量）んだけど、何て説明すればいいのか分からない」
他社：「隣接地の方に測量の件、事前に挨拶はしておいてください」
当社：「近隣の方への挨拶に一緒に付き添いましょうか」
「住宅ローンを借りたいんだけど、銀行で何を相談したらいいかわからない」
他社：「銀行で住宅ローンの相談をしておいてください」
当社：「銀行窓口に一緒に行って、ローンの相談をしましょう」
「相続した空き家があるんだけど、何から手を付けたら良いか分からない」
他社：「売却が決まったら連絡ください」
当社：「最初から最後まで一緒に進めましょう。お手伝いします」
稲沢あんしん不動産の「伴走型サポート」とは？
他社：「やっておいてください」
当社：「一緒にやりましょう」
書類のことも一緒に考え、必要に応じて一緒に動きます。
ご要望により現地同行もサポートできます。
お客様と相談しながら、最後の結果を出すために伴走いたします。
一人で悩まず、一緒に解決していきましょう。
代表佐藤のプロフィールはこちら
- 28年の実績で培った経験とノウハウ
- Google 口コミ で高評価多数
- 一人ひとりに寄り添う徹底した伴走型サポート
- 稲沢市・一宮市・清須市・あま市の地域密着
- 透明性の高い価格決定
- 迅速なレスポンスとマメな報告
- 万全の保険体制
- 地域密着ならではの強み
初めての不動産の売却や相続・空き家のお悩みなど、伴走型の売却サポートの稲沢あんしん不動産に相談をしてみませんか？
＼ お電話 0587-33-5620 ／
この記事が気に入ったら
フォローしてね！