【マンション管理士監修】売れにくいマンションの特徴5選と確実に売る方法

こんにちは、稲沢あんしん不動産代表の佐藤です。

「マンションを売りたいけど、なかなか売れなかったらどうしよう…」
「思っていた金額より安くなったらどうしよう…」

こんな不安、皆さん同じですよ。私も28年以上この仕事をしていますが、お客様からよく聞く悩みです。

今日は私の経験をもとに「いつの時代でも売れにくいマンションの特徴５選」についてお話しします。これを知っておけば、対策も立てられますよ。

結論：売れにくい条件があっても諦めないで！

結論から言うと、「今回の売れにくい条件に当てはまっても、最初の計画と売り方次第で、ちゃんと売却は可能」です。

なぜかというと、不動産って物件そのものだけじゃなく、
「どう見せるか」
「どのタイミングでどう売るか」
「だれが担当するか」
で結果が大きく変わってしまうからです。

条件がちょっと悪い物件ほど、
最初の価格設定や情報公開タイミング、
誰にどう届けるかという戦略が非常に重要になります。

私自身、5000件以上のマンション査定経験から、
失敗する例や成功する例をたくさん見てきました。
その経験を元に、今からお話しする内容は、あなたのマンション売却に必ず役立つはずです。

では、「売れにくいマンションの特徴5選」を見ていきましょう。

売れにくいマンションの特徴5選

その１：スキップフロアの構造

スキップフロアとは、エレベーターが全部の階に止まらない構造のことです。例えば、停止階が1階・3階・5階といった具合で、2階・4階へはエレベーターで降りた後、階段で移動する必要があります。

このような構造は、実際に案内していても「分かりづらい」と感じられがちです。特に足の不自由な方や小さなお子さんがいる家庭にとっては大きなデメリットになります。

もちろんメリットもあります。スキップフロア対象の階は不特定多数の人が通ることが少ないため、プライバシー面では安心感があります。

ただ生活動線をイメージしたときに、ちょっとしたストレスになることは否めません。

その２：台形や三角形などクセのある間取り

一般的なマンションの間取りは長方形ですが、
中には台形や三角形など、
少し変わった形状の間取りがあります。

こういった間取りは壁が斜めになっていることが多く、
家具の配置が難しいと思われがちです。
そのため、購入検討者が”他と比べたときに選びにくい”という要因になります。

その３：駐車場がない、または近隣で確保できないマンション

特に東海3県のような地方都市では、
「駐車場がない＝候補から除外」
というケースが非常に多いです。

駐車場が徒歩圏内にあっても、
「徒歩5分」では遠いと感じる方が多いのが現実です。

歩いて1分か2〜3分、
つまり本当にすぐそばでないと、
選ばれにくい傾向があります。

その４：エレベーターなし × 3階以上の部屋

これは昔からずっと売れにくい代表例です。体力的な負担はもちろん、”将来的に売りにくいだろう”と考える買主も多く、資産価値面でもマイナス評価されがちです。

特にエレベーターのない5階は非常に厳しい条件と言えるでしょう。

唯一のメリットとしては、エレベーターがないため、その点検費用やリニューアル費用がかからず、維持費が安い点があります。

その５：管理費＋修繕積立金が月3万円を超えているマンション

表面の販売価格が安く見えても、月々のランニングコストが高いと、「トータルで見たら高い物件」という評価になってしまいます。

最近はローンと合わせて家計全体で判断されるので、ここは本当に重要なポイントです。

東海エリアでは、マンションの規模が総戸数50戸前後とか100戸未満の規模のものが多く、管理会社に言われるがまま支払っていて、毎月の管理費・修繕積立金が3万円を超えているケースが増えています。

注意点として、管理費・修繕積立金の値上げは片道切符です。一度上がると何もしないで下がることはないため、買い手がつかなければ価格が下がることになってしまいます。

マイナス条件があるマンションを確実に売る方法

これらの特徴に1つでも当てはまっていた場合、重要なのは「じゃあどうやって売るか？」という、最初に立てる計画です。

近隣で競合する物件と比較してマイナス要因がある場合、そのぶん「価格だけじゃない魅力」をどう打ち出すか、誰に届けるかを、最初にしっかり組み立てておく必要があります。

初期戦略が勝負

売り出しの初期戦略が勝負です。最初に「商品としての見せ方」まで含めたプランを作り、任せられた不動産会社はリソースを集中させて、一気に大量の認知を獲得し、内見希望を集中的に引き出すように動いてもらいます。

そのためには、近隣の競合する中古マンションのリサーチが重要となります。

競合物件との差別化

あなたのマンションを売り出した場合、今ある中古マンションよりも競争力のある条件になっていれば問題ありませんが、そうでない場合もあります。

例えば、売出価格が同じでも、近隣の競合マンションのほうが築年数が新しく、駅からも近いということがあれば、客観的に見てそちらのほうが先に売れてしまう可能性が高いでしょう。

そうした場合は、「価格設定を見直す必要がある」ということになります。ただし、それだけでは弱いので、あわせて価格以外のセールスポイントも用意しておく必要があります。

プラスポイントを作る

もし明確な強みがない場合は、新たに作るという方法もあります。

例えば、「ハウスクリーニングをしてお引渡しします」といった付加価値をつけるのも一つの方法です。

見せ方を工夫して”魅力をつくる”、絞り出す。そうしたプラスポイントを事前に設計することが、選ばれる物件になるためのコツです。

これができれば、条件が厳しくても”早期売却”のチャンスは十分にあります。

長引かせないことが重要

反対に、ズルズル長引いてしまうと、探している人からは「売れ残っている物件」と見られてしまい、ますます売りにくくなってしまうという、いわゆる負のスパイラルに陥ってしまうこともあります。

なので、「うちのマンション、ちょっと条件厳しいかも…」と思ったら、売り出す前の”戦略づくり”をしっかり一緒に考えてくれる不動産会社を選ぶことが重要なんです。

不動産会社選びが成功の鍵

実際、同じ物件でも「誰が担当するか」で売れるスピードや価格は大きく変わります。本当ですよ。

高額な不動産を購入する際、熱意だけの若い担当者から買う人もいるかもしれませんが、マンションの知識が豊富で、後で困るようなことを先手先手と教えてくれる担当者から買いたいと思うのが自然です。

大切なのは、あなた一人に真剣に向き合ってくれるパートナーを見つけること。後悔しないようにしてください。

マンション売却は人生の大きな出来事です。不安になるのも当然ですが、この記事で紹介したポイントを意識して準備すれば、きっと満足のいく結果が得られるはずです。

何か困ったことがあれば、いつでもご相談くださいね。皆さんのマンション売却が上手くいきますように！

▼公式サイト・無料相談はこちら https://inazawa.estate/
【保有資格】宅地建物取引士／マンション管理士／FP2級
【得意分野】不動産売却、相続、空き家対策、住宅ローン控除 など