相続空き家の3000万円特別控除を完全解説｜2025年最新版【稲沢市】
こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。
「実家を売却したら、税金はいくらかかるの？」
「3000万円特別控除って聞いたことあるけど、使えるの？」
実家じまいを考えている方から、こんなご相談をよくいただきます。
実は、一定の条件を満たせば、売却益から最大3000万円を控除でき、大幅な節税ができる制度があるんです。
しかし、この制度を知らずに売却してしまい、後から「知っていれば数百万円節税できたのに…」と後悔される方も少なくありません。
この記事では、相続空き家の3000万円特別控除について、令和6年（2024年）の改正内容を含めて、稲沢市での実例を交えながら詳しく解説します。
実家じまいの全体的な流れや進め方については、こちらの記事をご覧ください
→ 実家じまいで損しない完全ガイド
相続空き家の3000万円特別控除とは
制度の概要
正式名称：「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」
この特例は、亡くなった方の自宅とその敷地を相続し、一定の条件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。
譲渡所得とは？
譲渡所得とは、簡単に言えば「売却によって得た利益」のことです。計算式でいうと：
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
- 売却価格：実際に売れた金額
- 取得費：買ったときの金額（相続の場合は被相続人の取得金額）
- 譲渡費用：仲介手数料や測量費用など売るために使った費用
この譲渡所得に対して約20%（実際の長期譲渡所得の税率は20.315%ですが、今回は分かりやすく20%で解説しています）の税金がかかりますが、この特例を使えば最大3000万円分が控除されるので、大きな節税になるんです。
節税効果の具体例【稲沢市の事例】
稲沢市内の実家を5000万円で売却したケース
例えば、稲沢市内の実家を5000万円で売却したケースで考えてみます。
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 5,000万円 |
| 取得費・譲渡費用 | 1,000万円 |
| 譲渡所得（利益） | 4,000万円 |
特例を使わない場合
- 税金：4,000万円 × 20％ ＝ 800万円
特例を使った場合
- 税金：(4,000万円 – 3,000万円) × 20％ ＝ 200万円
なんと、600万円もの差が生まれるんです！
「でも、うちの実家はそんなに高く売れないから…」という方も安心してください。譲渡所得が3000万円以下なら、税金は完全に0円になります。
まずは無料査定で、あなたの実家の価値を確認してみませんか？特例が使えるかどうかも含めて、詳しくご説明いたします。
特例を受けるための5つの条件
この特例を受けるためには、以下の5つの条件をすべて満たす必要があります。
条件1：被相続人の居住用家屋であること
| 条件 | 内容 |
| 被相続人の居住用家屋 | 被相続人（亡くなった方）が亡くなる直前まで住んでいた家屋であること 昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象 |
【補足：老人ホーム入居の場合】
被相続人が老人ホームなどの施設に入居していた場合でも、以下の条件を満たせば特例の対象となります：
- 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受けていたこと
- 相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
- 入所してから相続開始まで、その家屋が事業用・貸付用・他者の居住用に供されていなかったこと
「老人ホーム等」には、養護老人ホーム・有料老人ホームのほか、介護老人保健施設・介護医療院・サービス付き高齢者向け住宅も含まれます。
条件2：期限内の売却
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
条件3：売却価格の制限
売却価格が1億円以下であること
条件4：不使用要件
相続してから売却するまでの間、事業用・貸付用・居住用として使用していないこと
条件5：区分所有建物除外
マンションなどの区分所有建物は対象外
令和6年（2024年）からの大改正で実家じまいがしやすくなった！
昨年からの改正で、実家じまいがぐっとやりやすくなりました。
| 改正前 | 改正後 |
| 売主が解体費用を用意して更地にする必要があった | 買主が解体する場合も特例OK！ |
| 解体費用200万円を先に用意できない人は諦めていた | 解体費用なしで売却可能に |
買主が解体または耐震改修する場合のおさえておきたいポイント
| ケース | 流れ | 条件 |
| 買主が取り壊す場合 | 相続した古い家屋 → そのまま買主に売却 → 買主が取り壊し | 翌年2月15日までに取り壊し完了し証明書を取得することが条件 |
| 買主が耐震改修する場合 | 相続した古い家屋 → そのまま買主に売却 → 買主が耐震改修 | 翌年2月15日までに工事完了・耐震証明取得が条件 |
この改正により、「解体費用が用意できない」という理由で実家じまいを諦めていた方も、売却できるようになりました。
改正で変更された控除額について
令和6年1月1日以降の譲渡分からは、相続人の人数に応じて控除額が変わりました。
| 相続人の人数 | 控除額 |
| 1人の場合 | 3,000万円（変更なし） |
| 2人の場合 | 3,000万円×2人=6,000万円 |
| 3人以上の場合 | 2,000万円×人数（例：3人なら6000万円） |
これは当然ですが、相続人全員で対象不動産を売却した場合の合計控除額です。一人だけ売却する場合は他の相続人の分は適用されません。
売買契約時の重要な注意点・契約書の特約例
買主が取り壊しや耐震改修工事を行う場合、売買契約書に特約を設けることが非常に重要です。
【特約例1】買主が建物を取り壊す場合
第○条（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特約）
- 売主および買主は、本件土地・建物について租税特別措置法第35条第3項「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」の特例の適用を受けることを前提とし、本契約の売買価額・諸条件を決定したことを確認する。
- 買主は、本件建物の所有権移転後、令和○年○月○日（※譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの日付）までに建物の取壊し工事を完了させるものとする。
- 買主は、前項に定める期日までに建物の取壊し工事が完了したことを証する書類（解体工事の請負契約書および解体工事完了証明書等）を売主に交付するものとする。
- 買主の責めに帰すべき事由により第2項に定める期日までに建物の取壊し工事が完了しない場合、売主は租税特別措置法第35条第3項の特例の適用が受けられなくなることにより被った損害（通常得られたであろう税額控除相当額）について買主に対して損害賠償を請求することができるものとする。ただし、買主の責めに帰することができない事由による場合はこの限りではない。
【特約例2】買主が耐震改修工事を行う場合
第○条（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特約）
- 売主および買主は、本件土地・建物について租税特別措置法第35条第3項「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」の特例の適用を受けることを前提とし、本契約の売買価額・諸条件を決定したことを確認する。
- 買主は、本件建物の所有権移転後、令和○年○月○日（※譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの日付）までに耐震改修工事を完了させ、当該建物が耐震基準に適合することの証明を取得するものとする。
- 買主は、前項に定める期日までに耐震基準適合証明書または住宅性能評価書等の写しを売主に交付するものとする。
- 買主の責めに帰すべき事由により第2項に定める期日までに耐震改修工事が完了しない場合、または耐震基準に適合することの証明が取得できない場合、売主は租税特別措置法第35条第3項の特例の適用が受けられなくなることにより被った損害（通常得られたであろう税額控除相当額）について買主に対して損害賠償を請求することができるものとする。ただし、買主の責めに帰することができない事由による場合はこの限りではない。
実際に私がお客様に提案するときは、必ずこの特約について詳しく説明し、書面化しています。これがないと、「買主が約束を守らず特例が使えなくなった」という数百万円規模のトラブルになりかねません。
必要な手続きと書類
この特例を受けるためには、確定申告時に以下の書類の提出が必要です：
| 必要書類 | 説明 |
| 譲渡所得の内訳書・確定申告書兼計算明細書 | 土地・建物用のもの |
| 譲渡資産の登記事項証明書等 | 物件の登記に関する証明書 |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 譲渡資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けたもの |
| 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し | 耐震改修工事をした場合のみ必要 |
| 売買契約書の写し | 譲渡金額1億円以下であることを示すもの |
よくある失敗例と対策
失敗例1：期限切れ
【失敗】
相続から4年経ってから売却
→ 3年の期限を過ぎていて特例が使えない
【対策】
相続発生後、早めに不動産会社に相談
まず無料査定で価値を確認
失敗例2：契約書に特約を入れ忘れ
【失敗】
買主が解体する約束で売却したが、契約書に記載なし
→ 買主が解体を遅らせて期限切れ
→ 特例が使えず数百万円の税金
【対策】
必ず契約書に特約を入れる
不動産会社に確認してもらう
失敗例3：売却価格が1億円を超えた
【失敗】
1億1000万円で売却
→ 特例が使えない
【対策】
事前に査定で売却価格を確認
1億円を超えそうなら価格調整を検討
稲沢市での相談事例
事例：稲沢市内 山本様（仮名・65歳）
3年前に父親が亡くなり、稲沢市内の実家を相続。自分は名古屋市内の自宅に住んでいるため、実家は空き家のまま。
「このまま放置していても固定資産税がかかるし、草刈りなどの管理も大変。でも解体して売るとなると、費用も税金も心配だし…」
こういったご相談を受け、相続空き家の3000万円特別控除の制度を説明しました。
【物件の状況】
- 築50年の木造住宅
- 土地は約60坪
- 相続から約3年が経過しようとしていた（期限ギリギリ）
買主が取り壊すことを条件に売り出したところ、約3カ月で買い手が見つかり、特約付きの契約を締結。
【結果】
- 譲渡所得約2,500万円に対して
- 3000万円控除を適用できたため
- 税金がゼロに！
山本（仮）様は「放置していたら税金も固定資産税も払い続けていたと思うと、相談して本当に良かった」と喜んでいました。
税金以外でも後悔しないために
この記事では、税金対策について詳しく解説しました。
しかし、実家じまいで後悔するのは税金だけではありません。
- 権利関係の整理
- 境界の確定
- 荷物の整理
これらの準備不足で後悔される方も多いんです。
詳しくはこちらの記事をご覧ください
→ 実家じまいで後悔すること3選
まとめ
相続空き家の3000万円特別控除は、条件を満たせば数百万円の節税ができる非常に有利な制度です。
【重要ポイント】
- ✓ 相続から3年以内に売却
- ✓ 売却価格1億円以下
- ✓ 買主が解体する場合は契約書に特約を入れる
- ✓ 令和6年改正で使いやすくなった
しかし、この制度を知らずに売却してしまい、後から後悔される方も少なくありません。
まずは、あなたの実家が特例を使えるかどうか、無料査定でご確認ください。
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当社：「近隣の方への挨拶に一緒に付き添いましょうか」
「住宅ローンを借りたいんだけど、銀行で何を相談したらいいかわからない」
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当社：「銀行窓口に一緒に行って、ローンの相談をしましょう」
「相続した空き家があるんだけど、何から手を付けたら良いか分からない」
他社：「売却が決まったら連絡ください」
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他社：「やっておいてください」
当社：「一緒にやりましょう」
書類のことも一緒に考え、必要に応じて一緒に動きます。
ご要望により現地同行もサポートできます。
お客様と相談しながら、最後の結果を出すために伴走いたします。
一人で悩まず、一緒に解決していきましょう。
代表佐藤のプロフィールはこちら
- 28年の実績で培った経験とノウハウ
- Google 口コミ で高評価多数
- 一人ひとりに寄り添う徹底した伴走型サポート
- 稲沢市・一宮市・清須市・あま市の地域密着
- 透明性の高い価格決定
- 迅速なレスポンスとマメな報告
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