【初めての不動産売却】売却価格が低くなる悲しい3つの理由

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

「マンションが手狭になってきたな」「子どもが生まれたから庭付きの一戸建てに住み替えたいな」。そう思って動き出したものの、いざ売る段になると、何から手をつけたらいいのか分からない。初めての不動産売却で、そういう不安を抱える方はとても多いんですよ。

高い買い物なら誰でも慎重になりますが、高い「売り物」となると、案外みなさん勢いで進めてしまいます。そして売り終わってから、こうつぶやくんです。「えっ、こんなに安くしか売れないの」「あの時もう少し調べておけば」と。

実は、売却価格が思ったより安くなってしまう原因の多くは、売り出す前の最初の判断に隠れています。今日はその中から、特に初めての方がつまずきやすい3つの理由を、私の実務の感覚も交えてお話しします。

理由1｜売り出し価格を高く設定しすぎる

ひとつ目は、売り出し価格を高くつけすぎてしまうケースです。

売り出し価格というのは、一番最初に「この金額で買いませんか」と表に出す、初っ端の値段のこと。会社によっては「チャレンジ価格」なんて呼び方をするところもあります。チャレンジですから、売れなくても逃げ道がある、という言い方もできますね。

よくあるのが、一括査定を使って一番高い金額を出してきた会社に任せてしまうパターンです。「プロがこんなに高く売れると言うんだから」と信じたくなる気持ちは分かります。ただ、不動産は基本的に相場で売れるものなんですよ。相場より高く売りたいなら、その値段で売れる理由が要ります。「この家はこういう事情があるから相場より高いんです」と、買おうとしている人を納得させられる理由がないと、なかなか難しい。

ここで甘く見てはいけないのが、買い手側の目です。購入を検討している人は、同じ築年数の物件や近くの似たマンションを、何件も見て回っています。自然と相場感が身についているんですね。ネットで少し検索すれば、販売中の中古物件はいくらでも出てきますから。

だから、根拠もなく相場より高い金額を言ってくる会社には気をつけてほしいんです。高い査定を出して結局売れなくても、その会社が責任を取ってくれるわけではありませんから。最初に強気な値付けをして、何ヶ月も反応がなくて値下げ、というのは、初めての方が一番はまりやすい流れです。

理由2｜売却の時期を読み違える

ふたつ目は、売る時期を読み違えてしまうケースです。

例えば、この記事のもとになった動画を撮ったのが真夏でして。連日36度、37度という愛知県の猛暑のなか、わざわざ小さなお子さんを連れて家を見に行こうという方は、本当に少ないんですよ。よっぽどの事情がない限り、この暑さで不動産は買いません。昔から「夏枯れ」なんて言葉もあるくらいです。

不動産が動きやすい時期というのは、ある程度決まっています。一般的には、これから涼しくなる10月以降の秋、それと年明け1月後半からの、新年度の異動に向けた時期。逆に年末や年明けすぐは、どうしても動きが鈍くなります。

ですから、ベストなタイミングの少し前から準備を始めておくのがおすすめです。物件の情報って、出したての方が反応が良いんですね。古くなった情報は、見る側もなんとなく「売れ残っているのかな」と感じてしまう。動きが出る時期に、新しい情報として届けられるよう逆算して動く。それだけで反応の数がだいぶ変わってきます。

理由3｜不動産会社をよく調べずに選んでしまう

みっつ目は、不動産会社選びでつまずくケースです。

「大手だから安心」「テレビCMをやっているから安心」。そう思って選んだものの、ふたを開けたら大して動いてくれなかった、という話は珍しくありません。私自身、一時期は買取をメインにやっていた時期があるのですが、一番たくさん買取の情報を持ってきてくれたのが、実は大手の不動産会社からだったんですよ。会社の名前だけで選ぶと痛い目を見る、というのは、その頃に身にしみて知りました。

それから、こういう話を聞いたことはありませんか。ずっと売却をお願いしていたのに、なかなか売れなくて、結局その会社に買い取ってもらった、という話。買取は、仲介で売るより安い金額になります。売る側にとって楽というメリットはありますが、できるだけ高く売りたくて仲介を頼んだのに、最後が買取では、何のために頑張ってきたのか分かりませんよね。

だから、決める前にできる限り調べてほしいんです。口コミを見たり、ホームページで顔や人柄が分かるか確かめたり、担当者の経験を聞いたり。会社、そして担当者の選び方ひとつで、最終的な売却金額に何十万、何百万という差が出ることもありますから。ここはぜひ、ひと手間かけてほしいところです。

失敗を避けるために、最初にやっておくこと

3つの理由をお話ししましたが、ここからが本題で、どれも事前の準備で避けられます。

まず会社選びは、いきなり営業マンに会う前にネットで情報を集めるところから。営業の場では口が達者な方も多いので、会う前に、顔が見える会社か、人柄が伝わるか、口コミはどうか、表に情報が出ているところほど安心しやすいです。

次に価格決め。実際の相場の説明をきちんと受けてください。相場には説明がつくものですから、「なぜこの金額なのか」を言葉で示してもらう。買い手は自然と相場感を持っていますから、売る側も最低限の感覚を、担当者から教わっておくといいですよ。

そして大事なのが、最初に売却の計画を立てること。媒介契約を結べる期間の上限が3ヶ月なので、1ヶ月目・2ヶ月目・3ヶ月目で何をどう進めるかを、最初に膝を突き合わせて決めておくんです。売却の流れ全体をつかんでおくと、判断のたびに迷わずに済みます。詳しくは売却を始めてから引き渡しまでの全体の流れも合わせて読んでみてください。

任せきりでも進みはしますが、結果の責任を負うのは持ち主であるご自身です。少し厳しい言い方になりましたが、だからこそ最初に方向を合わせておく価値があります。なお、最初の値付けでつまずくと、その後3ヶ月たっても売れないという状態に陥りやすいので、入口の判断はとくに丁寧に。

改めて整理すると、売却価格が安くなってしまう悲しい3つの理由は、売り出し価格を高くつけすぎること、売る時期を読み違えること、会社をよく調べずに選ぶこと。どれも売り出す前の最初の段階で決まってしまう部分です。これから住み替えなどで売却を考えている方は、「うちは大丈夫かな」と、今日の3つに当てはまっていないか振り返ってみてください。入口さえ落ち着いて整えれば、その後はぐっと進めやすくなります。

愛知県西部で売却をお考えで、最初の計画づくりから相談したいという方は、当社の選ばれている理由や対応の姿勢もご覧いただけます。話を聞いてみたいというところからでも、お気軽にどうぞ。

よくある質問

Q. 売り出し価格は高めにつけて、反応を見ながら下げるのではダメですか。 最初を高くしすぎると、動きやすい時期を逃したまま値下げに追われ、結果的に相場より安く着地することがあります。相場に根拠のある価格から始めるほうが、反応が早く出やすいです。

Q. 早く売りたいのですが、時期は気にしなくていいですか。 事情があってお急ぎなら、時期にこだわらず進める判断もあります。ただ、夏や年末年始は問い合わせが減る傾向があるので、急ぎでないなら秋や新年度前の時期に合わせて準備を始めると、反応が得やすいです。

Q. 大手と地元の会社、どちらに頼むのが安心ですか。 規模より、担当者がどれだけ動いてくれるかが大きいです。会社の名前だけでなく、口コミや担当者の経験、対応の早さを確かめて選ぶことをおすすめします。

Q. 仲介で頑張って、最後に買取になるのは避けられますか。 最初に3ヶ月の売却計画を立て、各月で何をするかを決めておくと、見通しが立ちやすくなります。買取は売る側が楽な反面、金額は下がるので、仲介で進める前提なら計画の共有が欠かせません。

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