建物解体工事の適正金額は？契約書は？　解体工事コンサルティング事例

実家の売却。古家の解体工事は不動産会社に任せっきりで大丈夫なのかしら？

相談者からの質問

実家の売却が決まりました。

不動産会社から
古家（昭和６０年建築）は不動産会社の紹介の解体業者で
解体工事をして更地渡しにするとの説明がありました。

教えていただきたいことは
不動産会社から
建物解体費用見積りを貰いましたが、
これが適正な金額なのか？

工事代金の支払いは
契約金額から最後に差し引くから用意しなくてもよいです。
４月◯日から解体工事に入ります
という連絡だけで、
解体工事の契約書もないままです。

不動産の建物の解体工事とは、こういうものなのでしょうか？

結論から申し上げると

ほとんどの不動産会社は
今回の相談者と同じような進め方になると思います。

なので
「こういうものなのでしょうか？」という回答は、
う～んとなりますが
こういう進め方の不動産会社は多いです…

正直、私も会社員のときは
会社に指定された解体業者の見積りを取得して
解体についてはその解体業者に丸投げでした。
（今となっては恥ずかしいです）

特に大手や中規模になると
契約の量が優先ですので、
システム化しないと効率が落ちます。

なので、不動産仲介のこと以外の
付属する手続きや工事に
相見積もりなど手間は取られない（取れない？）ですね。

初めての不動産取引ですと
知らないので
こういうものなのかなと思う人が大多数ですが、
冷静に考えると、モヤモヤしますよね。

なので今回は、
弊社の最近の建物解体工事の事例を書きます。

借地権付き建物の建物解体のコンサルティング事例

事例は借地権付き建物の
契約解除・建物解体・滅失登記までのコンサルティングサポートのご依頼でした

今回、借地の解約についての相談でした。
平成１７年に不動産会社のA社の仲介で購入
（A者社は稲沢市内では５本の指に入る老舗の不動産会社）
土地は借地。
相談者のお父様が建物を所有。

弊社に相談に来られる前に、当時、仲介のA社に打診したが梨のつぶて。
他に大手の不動産団体にも相談し、親身には相談に乗っていたが、
借地には対応していないという回答で
本当に困って当社に連絡をいただきました。

借地の解約も、当時の契約書がいい加減だったのでいろいろあったので別の機会に書きます。

今回の建物解体までの流れ

今回の建物解体の時系列を最初に掲載します
期間は現地見積から解体まで約2ヶ月少しです

1/12	現地調査 解体業者3社による現地立会
1/19	解体業者選定 相見積もり3社の比較表の提示 価格以外の審査項目の説明
1/31	現地で解体工事説明、 隣地所有者境界確認①、隣地あいさつ 埋設水道管が他人の敷地を越境
2/5	再度、隣地所有者境界確認②、隣地あいさつ 工事のための借地交渉 埋設水道管の処置についての交渉
2/7	建物解体内容の地主との合意書
2/13	稲沢上下水道庁舎の埋設状況の調査 埋設水道管の処置の交渉②
2/13	建物解体請負契約書の確認
2/21	建物解体の請負工事の対面での説明・契約
3/1	建物解体工事開始
3/6	工事現地確認①
3/9	建物解体工事完了 工事完了現地確認②
3/18	現地立会 引き渡し完了 引き渡し確認書・覚書

現地調査
解体業者3社による現地立会

ここにいたるまでに
借地の解約合意および諸条件の交渉で
最初の相談から既に２ヶ月経過しています。

いよいよ建物解体の計画がスタートです。

不動産の基本は現地確認・現調査です。
現場を見て以下のことが判明しました。

・通路部分が最も狭いところで1.7メール
・重機を入れるには北側隣地の協力が必要
・重機が入れられない場合は、人力での解体
・水道メーターの位置が不明？他人の敷地にある可能性も

また、3社の見積りで立ち会うと
各社の人が変わると見る視点も変わり
私が気づかないところを指摘いただいたりして
手間は3倍ですが
後のことを考えると最初が肝心なんです。

建物解体の３社見積り結果

解体費用3社見積り結果

各社の見積りが出揃いました。
同じ更地にするだけでも、金額こんなにも差が出ます。
ここには出していませんが
見積書の細かい項目や
工期なども各社で違いがあり
工事内容を理解していないと
金額でしか判断できなくなるので注意してください。
専門家に頼むのが間違いないです。

	1位	2位	3位
会社名	I社	S社	A社
工事金額	1,236,000円	1,700,000円	1,800,000円
消費税	123,600円	170,000円	180,000円
合計	1,359,600円	1,870,000円	1,980,000円
最安との差	–	510,400円	620,400円
所在地	名古屋市中区	名古屋市瑞穂区	稲沢市
資本金	1000万円	2,000万円	1,000万円
設立	平成30年1月	平成27年4月	昭和62年10月

金額だけで決めるのではなく、
各会社の情報、
および数字では表せない各社担当者の内容を提供して
相談者と相談して決めたのは
1位のI社でした。

この相見積りの取得で良いのが、
見積もり価格の妥当性が実感いただけること。
見積書の細かい項目も見れますので
納得感が違いますね。

この見積り結果だけで、弊社のコンサルティング費用の数倍分おつりがきます

（参考）重機を使わず人力での解体見積り

重機が入れられない場合を想定して、人力での手壊しの見積りも取得。
工期が延びるのでかなり高くなります

会社名	A社	S社
工事金額	2,000,000円	2,200,000円
消費税	200,000円	220,000円
合計	2,200,000円	2,420,000円
備考

一般的な建物解体相場の目安

一般な建物解体相場の目安

だいたい、１坪あたり：５万円ぐらい
木造の３０坪のお家なら約１５０万円ぐらいという計算です。
上記の金額をベースに、下記のお家の状況に金額が増減する感じでしょうか
（例）
・浄化槽の撤去
・植栽の撤去
・重機が入らない
・トラックが置けない
・交通誘導員がいる
・残置物がある
・アスベスト
・他
しっかり見積もりを取って、騙されないようにしましょう！！

弊社のコンサルティングパックなら、もっと安くなります。
もちろん金額だけで選んではダメですよ。

解体工事完了

建物を解体すると想像していたより土地が小さく見えます。
これは人は平面より立体を大きく感じるようにできているからです

建物解体工事が完了
ポイント
・近隣クレームが1件も無かった
・工期が予定より6日も早く完了

今回、何がもっとも良かったというと、クレーム無しと工期の遵守。

家屋の解体作業は、
（経験したことがないと想像が行き着かないのですが）
壊す音は、想像以上の騒音で隣家には本当にご迷惑がかかります。

だから事前に
直接会って、丁寧にあいさつと説明をしますが、
それでも、
ときどき「音はなんとかなりませんか」と連絡が入ったりします。

でも、今回クレームなどの連絡はゼロ。
それから工期も予定以内。

解体に限らず、工事関連は予定の工期が遅れるのが半分以上の確率です。
私も不動産業界26年以上ですが、工事の工期は苦慮します。

だからこそ、理由があっての遅れは仕方がないので
早めに教えてくださいねと、まめに状況を確認するようにして管理しています。

で今回は、予定より想定外の速さ。
（たぶん担当者が工程作るのに余裕を持たせすぎたともいえますが）
でも、それぐらいは許容範囲。

借地の返却の引き渡し立会

ここでも引渡確認書・覚書を交わしました
既設の水道管は現状で返すことを、説明を聞き現場も確認したの一文を入れて、将来、争いの目を摘んでおきました。

まとめ

・解体工事は必ず複数社から相見積もり
・越境や地中の埋設管の有無の現場調査
・請負契約書の精査
・近隣のあいさつと説明
・覚書など書面の作成取得

今回、正式な依頼者は相談者のお父様でした。
ご高齢で外出するのが大変なので、長女の相談者様が窓口で動かれていただき、
報告は写真を送ったりして、まめな連絡を心がけていました。

思い入れのある家だと思ったので私から
「お父様は建物を解体して寂しく思っていませんでしたか？」
と質問したところ

「この家については、ずっと気になっていて、やっと解消されたと本当に喜んでましたよ」
と言っていただき、
ここまで無事にコンサルティングが進めることができて
本当に良かったと思えた瞬間でした。

毎回思うのですが
この感謝の言葉が、私の原動力です。

（参考）建物滅失登記費用の比較

（参考）建物滅失登記費用の比較
参考に建物を解体すると滅失登記の手続きが必要です。
登記費用も依頼先により金額が変わります。

	1位	2位
事務所名	H事務所	N事務所
滅失登記費用	44,000円	55,000円
一位との差		11,000円

解体コンサルティングには建物滅失登記のコンサルティングも含まれております

一般的な建物滅失登記費用の相場は約5万円です