兄弟で相続した実家、どう分ける？換価分割で売却した名古屋市の事例
執筆者：佐藤高樹（稲沢あんしん不動産 代表）
宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター（相続対策専門士）／業界28年・査定実績5,000件超
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この事例のあらまし
- エリア：名古屋市内（区名・番地は伏せています）
- 種別：土地約76㎡＋築約40年の木造2階建て（古家付きの一戸建て・空き家）
- 売主：60代の会社員の男性（ご両親が亡くなられたことに伴う実家じまい・相続）
- 相続のかたち：きょうだいで分けるため、売って現金にして分ける「換価分割」
- 買主：同じ町内にある、この町内のことをよくご存じの会社
- 進め方：相続のご相談から売却の完了まで、一貫してサポート（約9か月）
- 結果：解体せず、古家付きのまま売却。解体・片付け・買い取りまで見積もりを取り比べたうえで、現況のまま引き渡し。しかも正式に売り出す前に、買主が決まりました
きょうだいで実家を相続したら、まず何を決める？
実家のような不動産は、現金のようにきれいに分けられません。分け方は大きく三つです。
- 現物分割：土地を物理的に分けて、それぞれが持つ
- 代償分割：誰か一人が引き継いで、ほかの相続人にお金を払う
- 換価分割：売って現金にして、その現金を分ける
このお家は、きょうだいの人数や広さの事情から「換価分割」を選びました。売却して現金にして分ける方法です。くわしい進め方は、この記事の後半（「売って分ける『換価分割』という選び方」）で説明しています。まずは、そこにたどり着くまでにあった「売る前の面倒ごと」の話からです。
相続したご実家の処分は、ふつうの売却より一段、ややこしくなることが多いんです。建物が古い。中に家財が残っている。隣との境界が曖昧だったり、はみ出していたり。相続人が複数いて、話をどうまとめるか。今回のお家は、そのややこしさが、ぜんぶ重なっていました。
売主さんも、最初は「解体して更地にしてからでないと売れないだろう」と思っていらっしゃいました。でも結果は、建物を壊さず、古家が付いたまま、境界も現況のままで買い手が見つかりました。しかもその前に、解体も、家財の片付けも、買い取りも、ぜんぶ見積もりを取って比べています。どういう流れでそうなったのかを、できるだけ具体的に書いてみます。
私は不動産の仕事を28年、査定はこれまで5,000件以上見てきました。宅地建物取引士とあわせて、マンション管理士もやっています。今回は、知り合いの方からのご紹介で始まったご縁でした。
「解体して更地にするしかない」と思っていた
売主のFさんは、知り合いの方からのご紹介でした。「相続の手続きに詳しい不動産会社がある」と聞いて、声をかけてくださったそうです。
ご両親が亡くなられて、Fさんが名古屋市内の実家を相続されました。ご自身は別のところにお住まいで、空き家のまま管理を続けるのも負担になる。それで整理を決められた、という流れです。相続したご実家の売却としては、よくあるかたちですね。
築40年ほどの日本家屋で、傷みもありました。Fさんは「解体して、更地にしてから売るのかな」と考えていらっしゃった。中古ではよくある思い込みなんですが、解体は先に決めないほうがいい場面も多いんです。先に壊すと、それを望まない買い手を逃すこともある。だから今回も、いったん立ち止まってもらいました。
ご相談は、売却だけではありませんでした。相続のことも一緒に、です。まずは土地と建物のおおまかな評価額の調査から入って、相続登記については司法書士の先生をご紹介しました。登記まわりは、慣れていないと手が止まる部分です。ここを早めに整えておくと、いざ売る段になって慌てずに済みます。
古家・残置物・越境。売りにくい「そのまま」が三つあった
現地を見て、整理が必要な点が三つありました。どれも、放っておくと売却の足を引っぱる部分です。
1. 築約40年の古家が建ったまま
建物は木造2階建てで、築40年ほど。住むにはかなり手を入れる必要があります。床が傷んでいて、床下がどうなっているかも、開けてみないと分からない状態でした。こうなると、解体して更地にすることも本気で考えないといけません。ただ、解体には費用も時間もかかります。残したまま売れるなら、そのほうが売主さんの負担は軽い。どちらがいいかは、買い手の事情でも変わってきます。
2. 家の中に、家財がそのまま残っていた
長く空き家だったお家なので、家具や荷物がかなり残っていました。相続したご実家では、よくあることです。遠方にお住まいだったり、お仕事が忙しかったりで、なかなか手がつけられないんですよね。
3. 隣の建物が、こちらの敷地に少しはみ出していた
境界まわりを確認すると、お隣の建物の一部が、こちらの土地にわずかにはみ出していました。いわゆる越境です。古い住宅地ではめずらしくありませんが、そのままにしておくと、買う方が「将来もめないか」と不安になる部分です。
この三つを、Fさんお一人で片付けようとしたら、どこから手をつけるか、誰に頼むかで、まず立ち止まってしまったと思います。実際、売主さんが詰まるのは、たいていこういう「段取り」の部分なんです。
はじめは、解体して更地にするつもりだった
正直に言うと、最初は「解体して更地にしてから売る」つもりで進めていました。建物が古いうえに、床が傷んでいて、床下がどうなっているかは開けてみないと分からない。そういう家でしたから、無理に建物を活かすより、更地にしたほうがいいだろう、と考えていたんです。
だから、更地にして売る前提で、買い取りと解体の両方、実際に見積もりを取って動いていました。頭の中だけで「だいたいこのくらい」と思っても、答えは出ませんからね。数字が並んで、はじめて冷静に比べられます。
※以下の表の金額は、お客様のプライバシーに配慮して、実際の見積金額とは変えています。各社の差や、高い・安いの傾向は、実際のとおりです。
「買い取り」は、6社に当たった
まず、業者に直接買い取ってもらう道です。手っ取り早いので、6社に打診しました。結果はこうです。
| 買い取り業者 | 提示・回答 | 条件・理由 |
|---|---|---|
| A社 | 約900万円前後 | 土地として。測量・解体が条件 |
| B社 | 約900万円 | 床下の状態の確認が条件 |
| C社 | 上限 約1,000万円 | 土地として。間口の狭さを指摘 |
| D社 | 買い取り不可 | 築年数が社内基準に合わず |
| E社 | 買い取り不可 | 同上 |
| F社 | 買い取り不可 | 築年数で対象外 |
買い取りは、高くても1,000万円ほどが上限でした。築40年弱で、建物を直して使う出口が描きにくい、というのが各社の見立てです。半数は「買い取れません」という回答でした。
建物の解体は、3社から
更地にして売る前提でしたから、解体の見積もりも取りました。木造2階建ての解体で、3社に出しました。
| 解体業者 | 見積金額（税込・目安） | 備考 |
|---|---|---|
| A社 | 約174万円 | 家財の処分は別途 |
| B社 | 約179万円 | 家財の処分は別途／アスベスト事前調査込み |
| C社 | 約180万円 | 家財の処分は別途 |
1社だけだと、その金額が高いのか安いのか分かりません。3社並べると、おおよその相場が見えてきます。差は数万円ですが、家財の処分を含めるかどうかでも変わってきます。
【豆知識】解体するなら、残置物は「まとめて」が安い
ここで、ひとつ豆知識を。
昔の私は、家財の片付け（残置物の撤去）は片付け専門の業者に、建物の解体は解体業者に、と分けて頼んでいました。中を空っぽにしてから解体したほうが、解体費は安くなる。そう思い込んでいたんです。たしかに、それ自体は間違いではないんですが。
実は、わざわざ分ける必要はありません。家財の撤去ごと、解体屋さんにまとめて頼んだほうが、トータルでは安くつくことが多いんです。2つの業者に別々に頼むより、1社にまとめる。これ、覚えておくと得します。
こうして、更地にして売る覚悟で、見積もりはひととおり揃いました。あとは売り出す前に、もうひとつ整えておくことがありました。境界の話です。
越境は、覚書で「次にどうするか」を決めておく
お隣の建物のはみ出しは、その場ですぐ直せるものではありません。こういうときは、隣地の方と覚書を交わします。覚書というのは、約束ごとを書面に残しておくものです。
まずは隣地の登記を取り寄せて、今の持ち主が誰かを確かめるところから始めました。これが、相続が絡んでいて少しややこしかった。それでも一つずつたどって、ご本人にたどり着きました。そのうえで、建物を将来建て替えるときには、はみ出した部分を直してもらう。そして、その約束は、土地や建物の持ち主が代わっても引き継がれる。この二つを書面にしました。
ここを先にまとめておくと、買う方が安心して検討に入れます。「将来もめるかも」という芽を、売り出す前につんでおくわけです。
同じ町内の会社が、買ってくれた
この土地をいちばん必要としてくれたのは、遠くの誰かではありませんでした。同じ町内にある、この町内のことをよくご存じの会社だったんです。
話は、ほとんど偶然のような形で動きました。同じ町内で、昔からこのあたりをご存じの会社から、「建物が付いたままでもいいよ」と。古家を壊さなくても、境界が現況のままでも、その会社には使い道があった。だから「解体して更地にしてくれ」とは言われなかったんです。
振り返れば、この家は正式に売り出す前に、買主が決まったことになります。売る準備を整えている段階で、話がまとまったんです。
この「解体せず・売り出す前に決まった」という売り方そのものについては、別の記事で詳しく書いています。
更地にするつもりで解体の見積もりまで揃えていたのに、その解体が、急に必要なくなりました。ありがたい話です。ただ、建物を残すといっても、中の家財はそのままにはできません。引き渡しの前に、片付けだけは要ります。
そこで今度は、家財の撤去（残置物の撤去）の見積もりを、改めて4社から取り直しました。さきほどの豆知識でいえば、本来は解体とまとめたほうが安いのですが、今回は解体しないので、撤去だけで比べます。
| 片付け業者 | 見積金額（税込・目安） | 備考 |
|---|---|---|
| A社 | 35万円 | 作業員3名＋トラック2台 |
| B社 | 約36万円 | 混載・人件費1日 |
| C社 | 約40万円 | 敷地内の残置物まで |
| D社 | 約41万円 | 遺品整理として対応・貴重品は保管引き渡し |
家の中いっぱいの家財でも、頼む会社で6万円ほどの差がありました。こういう相見積もりを、売主さんお一人で何社分も集めるのは大変です。当社のほうで段取りして、横に並べてお見せしました。
値段の相談は、少しありました。ただ、お互いに納得のいくところで折り合えました。建物を解体せず、境界も現況のまま引き取ってもらえたので、Fさんは解体費を負わずに済んだ。買う側のメリットと、売る側の負担が減ること。その両方がかみ合った着地でした。結果として、先に当たっていた買い取りの金額も、上回ることになりました。
相続のご相談から数えると、完了まで9か月ほど。古家・残置物・越境という三つを抱えたお家にしては、ずいぶん落ち着いた進み方になりました。
「どこに届けるか」を考えられるかどうか
不動産会社は、正直ピンキリです。同じ家でも、誰に任せるかで結果も、進めている間の安心感も変わります。
今回のような物件で、広告を出して買い手を待つことしか考えない会社だと、古家や越境を「マイナス」としか見ません。すると、解体や片付けで時間とお金をかけてから売り出すことになります。でも、見積もりを並べて「どの売り方が一番手取りが残るか」を冷静に比べると、出口の形が変わってきます。今回は、その土地をよく知る地元の会社に届いたことで、壊さずに売れました。
こういう見極めは、最初のご相談から最後のお引き渡しまで、私が自分でやり切るようにしています。途中で人に丸投げしないから、ごまかさず、その都度ちゃんとお話しできるんです。長くやってきた経験だけでなく、過去の取引や価格の動きまでデータで把握しているので、「なんとなく」ではなく、根拠を持って出口の話ができます。
売って分ける「換価分割」という選び方
今回の相続は、Fさんお一人のものではありませんでした。きょうだいで分ける必要があったんです。こういうとき、不動産をどう分けるかで、その後がずいぶん変わります。
実家のような不動産は、現金のようにきれいに割れません。分け方は、大きく分けて三つあります。
- 現物分割：土地を分けて、それぞれが持つ。広い土地なら使えますが、狭いと難しい
- 代償分割：誰か一人が引き継いで、ほかの相続人にお金を払う。払えるだけの資金が要る
- 換価分割：売って現金にして、その現金を分ける。今回はこれでした
「共有のまま持つ」は、できれば避けたい
もう一つ、「とりあえず全員の共有名義にしておく」というやり方もあります。これは、できれば避けたほうがいいんです。
共有のままだと、売るにも貸すにも、全員の同意が要ります。年月がたって、相続人の誰かが亡くなると、その持ち分がさらにお子さんたちに分かれていく。気づいたら、会ったこともない親戚と共有している、ということも起きます。そうなると、もう動かせません。「今は仲がいいから大丈夫」ではなく、先々まで考えて決めるところです。
顔を合わせなくても、分けられる
相続では、相続人同士がそれほど親しくない、というのも、実はよくあります。今回も、やりとりに少し気を使う場面はありました。
でも、換価分割なら、売って現金を分けるだけです。代表の方を決めて、その方の名義でいったん相続登記をして、売却を進める。最後に取り決めどおりに現金を分ける。直接顔を合わせて細かい話をしなくても、書面（遺産分割協議書）で約束を固めておけば、進められます。間に私のような第三者が入ることで、感情の部分をはさまずに、淡々と手続きを進められるんです。
相続登記や遺産分割協議書の作り方など、売却の前段階の手続きから相談したい方は、相続のご相談窓口もあわせてご覧ください。
税金のはなし（相続した家を売るとき）
相続した不動産を売ると、利益が出た場合に譲渡所得税という税金の話が出てきます。ここは、人によって条件が大きく変わる部分です。
たとえば、相続した空き家を売るときには、一定の条件を満たせば税金が軽くなる特例が用意されている場合があります。建物を取り壊して売るか、残して売るかでも、扱いが変わることがあります。古い家だと、買ったときの値段が分かる資料が残っていないことも多く、その場合の計算にも決まりがあります。
ただ、税金は条件しだいで結論が変わりますし、年度によって制度も動きます。ここで断定的なことは書きません。実際の売却では、売り方を決める前の段階で、税金の見通しも一緒に考えておくと安心です。具体的な税額や特例が使えるかどうかは、必ず税理士や税務署にご確認ください。当社からも、必要に応じて専門家をご紹介します。
よくある質問
Q. 古い家は、解体して更地にしないと売れませんか？
必ずしも、解体が先ではありません。今回は解体・片付け・買い取りまで見積もりを取って比べたうえで、古家を残したまま現況で売りました。買う方の事情によっては、壊さないほうが手取りが残ることもあります。どれが向くかは物件次第なので、見てからご提案します。
Q. 家の中に家財が残ったままでも、相談できますか？
大丈夫です。今回も家財がかなり残っていましたが、片付けの見積もりを4社から取って段取りしました。残したまま引き取ってもらえる場合もありますし、片付けてから渡す場合もあります。撤去の段取りや業者選びは当社でやりますので、まずは現状のまま、ご相談ください。
Q. きょうだいで相続しました。あまり連絡を取っていないのですが、売れますか？
売れます。今回も、売って現金を分ける「換価分割」で進めました。代表の方の名義でいったん相続登記をして売却し、取り決めどおりに現金を分ける形です。間に当社が入ることで、直接こまかいやりとりをしなくても進められます。
Q. 相続した実家で、登記もまだです。そこから相談できますか？
もちろんです。今回も、相続のご相談から入りました。評価額の調査や、相続登記のための司法書士のご紹介から進めています。相続がまだ済んでいない段階からのご相談で大丈夫です。
Q. 換価分割と代償分割は何が違うんですか？
換価分割は、実家を売って現金にしてから、その現金を相続人で分ける方法です。代償分割は、誰か一人が実家を引き継ぐ代わりに、ほかの相続人にお金を払う方法です。今回は換価分割で進めました。手元にまとまったお金がなくても進められるのが、換価分割を選ぶ理由の一つです。
Q. きょうだいで意見が合わない、あまり話したくない場合でも進められますか？
進められます。今回も、代表の方の名義でいったん相続登記をして売却を進め、最後に取り決めどおりに現金を分ける形にしました。直接顔を合わせて細かい話をしなくても、書面（遺産分割協議書）で約束を固めておけば大丈夫です。間に当社が入ることで、感情の部分をはさまずに進められます。
振り返れば、二人三脚の9か月
今年の3月、最初のご相談をいただいてから、すべてが終わったのが11月の末。振り返ると、あっという間の9か月でした。
この間、Fさんには本当に協力していただきました。お仕事がお忙しい中、何度も有給を取って立ち会ってくださって。打ち合わせのたびに、最寄りの駅まで車で迎えに来てくださったんです。
越境の覚書のときも、お隣の持ち主にたどり着くまで、ずいぶん足を運びました。境界標を確かめに行った日には、二人ともスマートフォンを家に忘れてきてしまって、写真が撮れずに大笑い、なんてこともありました。
売主さんがこうして一緒に動いてくださると、こちらも力が入ります。不動産の売却は、業者に任せっぱなしにするものではなくて、売主さんと二人三脚で作っていくもの。今回のお取引で、それをあらためて感じました。
さいごに
相続したご実家は、古家・家財・境界・きょうだいでの分け方と、気になることが重なりがちです。それを一つずつ、見積もりや書面で整えていくと、思っていなかったところに出口が見つかることがあります。今回の買い手も、最初から狙っていたわけではなく、整える過程で出てきたご縁でした。
このお取引のあと、Fさんからこんな言葉をいただきました。
今回、両親が他界したことにより、実家じまいをすることになりました。築40年弱の日本家屋もかなり痛んでおり、解体をして更地で売却をするのかなと考えていましたが、稲沢あんしん不動産の佐藤様とご一緒する機会があり、相続に関しても併せてご相談することになりました。佐藤様のご対応は非常に丁寧で、まずは家土地の一般的な評価額の調査から、相続登記に関しては司法書士の先生をご紹介いただき、スムーズに相続登記ができました。偶然にも近所の同じ町内の方が建物付きで購入してもいいよということで、急遽トントンと話が決まり、先日すべての売却手続きが終了したところです。佐藤様の細やかなアドバイスや各方面への手配等スピーディーに、また細部にわたってお気遣いをいただき、短時間で最も良い結果が得られたものと考えています。今後も土地建物に関する問題が生じた時は、まっさきに佐藤さんにご相談したいと考えています。本当にありがとうございました。
売主Fさんより（許諾を得て掲載）
このお客様の声は、実家じまいと不動産売却のお客様の声でも紹介しています。あわせてご覧ください。
最初の一歩は、むずかしく考えなくて大丈夫です。「古い家で、中に物も残っていて、登記もまだで、きょうだいでどう分けるかも決まっていない」。その状態のまま、聞かせていただくところからで十分です。
不動産の仕事、28年。査定実績、5,000件超。
Googleクチコミ ★5.0
名古屋市・稲沢市・一宮市・あま市あたりで、相続したご実家や空き家の売却を考え始めた段階でかまいません。まだ売ると決めていない、という方からのご相談でも大歓迎です。不動産売却のご相談はこちらからどうぞ。
お急ぎの方はお電話で： 0587-33-5620 （10:00〜18:00／火・水定休）
ほかの売却事例もご覧ください
遠方・相続・空き家・住み替えなど、それぞれ違う事情を抱えた方の売却事例です。つまずいた場面や引渡しのあとまで、許諾を得て匿名でご紹介しています。
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