空き家を放置すると固定資産税が6倍に！専門家が教える「特定空き家」と「管理不全空き家」の現実

こんにちは！

稲沢あんしん不動産の佐藤です。

今回は相続した空き家をお持ちの方、必見です。

空き家を放置しておくと
固定資産税が最大6倍になってしまう可能性があることをご存知でしょうか？

空き家売却や解体を数多く手がけてきた経験から、
「特定空き家」だけでなく、
その前段階である「管理不全空き家」の現実的なリスクについて詳しく解説します。

住宅用地の特例措置が外れる恐怖

現在受けている税制優遇

皆さんが住宅を持っていると、実は土地の固定資産税がかなり安く抑えられています。

これは住宅用地に対する税金の特例措置が適用されているためです。

具体的には、住宅が建っている土地は「住宅用地」として、
固定資産税が本来の6分の1に軽減されています。

つまり、もともとの税額がかなり安くなっているのです。

特例措置が外れると税額は6倍に

しかし、空き家として長期間放置されてしまうと、
自治体から
「特定空き家」や
「管理不全空き家」に指定される場合があります。

指定されると、この住宅用地としての特例措置が適用されなくなってしまいます。

その結果、本来軽減されていた税金がもとの税額に戻ってしまうため、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があるのです。

空き家の現実的なリスク

建物倒壊による重大な被害

空き家は適切に管理されず放置されると損傷しやすく、
台風で外装材や屋根材が飛んだり、
地震により倒壊したりする危険性が高くなります。

特に危険なのは以下の点です

• 旧耐震基準の問題：空き家の7割が現在の耐震基準がない1980年以前の建物で、倒壊リスクが非常に高い
• 災害時の二次被害：倒壊した空き家が道を塞ぎ、市民の避難を遅らせてしまう危険もある
• 損害賠償のリスク：損害賠償額が数千万円から数億円と非常に高額になるケースも想定される

火災リスクの深刻さ

空き家は火災の危険性が特に高く、以下のような問題があります

放火の標的になりやすい

日本全国の総出火件数で原因の1位は「放火」となっており、
空き家は人の目がなく、燃えやすい枯草、ゴミ、紙ゴミなどが散乱していることが多いため、不審者による放火の可能性が高くなってしまいます。

令和2年の総出火件数34,602件のうち、4,020件(約11.6%)が放火及び放火の疑いによるもので、これは平均すると1日に約13件の放火が起きている計算になります。

その他の火災原因

• 電気設備の劣化：ネズミなどの動物が繁殖しやすく、空き家の配線がかじられたことにより漏電して発火
• タバコのポイ捨て：敷地内で手入れされずに伸び放題となった雑草や、不法投棄されたごみなどにタバコの火が燃え移り延焼
• ガス漏れ：設備の確認を怠って老朽化した結果の爆発

犯罪の温床となる危険性

空き家を放置することで生じるリスクは建物だけではありません。

実際に以下のような問題が発生しています：

• 空き家狙いの泥棒による侵入
• 不法侵入者が住み着くケース
• 犯罪の拠点として利用される危険
• 知らない間に犯罪の温床となるリスク

空き家は「人の気配がないこと」の目印のような役割を果たしてしまうため、犯罪を誘発するリスクが大きくなります。

これらは近隣住民にとっても非常に不安で恐怖を感じる問題です。

その他の深刻な問題

衛生・環境問題

• 害虫・害獣の大量発生：空き家の周りは草木が伸び放題で、害虫が発生し、害獣が棲みついてしまう
• 悪臭の発生：ゴミの散乱や動物の死骸による異臭
• スズメバチの巣：人がいないため危険な害虫の温床に

実際に経験した空き家トラブル事例

これまで空き家の相談を数多く受けてきた中で、実際に発生したトラブル事例をご紹介します。

設備の故障による水漏れ

以前、空き家の解体相談を受けている最中に実際に起こった事例です。

給湯器から漏水が発生していました。

空き家でも電気と水道は掃除などのために使える状態にしておくのが一般的ですが、その分こうした設備トラブルのリスクもあります。

隣の方が気がついて連絡をいただいて初めて発覚しましたが、漏水はずっと続いていたんでしょうね。

空き家では人の目がないため、こうした設備トラブルの発見が遅れがちになります。

動物の住み着き

換気口にコウモリが住み着いているケースもありました。

コウモリの糞が大量に溜まってしまい、衛生上非常に問題のある状態になっていました。

このような動物による被害は清掃が大変で、専門業者による対応が必要になることもあります。

空き家を放置していて良いことは本当にありません。人が住んでいないからといって何も起こらないわけではなく、むしろ様々なトラブルが発生しやすくなるのが現実です。

地域全体への影響

• 景観の悪化：景観が良くない地域は、資産価値も下がってしまいます。
  空き家が増えると、その地域全体の資産価値が下がり、周辺住民にも迷惑がかかってしまう
• 治安の悪化：犯罪発生率の増加により地域の安全性が低下

特定空き家と管理不全空き家の違い

空き家を放置していると、行政から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される可能性があります。この2つの違いを理解することが、固定資産税6倍のリスクを避けるために重要です。

特定空き家とは

特定空き家は、空き家の中でも特に問題が深刻で、近隣に大きな迷惑をかけている状態の建物です。

具体的には以下のような状態になった空き家を指します

4つの指定条件

1. 今にも倒れそうな危険な状態
   • 屋根が崩れかけている
   • 壁に大きなひび割れや穴が開いている
   • 台風や地震で倒壊する危険がある
2. 不衛生で有害な状態
   • ゴミが大量に放置されている
   • 害虫やネズミが大量発生
   • 悪臭がひどい
3. 景観が最悪な状態
   • 草木がボーボーに生い茂っている
   • 窓ガラスが割れっぱなし
   • 明らかに「廃墟」状態
4. 近隣に迷惑をかけている状態
   • 不審者が出入りしている
   • 子供が危険な遊び場にしている

管理不全空き家とは

管理不全空き家は、特定空き家ほどひどくはないけれど、「このまま放っておくと特定空き家になりそう」という状態の空き家です。つまり、特定空き家の予備軍といえます。

管理不全空き家の特徴

• 外から見て明らかに人が住んでいない
• 郵便受けに郵便物が溜まっている
• 雨戸やカーテンがずっと閉まったまま
• 屋根の瓦が数枚ずれている
• 雨樋が外れかけている
• 雑草が伸び放題
• 定期的な換気や清掃をしていない

なぜ管理不全空き家が危険なのか

管理不全空き家は「まだ大丈夫」に見えますが、
実はここから一気に悪化することが多いのです。

例えば

• 台風で屋根が飛ぶ → 雨漏り → カビだらけ → 特定空き家
• 雑草放置 → 害虫発生 → 近隣苦情 → 特定空き家
• 不審者侵入 → ゴミ投棄 → 不衛生 → 特定空き家

【比較表】特定空き家 vs 管理不全空き家

項目	管理不全空き家	特定空き家
緊急度	⚠️ 注意レベル	🚨 危険レベル
建物状態	・屋根瓦が数枚ずれ・外壁に汚れやカビ・雨樋が外れかけ	・屋根が崩れかけ・壁に大きなひび割れ・今にも倒壊しそう
庭・敷地	・雑草が伸び放題・植木がはみ出し・落ち葉が放置	・草木がボーボー・害虫が大量発生・ゴミが散乱
見た目	・明らかに空き家と分かる・少し荒れている	・完全に廃墟状態・窓ガラス割れ・近所の景観を台無し
におい・衛生	・中がカビ臭そう・ホコリが積もってそう	・悪臭がひどい・害虫・ネズミ大量発生・カビだらけ
近隣への影響	・「ちょっと気になる」レベル	・「本当に迷惑」レベル・子供が近づくと危険
行政対応	指導 → 勧告	勧告 → 命令 → 強制執行
税金	勧告で特例外れる可能性	確実に特例適用外（6倍）
対策の難易度	まだ修復可能	解体しか選択肢がないことも
費用	清掃・軽微な修繕で対応可	大規模修繕か解体（高額）

勧告段階で税制優遇が消失

管理不全空き家に該当すると

1. 指導：市区町村からの指導
2. 勧告：指導を受けても改善されない場合

重要なのは、勧告が届いた段階で固定資産税の特例が外れてしまうということです。特定空き家に指定される前の段階でも、税制優遇を失う可能性があります。

空き家の2つの選択肢

将来使う予定がない場合

売却 または 解体して更地 のどちらかを選択することになります。

売却について

数多くの空き家売却を手がけた経験から言えるのは、早めの決断が重要だということです。

状態が悪化する前の方が、より良い条件での売却が可能になります。

解体について

建物を解体する場合は高額な費用がかかります。

さらに近年は解体費用がどんどん上昇しています。物価上昇に加えて廃材の処分費も値上がりしており、先日見積もりを取った案件では、1年前と比べて大幅に金額が高くなっていました。

この傾向は今後も続くと予想されるため、解体を検討されている場合は早めの対応をおすすめします。

これまで複数の解体業者と連携し、適正価格での解体を実現してきましたが、複数業者からの相見積もりを取ることで、現在でも適正価格での解体が可能になります。

ただし注意が必要なのは、建物が誰に帰属するかの遺産分割協議がちゃんと整っていないと解体工事自体ができないということです。

将来使う予定がある場合

きちんとした手入れと管理が必要です。定期的な換気、清掃、庭の手入れを怠らず、管理不全空き家に指定されないよう注意が必要です。

一時的な賃貸という選択肢

将来使う予定があっても、当面の間は一時的に賃貸に出すことも検討できます。賃貸にすることで：

• 家に人が住むことで建物の劣化を防げる
• 賃料収入を得られる
• 管理不全空き家のリスクを回避できる

賃貸管理で気をつけるべきポイント

ただし、賃貸管理には注意が必要です。管理会社に全てお任せ状態ですと、なかなかうまくいかない場合もありますので、一つの事業として真剣に取り組む気持ちがうまくいく秘訣です。

赤の他人が住むことになりますので、世の中には色んな価値観の人がいるということを理解した上で、適切な入居者選定や管理が重要になります。

賃貸管理についても、物件の状況や立地条件を踏まえたアドバイスができますので、お気軽にご相談ください。

解体したくてもできない！遺産分割協議の落とし穴

遺産分割協議が済んでいないと解体不可

建物が誰に帰属するかの遺産分割協議がちゃんと整っていないと解体工事ができません。

これは多くの方が見落としがちな重要なポイントです。

よくあるパターン：

• 親から相続したが遺産分割協議をしていない
• 兄弟で共有のまま話し合いを放置している
• 相続人同士で建物の処分について意見が分かれている

解体前にやるべきこと

特定空き家に指定されそうな建物でも、以下の手続きが必要です

1. 遺産分割協議の完了（建物の帰属を明確にする）
2. 共有者全員の同意（複数人で相続している場合）
3. 必要書類の準備（解体業者への提出用）

遺産分割協議がまとまっていれば相続登記前でも解体工事は可能ですが、相続登記は2024年から義務化されており、放置すると過料の対象にもなります。[詳しい相続登記については別記事をご覧ください]

遺産分割協議の問題も含めてサポート

これまで手がけてきた空き家案件では、遺産分割協議がまとまらずに解体が遅れるケースも多く経験しています。

解体工事だけでなく、事前の遺産分割協議についてもサポートできますので、安心してご相談ください。

相続空き家には特例措置も

相続した空き家の場合、一定期間内の売却で譲渡所得税の特例を受けられる可能性があります。[詳しくはこちらの記事をご覧ください]

手遅れになる前の対策を

近隣への配慮も重要

特定空き家レベルまで悪化させてしまうと、近隣住民にとっても迷惑で不安な存在となります。そうなる前の予防的対応が重要です。

専門家への相談の重要性

「知らなかった」で済まされないのが、この空き家問題の難しいところです。空き家は放っておいても特に問題がないように見えますが、実際には：

• 税制優遇の突然の消失
• 犯罪リスクの増大
• 近隣トラブルの発生
• 解体費用の高騰

などのリスクが潜んでいます。

ありがとうございます。PDFの中身を確認したうえで、あなたのブログ記事に活かせる「読者が興味を持ちそうなポイント（空き家所有者目線）」を要約して、1セクション分にふさわしい内容を提案します。

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稲沢市の空き家対策、実態調査で見えたリアルな悩み

稲沢市では、令和6年に「空家等対策計画」が見直されています。

この「空家等対策計画」に中の市のアンケート調査結果では、実際に空き家を持つ方の「本音」が明らかになっています。

• 空き家の約3割が「売却したい」
• 管理に困っている理由のトップは「遠方に住んでいる」
• 解体したいけど「費用が高い」「更地にすると固定資産税が上がる」

また、空き家の約半数が「昭和56年以前」の古い建物で、放置すれば「特定空き家」として指導対象になる可能性もあります。

これらの背景を知ると、「うちも同じ状況かも…」と感じる方も多いのではないでしょうか。

私たちは、こうした状況に対して「売却支援」や「解体・相続サポート」を一緒に考えるお手伝いをしています。

まとめ：28年の経験と伴奏型サポートで安心解決

これまでのポイントを振り返り

1. 住宅用地の特例措置が外れるリスク

空き家を放置すると、固定資産税が本来の6分の1から元の税額に戻り、最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

2. 様々な空き家リスクの現実

• 建物倒壊：旧耐震基準の問題で数千万円〜数億円の損害賠償リスク
• 火災の危険：放火が全火災の1位、1日約13件発生
• 犯罪の温床：不法侵入、住み着き、犯罪拠点化
• 設備トラブル：給湯器の漏水、動物の住み着きなど実際に経験した問題

3. 特定空き家と管理不全空き家の違い

管理不全空き家の段階でも、勧告を受けると税制優遇が外れてしまうリスクがあります。

4. 2つの明確な選択肢

• 将来使わない場合：売却 or 解体（ただし遺産分割協議が前提）
• 将来使う場合：適切な管理 or 一時的な賃貸活用

5. 解体費用の高騰と相続問題

物価上昇で解体費用も年々高くなっており、早めの対応が重要。また、遺産分割協議がまとまっていないと解体工事ができません。

28年の経験による伴奏型サポート

28年間で5000件以上の査定・相談に対応してきた経験から、空き家問題は一人で悩んでも解決しません。当社では、相談から売却・解体・登記までワンストップで対応できるだけでなく、伴奏型のサポートを行っています。

一方的に提案するのではなく、お客様と一緒に相談しながら最適な解決策を見つけていくというやり方を取っています。空き家問題は個々の事情によって最適解が違うため、この伴奏型のアプローチが重要なのです。

手遅れになる前に

期限ギリギリになって慌てて対策を考える方が多いのが現状ですが、「もっと早くやっておけばよかった」という声をよく聞きます。

管理不全空き家の勧告が来てからでも、特定空き家の指定を受けてしまってからでも、まだ解決策はあります。しかし、選択肢は確実に狭まり、費用も高くなってしまいます。

まずは無料相談から

空き家でお困りの方、どのような選択肢があるか知りたい方は、まずは無料相談からお気軽にご相談ください。あなたの状況をお聞きして、28年の経験を活かした最適な解決策を一緒に考えさせていただきます。