【空き家は売る？壊す？】2ステップで判断できる5つのチェックポイント｜プロが実例で解説

「この空き家、このまま売れるのかな…」

「やっぱり壊した方がいいんだろうか…」

相続した空き家をお持ちの方から、こんなご相談をよくいただきます。

ご両親が大切にされてきたお家のことですから、どうすればいいのか迷われるのは当然のことです。

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

国土交通省の調査によると、全国の空き家は約900万戸。

実に10軒に1軒以上が空き家という状況です。

それだけ多くの方が、この問題に直面しているんですね。

実は、現場で多くの空き家売却を手がけてきた経験から言えることがあります。

「壊した方がいいケース」もあれば「壊さない方がいいケース」も、両方あるんです。

つまり、必ずこうすべきという一律の答えはありません。

そこで今回は、あなたの空き家がどちらに当てはまるか、2ステップ・5つのチェックポイントで判断できる方法をお伝えします。

実際にあった相談事例をもとにお話ししますので、ぜひ最後までお読みください。

2ステップで空き家の方向性が見える

空き家を「売るか」「壊すか」を判断するには、次の2ステップで考えます。

ステップ1：建物そのものに価値は残っているか？

ここでは建物の劣化具合、設備の状態、築年数と耐震基準をチェックします。

ステップ2：更地にすることに経済的な合理性はあるか？

土地の形状や、解体費と売却価格のバランスを見ていきます。

この2つのステップで考えれば、ご自身の空き家の方向性が見えてくるはずです。

【実際の事例】Sさん（60代）と一緒に考えてみましょう

今回は、実際にあったご相談を元にお話しします。

（個人が特定できないよう、内容は一部変更しています）

Sさんご夫妻は、稲沢市内にお父様から相続した築45年の空き家をお持ちの60代のご夫婦です。

お父様が亡くなられてから3年。

ずっと空き家のまま「どうしよう」と悩んでいたのですが、そろそろ決断しないといけないとご相談に来られました。

「壊した方がいいのか、このまま売れるのか、正直わからないんです」

Sさんのこの言葉、きっと皆さんも同じ気持ちではないでしょうか？

では、Sさんのケースを一緒に見ながら、5つの判断軸を解説していきます。

ステップ1：建物そのものに価値は残っているか？

まずは建物自体の状態を客観的に確認していきましょう。

チェックするのは以下の3つです。

判断軸①：建物の劣化具合

ご両親が大切にされてきたお家が、時が経つにつれて古くなっていくのを見るのは、やっぱり寂しい気持ちになりますよね。

ですが、ここは一度、今後のためにも客観的に建物の状態を確認してみましょう。

チェックポイント：

・屋根や外壁は明らかに補修時期か？

・床を歩くと、ふわふわして腐食している箇所はないか？

・天井に雨漏りのシミはないか？

これらの状態がひどいと、買う側からすると「直すのに一体どれだけお金がかかるんだろう」と不安になってしまうんです。

Sさんの場合は…

一緒に建物を見に行ったところ、屋根からは雨漏りの跡がありました。

床もキッチンのところが、ふわふわ・ブヨブヨとした状態でした。

外壁も、ちょっと触っただけでチョーキング（白い粉が吹いている状態）になっていました。

結論：劣化が進行しており、買い手は大規模な修繕費用を懸念する可能性が高い。

一方で、もし最近まで住んでいて特に問題なく使えていた状態であれば、建物付きのままで売却しても十分検討の余地はあります。

判断軸②：設備の状態（水道・ガス・電気）

次の判断軸は設備です。

給湯器や配管関係は、見た目では分かりにくいですよね。

空き家になって長いと、給湯器がちゃんと動くか分からない、どこかで排水が詰まっているといった問題が出ていたりします。

Sさんの場合は…

お父様が亡くなられてから3年間、ほとんど使っていない状態でした。

給湯器も配管も、正直大丈夫かどうか分かりません。

こういう場合、このまま売ると後でトラブルになりそうだなと心配になります。

せっかくいい購入者の方が見つかったとしても、トラブルが頻発してしまってはお互い気分が良くないですからね。

結論：給湯器も配管も、正常に作動するか不明。現状のまま売却すると、後々のトラブルに繋がりかねない。

反対に、空き家とはいえ最近まで普通に使えていて設備も問題ないということでしたら、現状のままで売った方が有利になることもあります。

判断軸③：築年数と耐震基準

そして最後は築年数です。

築20年くらいならまだいいのですが、築30年を超えてくるとやっぱり1つの節目なんです。

築年数は、もう元には戻せませんから。

特に重要なのが、1981年（昭和56年）6月1日以降の新耐震基準かどうかです。

2025年12月で言うと、築44年以上の建物は旧耐震基準ということになります。

旧耐震基準と新耐震基準の違い：

・旧耐震基準（～1981年5月31日）：想定は震度5強程度。震度6以上で倒壊の可能性あり。

・新耐震基準（1981年6月1日～）：想定は震度6強～7程度。震度6強～7でも倒壊を防ぐ設計。

Sさんの場合は…

築45年、1980年の建築なので完全に旧耐震基準です。

買い手からすると、耐震性への不安は大きなマイナスポイントになります。

最近も地震のニュースがありましたよね。

今は耐震性の不安というのは、買い手にとって特に気になるポイントなんです。

結論：買い手にとって、耐震性への不安は大きなマイナスポイントとなる。

ステップ1の結論：Sさんのケース

ここまでの3つの判断軸を総合的に評価すると…

・劣化具合：雨漏り、床の腐食など、劣化が激しい

・設備の状態：3年間未使用で、作動するか不明

・耐震基準：旧耐震基準の建物

結果：建物としての価値は、ほとんど残っていないと判断せざるを得ませんでした。

こうなると、次のステップ2に進んで「更地にする経済的な合理性があるかどうか」を確認する必要があります。

もし皆さんの空き家が状態が良くて新耐震基準を満たしているなら、このステップ1の時点で「建物付きで売る」という結論になっても良いかもしれません。

ステップ2：更地にすることに経済的な合理性はあるか？

建物に価値がないと判断した場合、次は解体して更地にするのが経済的に見合うかを考えます。

解体となると100万円以上のお金が動く話ですから、不安になるのは当然です。

だからこそ焦って決めずに、1つずつメリットとデメリットを確認していくことが大切なんです。

判断軸④：土地の形状（間口・再建築）

まず土地の形状です。

これは「壊すと逆に売りにくくなるパターン」があるので注意が必要です。

チェックポイント：

・間口：道路に面している土地の幅のこと。建築基準法では道路に2m以上接していないと建物が建てられません。間口が狭いと、新しい家が建てにくくなります。

・再建築不可：今ある建物を壊したら、新しく建てられない土地というのも中にはあります。そういう場合は建物を残しておいた方がいいこともあるんです。

Sさんの場合は…

Sさんの土地は間口は十分な広さがあり、前面道路も広い。

再建築も問題なく可能です。

結論：更地にしても新しい家が建てられる、価値のある土地。

判断軸⑤：解体費と売却価格のバランス

最近、解体費用も上がっています。

解体費のポイント：

・目安：木造30坪で100万円～150万円程度

・必須事項：必ず3社以上から相見積もりを取ること

・注意点：アスベストが含まれていると、追加費用が発生する可能性も

業者によって価格差が大きいので、あまり調べずに頼むと高い金額を要求されるかもしれません。

私がお手伝いするときも、必ず3社以上で見積もりを取って、現場に一緒に立ち会って進めるようにしています。

同じ建物でも会社によって数十万円の差が出ることは普通です。

Sさんの場合のシミュレーション：

・土地の価値：坪25万円×45坪＝約1,100万円

・解体費用：3社から相見積もりを取った結果、一番安いところで約150万円

これなら、解体費を差し引いても十分に利益が残ります。

結論：経済的合理性あり。更地にすることで買い手が見つかりやすく、値引き交渉も有利に進められる可能性が高い。

【ご相談ください】空き家の価値、まずは無料査定で確認しませんか？

ここまで読んでいただいて、「うちの空き家はどうなんだろう？」と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

空き家の判断は、物件ごとに状況が異なります。

建物の状態、土地の形状、周辺の相場…実際に現地を見てみないと分からないことも多いんです。

稲沢あんしん不動産では、空き家の無料査定を行っています。

「そのまま売れるのか」「解体した方がいいのか」、一緒に考えさせてください。

査定をしたからといって、必ず売却しなければいけないわけではありません。

まずは現状を把握することが、第一歩です。

▶︎ 無料査定のお申込みはこちら

▶︎ その他のご相談はお問い合わせフォームから

【要注意】古家付きで売る場合のリスク

ここで、古家付きのまま売る場合のリスクについてもお話ししておきます。

これは知らないで進めている方も多いので、参考にしてください。

古い建物付きで売りに出すと、買い手さんからこう言われることがあります。

「建物古いから自分で解体するので、解体費用分を値引きしてください」

ここでポイントなのが、その値引きの根拠は買い手が取っている解体の見積もり金額になるということです。

買い手さんが自分で解体業者に見積もりを取って「200万円かかると言われた」となれば、「200万円引いてくれたら買います」と言ってきます。

でも、もしあなたが自分で解体業者3社から相見積もりを取っていたら、もっと安い業者が見つかるかもしれません。

本来130万円で解体できる業者がいたとしても、相見積もりを取っていなかったら、相手が言っている200万円の値引きを飲むか飲まないかという話になってしまうんです。

つまり、古家付きで売ると、値引き交渉の主導権を買い手に握られてしまうんですね。

逆に、自分で安い業者を探して先に解体しておけば、解体費用を最小限に抑えられます。

しかも更地になっていれば買い手も検討しやすいので、余計な値引き交渉も避けられます。

これも更地にして売る大きなメリットの1つです。

解体費用の相場や売却にかかる費用について詳しく知りたい方は、【不動産売却にかかるお金を徹底解説】費用相場、内訳、初めての売却で損しない！もご覧ください。

結論：Sさんの空き家は「更地にして売却」がベストな選択

Sさんのケースをまとめると…

ステップ1：建物価値 → 価値なし

（劣化が激しい、設備不明、旧耐震基準）

ステップ2：経済合理性 → 合理性あり

（再建築可能、土地価値＞解体費）

結論として、Sさんの場合は「更地にして売却」がベストということでアドバイスし、無事に売却ができました。

Sさんご夫婦からは「何年もずっとモヤモヤしていたけど、こうやって一つずつ確認していくと、納得して決められますね」とおっしゃっていただきました。

論理的なステップを踏むことで、感情的な迷いから解放され、自信を持って決断できるんです。

【重要】空き家を放置する最大のリスク

もう1つ大事なお話があります。

空き家をそのまま放置しておくリスクです。

2023年の法改正で、「特定空き家」だけでなく「管理不全空き家」も税金が上がる対象になりました。

どういうことかというと、今まではボロボロで倒壊しそうな空き家だけが「特定空き家」として指定される対象だったんです。

しかし今は、特定空き家になりそうな予備軍も対象になったんです。

空き家を放置していると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

詳しくは空き家を放置すると固定資産税が6倍に！専門家が教える「特定空き家」と「管理不全空き家」の現実で解説していますので、ぜひご覧ください。

空き家はどんどん増えるばかりで、大変な社会問題になっています。

だからこそ、早めに動かれた方が良いです。

まとめ：あなたの空き家の方向性を決めるために

今回お話しした2ステップ・5つのチェックポイントをまとめます。

【ステップ1】建物そのものに価値は残っているか？

①建物の劣化具合（屋根・外壁・床の状態）

②設備の状態（給湯器・配管）

③築年数と耐震基準（1981年6月が境目）

問題なければ → 建物付きで売却

建物に価値なしなら → ステップ2へ

【ステップ2】更地にすることに経済的な合理性はあるか？

④土地の形状（間口・再建築可否）

⑤解体費と売却価格のバランス

今回のSさんのように「更地がベスト」という結論になる方もいれば、「建物は残した方がいい」という方もいます。

大事なのは、ご自身の状況に当てはめて1つずつ確認していくことです。

そして、この2つのステップを一緒に確認してくれて、あなたの状況に合わせて最適な答えを導いてくれる専門家を探すことが大切です。

兄弟間で相続の話がまとまらない…という方は、【初めての不動産相続】兄弟同士話せなくても実家処分できた事例｜換価分割も参考にしてください。

また、相続した空き家を売却する場合、条件を満たせば相続した空き家の3000万円控除が使える可能性もあります。

稲沢あんしん不動産の伴走型サポート

稲沢あんしん不動産では、一件一件に集中する伴走型のサポートを大切にしています。

一般の不動産会社のようにたくさんの物件を抱えるのではなく、あなたの不動産のために私のリソースを集中させて、安心して売却できるようにサポートしています。

私は不動産業界28年の経験と、宅建士の他に不動産コンサルティングマスターやマンション管理士の資格を持っています。

「売りたい」「買いたい」の売買だけでなく、不動産に関連するお困りごとについても、問題解決に向けて総合的にアドバイスすることができます。

稲沢市・一宮市・清須市・あま市にお住まいの方でしたら、ぜひご相談ください。

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