【初心者向け】中古マンション内見で失敗しない完全ガイド｜プロが教える見るべき11のチェックポイント

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

この記事は、こちらの【初心者向け】失敗しない中古マンション探し｜内見前に8割の勝負が決まる5つのステップの続編として書いています。

前回の記事では、中古マンション探しの成功は「内見前の準備で8〜9割が決まる」とお話ししました。そして5つのステップを踏んで、ついに理想の物件が見つかった方へ。

いよいよ内見の段階ですね。

「物件も気に入ったし、なんとなく見に行けばなんとかなるでしょう」

そう思っていませんか？

実は、これが大きな間違いなんです。

内見は「なんとなく」ではダメ。ちゃんとしたチェックポイントがあります。

実際に住み始めてから「あ、そうだったんだ…」と気づいても、もう取り返しがつきません。

特に中古マンションは、一つひとつ物件の状況が違います。購入する目線で不動産を見ることなんて、そうそうありませんから、準備が何より大事なんです。

でも安心してください。今回お話しする内容を押さえていただければ、初心者の方でも失敗しない内見ができます。

28年の不動産経験で培った、プロ目線のチェックポイントを全てお伝えします。

なぜ内見前の準備が8〜9割を決めるのか

前回の記事でお伝えした5つのステップを簡単に復習しましょう。

1. 条件の整理 – 予算以外の希望条件を明確にして書き出す
2. ネット検索 – 不動産会社にはいきなり行かず、ポータルサイトの新着通知を活用
3. 現地偵察 – 物件が見つかっても不動産会社には問い合わせず、まず外回りをチェック
4. 信頼できる不動産会社の見極め – まだ問い合わせせず、会社の信頼性をチェック
5. 資料請求 – 問題なければ内見の予約

この2番から4番を、理想の物件に巡り合えるまでぐるぐると回していくんですね。

そうすると相場感も身につきますし、内見するまでもない問題（日当たりが悪い、騒音がする、匂いがするなど）を事前にチェックできます。

ここまで準備してやっと内見。つまり、この段階では「買うかどうかを判断する重要なタイミング」なんです。

内見当日の準備｜絶対に守るべき3つのポイント

1. 現地集合・現地解散を強くお勧めします

よくあるのが、不動産会社の事務所に集合してもらうパターン。これはやめた方がいいです。

なぜかというと、車の中や不動産会社に行く時・戻る時にもセールスを受けることになるからです。

冷静に判断したい方は避けた方がいいですね。現地集合、現地解散が一番です。

本当に気をつけないと、不動産会社にうまいこと乗せられて買わされてしまいますよ。

2. 用意すべき持ち物

必須の持ち物

• 筆記用具（メモできるもの）
• メジャー（冷蔵庫やドラム式洗濯機が置けるかチェック）

ただし、家具に合わせて家を買うのか、家に合わせて家具を買うのか…どちらかといったら、不動産に合わせるのが正解です。

家具家電は買い直せますが、不動産は簡単に買い直すことができませんからね。

とはいえ、今使っている冷蔵庫が入らないというのも困りますので、引っ越しの時の悲劇を避けるためにも、最低限の測定は必要です。

3. 質問リスト・チェックリストを事前に作成

この内見に至るまでに、たくさんある情報から選んで選んで見つけたマンションです。わざわざ事前に外回りも見て、やっと内見まで来た物件ですよ。

ということは、この内見は「買うかどうかを判断する重要なタイミング」なんです。

もうこれだけ事前に準備してここまで来た物件だから「もう買うぞ」という気持ちになっているかもしれませんが、ちゃんと質問事項はまとめておいて、この内見のタイミングで買っても良いかどうかの判断をしましょう。

内見の順番｜外から中へのチェックポイント

外回り・共用部のチェック（4つのポイント）

事前に現地偵察していただいているので、外回りは何度も見ていると思いますが、改めて外回りをサイドチェックする形となります。

1. 清掃状態をチェック

• 共用部で清掃が行き届いているか
• ゴミ収集場が収集日じゃない時にゴミが置かれていないか
• 自転車置き場に使っていない、ほこりをかぶっている自転車が溢れていないか

こうした状態でしたら、ちょっと管理の意識が緩いなと見ますね。

2. 共用廊下・階段の状態 清掃の状態を見ます。新しければいいんですが、築年数が古かったら修繕の状態も見ます。

マンションによっては大規模修繕工事を定期的にやっているのに、それでも雨漏りの跡があって塗装がベロベロになっていることもたまに見ますね。

そういった不具合があるのに修繕が放置されているのは、管理組合にお金がないか、管理会社が適当にやっているかのどちらかとなります。

3. 掲示板のチェック 掲示板が綺麗だったら管理がちゃんとやっているという話も聞きますが、一概にそんなことはありません。ただ、最低ラインです。

マンションによっては掲示板に貼っている紙が、もう何年も前のほこりをかぶったまま貼ってあるとかでしたら、ちょっともう管理は無関心なんだなと思います。

この掲示板では、直近の問題点が掲示されています。

• 夜中に騒音を出す人はやめてください
• ペットのこと
• インターネットがどこの会社が入っているか

こうした情報はチェックした方がいいですね。

4. エレベーター・共用廊下 エレベーターを降りて購入を検討するお部屋に行く時、共用部の廊下で隣の人の状況も見ておきましょう。

中には玄関の前に色々荷物を置いているとか、自転車を置いているとか。マンションによってはそれがいいか悪いかは別として、そういうのは見た方がいいですね。

稀に、隣の人の玄関のところに色々荷物が置いてあったりすると、ちょっと不安ですからね。

室内のチェック（7つのポイント）

1. 玄関での第一印象を大切に 玄関に入ったら、まず第一印象を大事にした方がいいです。これは本当です。

「いいな」とパッと入って思ったら、そのいいなと思った気持ちは記憶しておいてください。「あれ？」と思ったら、正直ちょっとやめた方がいいかもしれません。

この第一印象の直感は、私は大事にしています。

2. 日当たりの確認 日当たりを重視しているんだったら、外から自分で外回りを見た情報で「日当たり大丈夫」と感じた内容と、室内の情報が一致しているかを確認します。

3. 内装の状態チェック 中古ですから劣化はあります。汚れもありますよ。ただ、それが築年数相応かどうか、丁寧に使われているかどうかという角度から見ますね。

壁クロスが剥がれているとか、多少の破れも仕方がないですよ。ただ、なんか壁にパンチしたみたいな穴があるとかは、ちょっとおかしいなと思いますよね。

また、建具がへこんでいたりすると、建具は変えようと思うとお金がかかるので、ちょっと悩むところですよね。

【物件探しでお困りの方へ】

理想の中古マンション探しは一人では大変ですよね。28年の経験を活かして、あなたに最適な物件をお探しします。

稲沢あんしん不動産では、マンション管理士として管理組合の管理状況や長期修繕計画についても、「ここ気をつけた方がいいですよ」というアドバイスをしながらご案内しています。

稲沢市、一宮市など、弊社から30分圏内であればご紹介可能です。一人ひとりに寄り添う形で伴走型のサービスを提供しております。

「初めてマンションを買うので、丁寧に手取り足取り教えて欲しい」そういう期待に答えられる不動産会社です。

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4. 設備関係の不具合チェック マンションでしたら、やっぱり給湯器ですね。お湯が出るかどうか。基本的にはガスは止まっているのがほとんどなんですが、安全のために。そういう場合はヒアリングしてください。

設備表というのを売買契約の時に説明があるんですね。書いてある内容は、設備関係が何がついている状態で、不具合があるとかないというのが明記されています。

それを見て不具合があると書いていたら、壊れているということなので、そこは要チェックをしないといけないということですね。

契約の時につけるのが状況報告書、告知書というんですが、事件事故があったとかなかったとか、そういった質問事項がバーっと書いてあって、それを回答してもらっている内容があります。

関連記事：マンション売却の流れを完全解説！初めての方でも安心の手順とポイントでは、設備表について詳しく解説しています。

5. 天井の高さ 天井の高さも見ますね。大体今のマンションで2.4mぐらいです。自分の今住んでいる住まいよりも天井が極端に低かったりしたら、ちょっと気をつけないといけませんね。

6. 床の状態 マンションで時々質問があるんですが、「床がなんかふわふわするんですけど大丈夫でしょうか」みたいな。

マンションの床は、クッション材が貼ってある、防音性能のあるフローリングを使っているんです。なので、ふわふわしている床ってあります。それはそれで大丈夫です。

古い一戸建ての腐食で床がブカブカするふわふわとは、ちょっと意味が違うふわふわだと思います。マンションの場合ですと、よっぽどコンクリートの直張りが多いので、よっぽど大丈夫だと思います。

ただ、床の流れで言うと、リフォームをする前提だったら注意点があります。今、大体マンションですとリフォームする時にフローリングの遮音等級というのが規約や規則であらかじめ決められています。

一般的に多いのは遮音等級がL45等級というのが多いんですね。ただ、ちょっと厳しいところですと、L40の等級。これ、数字が小さくなるほど遮音性能が上がるんです。遮音性能が上がると、ちょっと部材が高くなります。

7. 北側のお部屋のエアコン穴 次に気をつけるのが、北側の共用部に面している共用廊下に面しているお部屋。そこにエアコンの穴があるかどうかです。

平成の初めの頃までのマンションですと、北側のお部屋にエアコンの室外機に接続する穴が開いていないんです。

知らない人から見ると、「え、どうするんですか？こんな夏信じられないぐらい暑いのに」と。窓用エアコンしかつけられないんです。

穴を改めて開けるというのは、ほとんど不可能と思ってください。建物の躯体に穴を開けるというのは、普通のマンションだったら許可は降りないと思います。

ちなみに、マンションは玄関ドアや窓枠、サッシ、これは勝手に変えることはできません。バルコニーも含めてですが、基本的には共用部の扱いです。ここも気をつけてください。

居住中物件の特別なメリット｜生の声が聞ける貴重な機会

居住中で売主様がまだ住んでいるマンションであれば、住んでいる方の生の声が聞ける貴重な機会です。これは本当にメリットが大きいです。

マナーには十分気をつけて

住んでいる方のお宅を見に行くわけですから、マナーには気をつけてください。

• 服装もある程度綺麗な格好をしていく
• お土産などは別にいりません
• クローゼットなど見たい場合は勝手に開けるのはNG
• 一言「見せていただいてもいいですか」とお声がけして許可をもらってから
• 写真を撮るのも許可を取ってから
• 金額的な話はそこでするのはNG（外に出てから不動産仲介業者の担当の方に）

居住中だからこそ聞ける貴重な情報

実際にどんな人が住んでいるかというのが分かりますよね。変な人が前に住んでいたら嫌ですもんね。部屋の中を見れば、なんとなくどんな性格かってイメージがつくじゃないですか。これは逆にメリットと思ってください。

所有者じゃないと分からないこと、しっかり聞いてください：

• 隣の生活音がどうなっているか
• 隣の人はどんな感じの方が住んでいるのか
• そのマンションの特別なルールとかあるか
• 普段スーパーはどこに行っているか
• 小さいお子さんがいれば学校までの通学はどうやっているか、学校の雰囲気はどうか
• 町内会は入らないといけないか
• マンションの中で変な住民はいないか
• 過去になんか事件事故とかありませんでしたか
• 上下左右の音はどうですか

こういったことを聞けるんですね。住んでいる売主さんがいるところというのは、本当にメリットなんです。これは、空室の物件では絶対に得られない貴重な情報です。

まとめ｜内見で失敗しないための最重要ポイント

内見する時に気をつけることをお話ししました。まとめると以下の通りです。

準備が全て

• 質問リスト、チェックリストを用意しましょう
• 不明な点、気になる点は全部クリアにしてもらう
• この物件探し、内見前にほとんどもう決まってはいるんですが、最終確認の場と考える

完璧を求めすぎない

部屋の中は中古住宅だったら新品じゃないので、よっぽど変な使い方をしていない限りは、想像通りだねという風に内見はなると思います。

全て完璧にこなすのは予算の兼ね合いがあると思いますので、優先順位を決めて臨んでください。

迷った時は第一印象を思い出す

最後、購入迷ったら、お部屋を見る時に玄関を開けた時の第一印象、直感を思い出してください。

玄関を開けて「嫌だな」と思ったのであれば、それはやめた方がいいです。そうじゃなければ、自分の背中を押す材料にしてみてください。

内見前の準備が何より大事

何度も言いますが、内見前までが非常に大事です。

最初に条件をちゃんと決めて、検索サイトで根気よく自分に合う、条件に合うものが出てくるのを待って、出てきたら今度はめんどくさいんですが、マンションの外回りを見に行って周辺環境も確認して。

そう簡単に条件に合う物件は出てこないと思いますので、それを何度も何度も繰り返して、根気よく希望に合う物件を探してください。

そしてその上で内見。今回のチェックポイントを気をつけながら見てください。

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稲沢あんしん不動産にご相談ください

この動画をご覧の方は中古マンションをお探しの方だと思います。

私はマンション管理士として活動もしていますので、管理組合の管理状況や長期修繕計画についても、「ここ気をつけた方がいいですよ」というアドバイスをしながらご案内をしています。

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何かご不明な点がありましたら、いつでもお気軽にお声かけくださいね。あなたの理想の住まい探しを、全力でサポートさせていただきます。