【不動産の相続放棄】知らないと後悔！判断基準・リスク・期限の3つのポイント

稲沢あんしん不動産の佐藤です。

相続した家があるけれど

「住む予定もない」

「修繕にお金がかかりそう」

「売るにも売れなさそう」…

そんな状況で「相続放棄」という言葉が頭をよぎっていませんか？

実は、この判断は思っている以上に複雑で、間違えると大きな後悔につながることもあります。

先日も、長年疎遠だったお父様を亡くされたご兄弟がお二人で事務所にお見えになり、こんなご相談をいただきました。

「相続する財産は古い家だけで、たぶんリフォームしないと住めないと思いますし、場所的に売るにも売れないと思うので、相続放棄を考えているんですけど、どうしたら良いでしょうか？」

このようなご相談は決して珍しくありません。

でも、「売れないだろう」という思い込みだけで判断してしまうのは、実はとても危険なんです。

今回は、相続放棄で後悔しないために押さえておくべき3つの重要なポイントを、私の経験をもとに詳しくお話しします。

ポイント1：不動産の価値と維持費を総合判断する

まずは本当に価値がないか確認を

「この家は古いし場所もよくないから、もう売れないでしょう」…

そう諦めている方が意外と多くいらっしゃいます。

でも、実際に査定してみると、思いがけず価値があるケースも時々あるんです。

正直なところ、「ちょっと売るのは難しいので、相続放棄を検討された方がいいですね」というケースが圧倒的に多いのは事実です。

とはいえ、古家付きでも土地として価値があったり、リフォーム前提で探している買い手がいたり、立地条件で意外と売れる可能性があったりするケースもあります。

価値があっても維持費の把握は必須

ただし、一見価値がありそうに見えても、現状と将来の維持費をしっかりと把握しておくことが大切です。

まず確認していただきたいのは、固定資産税の滞納がないかどうかです。

意外と見落としがちですが、長期間支払いが滞っていると大変なことになりますので、これは必ず確認が必要です。

次に建物の状況です。

修繕が必要なら修繕費用を把握し、古い建物なら解体費用も調べる必要があります。

解体するなら土地の価値、建物をそのまま活用するなら土地建物合わせた売却相場を把握しましょう。

維持していく場合のコストも計算

その上で、不動産を保持していく場合は、年間の固定資産税・都市計画税、火災保険料、近い将来の修繕費用（外壁など）も見込んでトータルで判断しなければなりません。

確認項目	詳細
固定資産税の滞納	未払い分がないか確認
修繕費用	現状で必要な修理費用
解体費用	古い建物の場合
土地・建物の相場	売却時の想定価格
年間維持費	固定資産税・都市計画税・火災保険
将来の修繕費	外壁等の予想される修繕

その結果、プラスなのかマイナスなのかという判断で、相続するかしないかを決めるのが良いと思います。

相続放棄をしてしまうと、もうその不動産には一切関われなくなります。

判断に迷われたら、まずは不動産の専門家にご相談ください。

弊社でも売却査定は無料で行っています。

「相続するべきか、放棄するべきか」の判断材料として、まずは正確な査定額を知ることから始めませんか？

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ポイント2：相続放棄と相続分の放棄は全く別物

2つの「放棄」の決定的な違い

あまり馴染みがないかもしれませんが、遺産分割協議による「相続分の放棄」と、家庭裁判所での手続きによる法律上の「相続放棄」は全く別物です。

相続分の放棄は、相続人同士の話し合いで「私はその家をもらいません」と合意することです。
この場合、あなたは相続人のままですが、その家は受け取らないということになります。

法律上の相続放棄は、家庭裁判所での正式な手続きによって、最初から相続人でなかったことになる制度です。

なぜこの違いが重要なのか

例えば、家族で話し合って「私は家はいらないから相続分は放棄するね」と決めたとします。

しかし、後から多額の借金が見つかった場合はどうでしょうか。

遺産分割協議による相続分の放棄をしただけだと、あなたは法律上の相続人のままなので、借金の返済義務を負う可能性があります。

相続人間の約束は、債権者（お金を貸した人）には関係ないからです。

一方、法律上の相続放棄をしていれば、あなたは初めから相続人ではなかったことになるので、借金を返す義務は一切ありません。

相続人間の約束では債権者には通用しない

遺産分割協議で財産を放棄すると合意しても、それはあくまでも相続人同士の内部的な約束です。

後から出てきた借金については、債権者から見れば、あなたはまだ相続人の一人なので請求が来てしまうのです。

相続人間の話し合いは有効なので、もしあなたが借金を返済した場合、他の相続人に「借金も含めて放棄する約束だったじゃないか」と求償することは理論上可能です。

でも、それで素直に支払ってもらえるかは別の話ですよね。

相続人間で話がこじれてしまうので、やはり最初の対応が肝心です。

結論：心配なら家庭裁判所での手続きを

もし借金があるか分からない、後々のトラブルを完全に避けたいと思うのであれば、必ず家庭裁判所で法律上の相続放棄の手続きをしてください。

実際に複雑な相続問題でお困りの方は、こちらの記事もご参考ください：

【相続問題解決】築40年の実家相続で発覚！8つの問題と解決までの道のり

ポイント3：法的な相続放棄には期限がある

3ヶ月という短い期限

法的な相続放棄には期限があります。

亡くなった方の死亡を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申請する必要があります。

3ヶ月って本当に短いんです。その間に相続人が誰かということも確定しなければならないし、財産調査も必要で、意外と時間がないんです。

これは家庭裁判所の手続きによる相続放棄の話です。

遺産分割協議による手続きはもう少し猶予がありますが、ちょっとややこしいんですね。

手続きについて

この相続放棄の手続きは、実はご自身でもできます。意外と簡単なんです。

ただ、大多数の方は司法書士に依頼されます。

弊社からも信頼できる司法書士をご紹介できます。費用は5万円程度ですので、お気軽にご相談ください。

空き家を相続されて放置にお困りの方は、こちらの記事も参考になるかもしれません：

空き家を放置すると固定資産税が6倍に！「特定空き家」と「管理不全空き家」の現実

まとめ：相続放棄で後悔しないために

ポイント1：不動産の価値と維持費を総合判断する

思い込みで判断せず、まずは事前の査定が重要です。価値だけでなく、将来の維持管理費も含めて総合的に判断をしましょう。

ポイント2：相続放棄の2つの種類の落とし穴

家族で話し合っての遺産分割協議による放棄と、家庭裁判所での法的な相続放棄とは全く意味が違います。

隠れた借金が後から出てくるリスクもあるので、心配であれば家庭裁判所の相続放棄を利用した方が安心です。

ポイント3：3ヶ月の期限と手続きの注意点

亡くなったことを知ってから相続放棄は3ヶ月以内です。その間に相続人の確定や財産調査もしなければならないので、意外と時間がないということも知っておいてください。

一人で悩まず、専門家にご相談を

不動産の相続は、相続だけの知識だけでは足りず、不動産だけの知識だけでも無理です。

相続の総合的な知識と経験が必要です。

私は不動産相続のプロとして、お客様に寄り添う伴走型で相続手続きをワンストップでサポートしています。
戸籍の収集から売却まで、きめ細かくサポートしますので、「手続きを一人でやるのは不安」という方はぜひご相談ください。

長年この仕事をしていて、「もっと早く相談すればよかった」というお客様を本当にたくさん見てきました。

相続については、時間が経てば経つほどやりにくくなることはあっても、やりやすくなることはありません。

「早く相談してよかった」と必ず思っていただけるはずです。

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稲沢あんしん不動産　佐藤
【保有資格】宅地建物取引士／相続診断士／マンション管理士／FP2級
【得意分野】不動産売却、相続、空き家対策 など

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