【不動産の相続放棄】知らないと後悔！判断基準・リスク・期限の3つのポイント

稲沢あんしん不動産の佐藤です。
今回は、不動産の相続放棄について詳しくお話しします。

相続した家があるけれど使う予定もなく、修繕にお金がかかりそうで、売るにも売れなさそう。

そんな風に迷っている方に向けて、相続放棄をするときの重要なポイントを3つわかりやすく解説いたします。

先日も、何年も疎遠だったお父様が亡くなられたというご兄弟お二人で事務所に来られて、こんなご相談をいただきました。

「相続する財産は古い家だけで、たぶんリフォームしないと住めないと思いますし、場所的に売るにも売れないと思うので、相続放棄を考えているんですけど、どうしたら良いですか？」

時々ですが、こういったご相談をいただくことがあります。

相続放棄をするときの3つのポイントをお話しします。

1. 不動産の価値と維持費を総合判断する

まずは本当に価値がないか確認を

「この家は古いし場所もよくないから、もう売れないでしょう」と諦めている方が意外といらっしゃいます。でも、実際に査定してみると、意外と価値があるケースが時々あるんです。

もちろん、正直なところ「ちょっと売るに売れないので、相続放棄を考えた方がいいですね」というケースが圧倒的に多いのは事実です。とはいえ、例えば古家付きでも土地として価値があるケースや、リフォーム前提で探している人がいるケース、立地条件でもしかしたら売れるかもしれないという場合があったりします。

価値があっても維持費の把握は必須

ただし、価値がありそうに見えても、現状と将来の維持費もしっかりと把握しておくことが大事です。

まず確認していただきたいのは、固定資産税の滞納がないかどうかです。意外と見落としがちですが、ずっと払っていなかったりすると大変ですので、これは必ず確認が必要ですね。

次に建物の状況です。修繕が必要なら修繕の費用を把握しないといけません。古い建物でしたら解体の費用も把握が必要です。建物を解体するんだったら土地の価値、建物を使えるなら土地建物を合わせた売却時の相場を把握した方が良いでしょう。

維持していく場合のコストも計算

その上で、不動産を保持していくという場合は、年間の固定資産税・都市計画税がどのくらいかかるか、火災保険料、それから近い将来の修繕費用（外壁など）も見込んでトータルで判断しないといけません。

確認項目	詳細
固定資産税の滞納	未払い分がないか確認
修繕費用	現状で必要な修理費用
解体費用	古い建物の場合
土地・建物の相場	売却時の想定価格
年間維持費	固定資産税・都市計画税・火災保険
将来の修繕費	外壁等の予想される修繕

その結果、プラスなのかマイナスなのかという判断で、相続するかしないかを決めるのが良いと思います。

相続放棄をしてしまうと、もうその不動産は触れなくなりますので、事前に不動産会社に相談をしてから判断することをお勧めします。弊社でも売却査定は無料で行っていますので、お気軽にホームページからお申し込みください。

2. 相続放棄と相続分の放棄は全く別物

2つの「放棄」の違い

あまり聞き慣れないと思いますが、遺産分割協議による「相続分の放棄」と、家庭裁判所での手続きによる法律上の「相続放棄」は全く別物です。

相続分の放棄は、相続人同士の話し合いで「私はその家をもらいません」と合意することです。この場合、あなたは相続人ですが、その家は要りませんということになります。

一方、法律上の相続放棄は、家庭裁判所での手続きによって、法律に則った正式な手続きをすることで、最初から相続人でなかったことになる制度です。

なぜこの違いが重要なのか

例えば、家族で話し合って「私は家はいらないから相続分は放棄するね」と決めたとします。この時点では、亡くなった方に隠れた借金があるかどうかは分からないという前提です。

しかし、後から多額の借金が見つかった場合、遺産分割協議による相続分の放棄をしただけだと、あなたは相続人なので借金の返済義務を負う可能性があります。相続人間の話し合いは、お金を貸した債権者には関係ありません。法律上の相続人なのだから、法定相続分に従って借金を返してくださいと請求されてしまうのです。

でも、法律上の相続放棄をしていれば、あなたは初めから相続人ではなかったことになるので、借金を返す義務は一切ありません。

相続人間の約束では債権者には通用しない

遺産分割協議で財産を放棄しますと合意しても、それはあくまでも相続人同士の内部的な約束です。

後から出てきた借金については、債権者から見れば、あなたはまだ相続人の一人だから請求が来てしまうのです。

相続人間の話し合いは有効なので、もしあなたが借金を返済した場合、他の相続人に対して「借金も含めて放棄する約束だったじゃないか」と、あなたが支払った分を請求する（求償する）ことは理論上可能です。

ただ、それで相手が素直に支払ってくれるかは別の話です。

相続人間で話がややこしいくなるので、やはり最初の対応が肝心です。

結論：心配なら家庭裁判所での手続きを

もし借金があるか分からない、後々トラブルを完全に避けたいと思うのであれば、必ず家庭裁判所で法律上の相続放棄の手続きをしてください。

3. 法的な相続放棄には期限がある

3ヶ月という短い期限

法的な相続放棄には期限があります。亡くなった方の死亡した日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申請する必要があります。

3ヶ月って本当に短いです。その間に相続人が誰かということも確定しないといけませんし、財産調査も必要で、意外と時間がないんです。

これは家庭裁判所の手続きによる相続放棄の話をしています。遺産分割協議による手続きはもうちょっと先でも大丈夫です。ちょっとややこしいんですけどね。

手続きについて

この相続放棄の手続きについては自分でもできます。意外と簡単です。手続きのやり方については、こちらの「初めて自分で相続放棄手続きを行う」をご参照ください。

ただ、大多数の方は司法書士に頼まれます。弊社からも司法書士にご紹介できます。費用は5万円程度ですので、お気軽にご相談ください。

まとめ：相続放棄をするときの3つのポイント

ポイント1：不動産の価値と維持費を総合判断する

思い込みで判断せず、まずは事前の査定が重要です。価値だけでなく、将来の維持管理費も含めて総合的に判断をしましょう。

ポイント2：相続放棄の2つの種類の落とし穴

家族で話し合っての遺産分割協議で決めた不動産の放棄と、家庭裁判所でそもそも相続人でなかったという手続きの放棄とは全く意味が違うということです。隠れた借金が後から出てくるリスクもあるので、心配であれば家庭裁判所の相続放棄の方を利用した方が良いと思います。

ポイント3：3ヶ月の期限と手続きの注意点

亡くなったことを知ってから相続の放棄は3ヶ月以内となっています。その3ヶ月の間に相続人が誰かという戸籍謄本などを集めたりする調査や、財産を全部でどれだけあるかという調査もしないといけないので、意外と時間がないということも知っておかないといけません。

専門家への相談をお勧めします

不動産の相続というのは、相続だけの知識ではダメだし、不動産だけの知識でもダメなんです。包括的な知識が必要なので、相談するなら不動産の相続の専門家に相談するのが確実です。

私は不動産相続のプロとして伴走型で、一緒に相続の手続きをワンストップでサポートしています。戸籍の収集のところからご相談に乗れますので、手続きをきめ細かくやって欲しいなと思われる方はぜひご相談ください。

この仕事を長年していて、「もっと早く相談すればよかった」というお客様を本当にたくさん見てきました。相続については、時間が経てば経つほどやりにくくなることはあっても、やりやすくなることはありません。早く相談すればよかったと必ず思っていただけるはずです。