親本人が家を売る税金と3000万円控除｜居住用財産の特例

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

弊社へのご相談で多いのが、「親が同居することになって、稲沢の実家が空き家になった。売ろうと思うけど、税金でどのぐらい取られるんですか？」という声です。

今回は、加藤さん（仮称）の事例でお話を進めます。加藤さんは名古屋市内にお住まいの50代の会社員。2025年4月から、稲沢市にお住まいだった80代のお母様が、加藤さんのご自宅で同居を始められました。それ以降、稲沢市内の実家は空き家のままです。

家財道具も、電気・ガス・水道もそのまま残っている。お母様が長く暮らした思い出のある家を売るかどうか、ご家族で迷っていらっしゃる。そんななかで、「売るとしたら税金がいくらかかるんだろう」というところで、ご相談に来られました。

加藤さんと同じようなご状況、つまり親御さんがお子さんと同居することになって、ご実家が空き家になったというご相談は、稲沢市・一宮市・清須市・あま市・北名古屋市あたりで本当に多いです。今回はその加藤さんのケースを軸に、親の家を売るときの税金と、居住用財産の3,000万円特別控除について整理していきます。

最初にお伝えしたいのは、親の家を売るときの税金は、売却価格そのものではなく、売却で出た利益にかかるという点です。そして、親が存命で、親本人がご自身の家を売る場合は、まず居住用財産の3,000万円特別控除（措法35条1項）が使えるかを確認します。これを使えると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるので、結果的に税負担が大きく下がるケースがあります。

ただ、これは「親が存命で、親本人が売主の場合」の話です。親が亡くなった後にお子さんが相続して売る場合は、相続空き家特例（措法35条3項）という別の制度になります。検索すると2つの制度が混在して出てくるので、最初に整理しておきます。

売却前に確認していただきたい3種類のチェックリストを、記事の中ほどでダウンロードできるようにしています。3種類のPDFチェックリストを今すぐ確認する。

親の家を売るときにかかる税金の基本

最初に押さえておきたいのは、税金が売却価格全体ではなく、売却益にかかるという点です。3,000万円で売れたから3,000万円に税金がかかる、というわけではありません。

税金は売却価格ではなく売却益にかかる

不動産を売ったときにかかる税金は、譲渡所得税と呼ばれます。譲渡所得とは、ざっくり言うと「売却価格から、買ったときの費用や売るときの費用を引いた残り」です。

イメージとしては、こんな式になります。

ここに、後でお伝えする3,000万円特別控除などが使えれば、譲渡所得からさらにその控除額を差し引いた金額に税率がかかります。控除は「税額から直接引く」のではなく「譲渡所得から差し引く」しくみです。ここを混同される方が多いので、注意してください。

譲渡所得のざっくりした計算式

具体例で見てみます。仮に、加藤さんのお母様の実家が2,500万円で売れたとします。

• 売却価格：2,500万円
• 取得費（買ったときの金額や諸費用）：1,500万円
• 譲渡費用（仲介手数料、解体費など売るためにかかった費用）：200万円

この場合、譲渡所得は 2,500万円 − 1,500万円 − 200万円 ＝ 800万円 です。

ここで居住用財産3,000万円特別控除が使えると、譲渡所得800万円から3,000万円を差し引くので、課税対象は0円になります。結果として税金はかからない、というケースです。

ただし、これは控除を使える条件をすべて満たしている前提です。条件は次の章で詳しく見ていきます。

取得費が分からないと税金が高く見えやすい

ご相談で多いのが、「親が買ったときの契約書や領収書が、もう残っていない」というケースです。加藤さんのケースでも、お母様が購入された当時の資料は、残っていない可能性が高いとのことでした。

このとき使われるのが、概算取得費5%ルールです。取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなして計算できます。先ほどの例で言えば、売却価格2,500万円の5%なので、取得費はわずか125万円扱い。

譲渡所得は 2,500万円 − 125万円 − 200万円 ＝ 2,175万円 に跳ね上がります。

3,000万円特別控除が使えれば、それでも課税対象は0円になります。ただし控除が使えない場合は、いきなり大きな税金が見えてくることになります。だからこそ、購入時の契約書や登記簿、リフォーム費用の領収書などは、できるだけ探してみてください。屋根裏や仏壇の引き出しに残っていることもあります。

印紙税・登記費用・仲介手数料も手取りに影響する

譲渡所得税以外にも、売却時には印紙税、登記費用、仲介手数料などがかかります。これらは手取りに直接影響します。

実務で多いのは、「税金は3,000万円控除で0円になったけど、結局手取りは想定より少なかった」というケース。控除の有無と、最終的な手取りは別物として整理しておくと安心です。

親が存命なら確認するのは居住用財産3,000万円特別控除

ここからが本題です。親が存命で、親本人が自宅を売る場合、最初に確認すべきは居住用財産の3,000万円特別控除です。

居住用財産3,000万円特別控除とは

これは、自分が住んでいた家（または以前住んでいた家）を売ったときに、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。国税庁のタックスアンサーで言うと、No.3302「マイホームを売ったときの特例」 にあたります。

ポイントは「税額から直接3,000万円引く」のではなく、「譲渡所得から3,000万円差し引く」という点です。ですので、譲渡所得が3,000万円以下なら、結果的に課税対象が0円になるケースが多いんですね。

所有期間に関係なく使えるが条件がある

この控除は、所有期間の長さに関係なく使えます。たとえば購入してから5年でも、30年でも使える可能性があります。

ただし、いくつか条件があります。代表的なのは以下です。

• 自分が住んでいた家であること
• 売却相手が親族や特別な関係者でないこと
• 前年・前々年に同じ特例や買換え特例を使っていないこと
• 確定申告をすること

詳しくは国税庁のNo.3302をご確認いただくとして、ここで強調したいのは、売主・所有者・納税者は親本人だという点です。お子さんが代わりに手続きを進めるとしても、税務上の主体は名義人ご本人になります。

売主・所有者・税金の対象者は親本人

これは何度も繰り返したいところです。

加藤さんのケースでも、ご相談に来られたのは息子さんですが、名義はお母様、売主もお母様、税金を払うのもお母様です。息子さんは情報収集・段取り役という位置づけになります。

控除を使うのも、確定申告をするのも、親御さん本人です。判断能力に問題がなければご本人が手続きできますが、ご高齢の場合は将来の意思確認リスクも視野に入れて、段取りを早めに進めることをお勧めしています。

10年超所有軽減税率と併用できる場合がある

もう一つ、所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合、軽減税率の特例（措法31条の3、国税庁No.3305）が併用できる場合があります。

3,000万円控除を使った後の譲渡所得に、通常より低い税率（6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%）が適用されるしくみです。親御さんが長年住んでいた実家なら、この10年超のラインを超えていることも多いです。

ただし、こちらも要件がありますので、税理士または税務署にご確認ください。

売却相手が親族の場合は注意が必要

意外と見落とされがちなのが、売却相手の制限です。

「家族のなかで売買して、税金面で有利にしたい」と考える方もいらっしゃいますが、生計を一にする親族、配偶者、直系血族など特別な関係者への売却では、3,000万円控除が使えないことになっています。

たとえば、母親名義の家を息子さんが買い取るケース。これは特別関係者への譲渡に該当する可能性が高く、控除が使えないことになりやすいです。家族間売買を検討される場合は、必ず事前に税理士へご確認ください。

相続空き家の3,000万円控除とは何が違うのか

「親の家 売却 3000万円控除」と検索すると、相続空き家特例の記事が多く出てきます。ここで読者の方が混乱しやすいので、整理しておきます。

親が生きているうちに売る場合と相続後に売る場合の違い

ざっくり言うと、こうです。

• 親が存命で、親本人が売る場合 → 居住用財産3,000万円特別控除（措法35条1項）
• 親が亡くなった後、相続人（子など）が売る場合 → 相続空き家特例（措法35条3項）

どちらも「3,000万円控除」と呼ばれることがありますが、根拠条文も、要件も、対象家屋も違います。加藤さんのケースは前者にあたります。

35条1項と35条3項の比較

下の表で整理します。

項目	居住用財産3,000万円特別控除（35条1項）	相続空き家特例（35条3項）
主な対象	自分が住んでいた家（過去に住んでいた家を含む）	亡くなった親が住んでいた家
売主	居住していた本人	相続した人
使う場面	親が存命のうちに、親本人が売る	親が亡くなった後、相続人が売る
主な期限	住まなくなってから3年目の年末まで	相続開始から3年目の年末まで
解体時の注意	解体後の敷地を貸付・事業利用していないこと	一定の耐震基準・解体要件あり
主な確認先	国税庁 No.3302、No.3314、No.3320	国税庁 No.3306
関連記事	本記事	相続空き家の3,000万円控除

子が相続した家を売る場合は別ルールになる

つまり、相続後にお子さんが売る場合は、本記事の制度ではなく、相続空き家特例を確認する必要があります。要件はかなり細かく、耐震基準を満たすか、相続後すぐに賃貸に出していないか、相続から3年目の12月31日までに売却できるかなど、35条1項とは別の判断が必要です。

相続空き家特例を詳しく知りたい場合は

この記事では相続空き家特例の詳細には踏み込みません。詳しくは相続空き家の3,000万円控除を解説した記事をご確認ください。

親が子どもと同居して実家を離れた後でも控除を使える可能性があるケース

ここからが、ご相談で一番多い論点です。加藤さんがまさに気にされていた部分です。

「親が子どもと同居して、もう実家には住んでいない。それでも居住用財産の控除は使えるの？」

結論から言うと、条件を満たせば使える可能性があります。

住まなくなってから3年目の年末までが重要

居住用財産3,000万円特別控除は、現在住んでいる家だけでなく、過去に住んでいた家を売る場合にも使えることがあります。これが国税庁のNo.3314「過去に居住していたマイホームを売ったとき」の考え方です。

ポイントは、「住まなくなった日から3年目の12月31日まで」に売却することです。

加藤さんのケースで言えば、お母様が2025年4月にお子さんの家へ同居を始めて、実家に住まなくなりました。この場合、2028年12月31日までに売却すれば、過去に住んでいたマイホームとして特例の適用余地が残ります。

「過去に居住していたマイホームを売ったとき」の考え方を確認する

ここで大事なのは、「住まなくなった日」を実態で判断するという点です。

住民票を移した日と、実際に住まなくなった日が一致しないケースもあります。たとえば、住民票はまだ稲沢市のまま、でも生活の本拠はお子さんの家、というパターン。この場合、税務上は実態で見ます。光熱費の使用状況、郵便物の届く場所、生活実態などが判断材料になります。

加藤さんのケースでは、住民票移転日と実際に住まなくなった日が同じ2025年4月なので、ここはシンプルです。ただ、ご相談者のなかには「住民票はまだ動かしていない」という方もいらっしゃいます。その場合は、判断が難しくなることがあるので、税理士または税務署にご確認ください。

2025年4月に住まなくなった場合は2028年12月31日までが一つの期限目安

繰り返しになりますが、加藤さんのように2025年4月に住まなくなった場合、2028年12月31日までが一つの期限目安です。

ここで気をつけたいのは、「2028年12月に売買契約をすればよい」という意味ではなく、引渡し（所有権移転）まで含めて2028年12月31日までに完了する必要がある点です。実務では、買主探し・契約・引渡しまでに数ヶ月かかることが普通なので、逆算すると、遅くとも2028年の前半には売却活動を始めておきたいところです。

住民票移転日だけでなく、生活の本拠を移した実態を確認する

繰り返しになりますが、税務上の「住まなくなった日」は、住民票だけで決まるものではありません。

電気・ガス・水道がいつ止まったか、郵便物がいつから届かなくなったか、家財をいつ運び出したか、こうした実態が判断材料になります。お子さんの家へ同居を始めたタイミングを、できるだけ書類で残しておくと、後で確認しやすくなります。

建物ありで売る場合と解体後に敷地だけ売る場合で、貸付・事業利用の扱いが違う

もう一つ、見落とされがちな点があります。

控除を使う場合、住まなくなってから売却までの間に、家を貸したり、駐車場にしたり、事業に使ったりしてはいけないことになっています。これは建物ありで売る場合も、解体後に敷地だけ売る場合も同じです。

特に解体後に「とりあえず月極駐車場にしておこう」と貸し出してしまうと、控除が使えなくなる可能性があります。ご注意ください。

売るか残すか迷う段階の判断軸はこちら

「すぐ売るか、もう少し空き家のまま置いておくか迷っている」という方は、売るか貸すか迷う段階の判断軸を整理した記事も参考になります。

ただし、3,000万円特別控除を使う前提なら、期限がありますので、判断を先延ばしにしすぎないことが大事です。稲沢市の空き家・実家じまい相談もご活用ください。

解体して売る場合に注意したい期限と条件

古い実家を売る場合、「解体して更地で売った方が高く売れるんじゃないか」というご相談も多いです。

取り壊し後に敷地だけ売る場合の注意点

居住用財産3,000万円特別控除は、建物を取り壊した後に敷地だけ売る場合にも、一定の条件で使える可能性があります。これが国税庁のNo.3320「マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき」にあたります。

主な条件は以下です。

• 取り壊しから1年以内に売買契約を結ぶこと
• 住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
• 取り壊し後、敷地を貸付や事業用途に使っていないこと

つまり、解体しただけで自動的に控除が使えるわけではなく、解体後の使い方と売却までの期間に注意が必要です。

解体後に駐車場や貸地にしない

先ほども触れましたが、解体後に「とりあえず月極駐車場にして収益を得よう」とすると、控除が使えなくなる可能性があります。

実務でよくあるのは、「半年だけ駐車場にして、その間に買主を探そう」というケース。気持ちは分かるのですが、税務上はリスクが高いです。控除を使うつもりなら、解体後は更地のまま売却まで進めるのが安全です。

古家付きで売るか更地で売るかの判断

「解体する」か「古家付きで売る」かは、税金面だけでなく、解体費・買主層・地域の土地需要を見て判断します。

稲沢市・一宮市周辺では、古家付きで売っても買主がつくケースもあれば、更地にした方が買主の幅が広がるケースもあります。一概には言えないので、売却価格の見通しと、解体費（一般的には100万円〜200万円以上）を同時に確認したうえで判断するのがよいです。

解体費用と税金を同時に見て手取りで判断する

「税金が0円になるから解体しよう」ではなく、「解体費を払って、税金がこうなって、最終的に手取りはこれくらい」という形で、トータルで見ることが大事です。

実務では、お客様と一緒に、解体ありパターン・なしパターン両方の手取り試算を作ってご提示することが多いです。

親の家を売る前に確認するチェックリスト

ここまでの内容を、実際に動き始める前のチェックリストとして整理します。

名義・本人意思・代理権を確認する

• 売却する家の名義は親本人になっているか
• 親本人に売却の意思を確認できるか
• 認知症などで判断能力が低下している場合、成年後見が必要にならないか

判断能力に不安が出てくると、売却手続き自体が止まってしまうことがあります。親御さんがお元気なうちに、一度ご家族で話し合っておくことをお勧めしています。

住まなくなった日と売却期限を確認する

• 親が実家に住まなくなった日はいつか
• 住民票移転日と実態にズレがないか
• 控除を使うなら、いつまでに売却を完了させる必要があるか

ここを最初に整理しておくと、売却スケジュールが立てやすくなります。

解体予定と、解体後に貸したり別用途で使ったりしないか確認する

• 解体予定はあるか
• 解体後、駐車場や貸地として使う予定はないか
• 解体費用の概算を確認したか

税金・名義・売却価格を誰に確認するか整理する

• 税金の詳細：税理士または税務署
• 名義・代理・本人確認：司法書士
• 売却価格と手取り：不動産会社（私どもにご相談ください）

それぞれ専門が違いますので、一人にすべてを聞こうとせず、役割分担で進めるのが効率的です。

3種類のPDFチェックリストをダウンロード

ご相談前の確認用に、3種類のPDFチェックリストをご用意しました。

ご状況に近いものをダウンロードして、ご家族でご確認ください。これは税務判断を確定する資料ではなく、相談前の確認用としてご活用いただくものです。

売却価格と税金を同時に整理したい方は、稲沢市の不動産売却相談もあわせてご覧ください。

稲沢市周辺で親の家を売るときの相談の進め方

最後に、稲沢市・一宮市・清須市・あま市・北名古屋市など、愛知県西部で親の家を売るときの実務的な進め方をお伝えします。

まず売却価格と税金の概算を同時に見る

ご相談で多いパターンは、「税理士に税金だけ聞いた」「不動産会社に売却価格だけ聞いた」というケース。それぞれ別々に確認すると、最終的な手取りが見えにくくなります。

私どもでは、売却価格と税金の概算を同時に整理するようにしています。手取りベースで判断できるようにしておくと、ご家族への説明もしやすくなります。

空き家管理・実家じまいも同時に整理する

親御さんが実家を離れた後、家財道具、電気・ガス・水道、固定資産税の納付、近隣への配慮など、空き家管理の論点が一気に出てきます。

売却までの間、誰がどう管理するか、家財整理をいつ進めるかも、同時に整理しておくと安心です。実家じまい全体については、実家じまいで損しない完全ガイドもあわせてご覧ください。

家族で話し合える状態を作っておく

意外と大事なのが、ご家族で話し合える状態を作っておくことです。

兄弟姉妹がいらっしゃる場合、売却の進め方・税金・手取り・スケジュールを共有しておかないと、後でトラブルになることがあります。「お兄さんが勝手に進めた」「妹は反対だったのに」というご相談を、実際に何度か見てきました。

私どもでも、ご相談のなかで「これはご家族に確認しておいた方がいいですよ」「この数字はご兄弟にも共有しておきましょう」とお伝えすることがあります。改まった資料を作る必要はありませんが、口頭でも書面でも、関係者がだいたい同じ前提を共有できている状態にしておくことをお勧めしています。

売却相談ページと空き家相談ページへの導線

• 売却価格・税金・手取りの整理 → 稲沢市の不動産売却相談はこちら
• 空き家管理・実家じまい全体の整理 → 稲沢市の空き家・実家じまい相談はこちら

ご状況に応じて、どちらからでもご相談いただけます。

よくある質問とまとめ

親の家を売ると税金は必ずかかりますか？

必ずかかるわけではありません。譲渡所得（売却益）がプラスになり、かつ3,000万円特別控除などの特例が使えない場合に課税されます。譲渡所得が0円以下なら税金はかかりませんし、3,000万円特別控除が使えれば、譲渡所得から3,000万円を差し引いたあとの金額に課税されます。個別ケースで異なりますので、税理士または税務署にご確認ください。

3,000万円特別控除を使えば税金は0円になりますか？

譲渡所得が3,000万円以下であれば、結果的に課税対象が0円になるケースが多いです。ただし、条件を満たさない場合は使えませんし、確定申告をしないと適用されません。「自動的に税金ゼロ」ではない点にご注意ください。

親が子どもと同居していても控除は使えますか？

条件を満たせば使える可能性があります。住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること、その間に貸付・事業利用していないこと、売却相手が特別関係者でないことなどが要件です。No.3314「過去に居住していたマイホームを売ったとき」の考え方が参考になります。

親が亡くなった後に売る場合も同じ制度ですか？

別の制度です。親が亡くなった後にお子さんが相続して売る場合は、相続空き家特例（措法35条3項、No.3306）になります。要件・期限・対象家屋が異なります。詳しくは相続空き家の3,000万円控除について解説した記事をご覧ください。

解体してから売っても控除は使えますか？

条件を満たせば使える可能性があります。取り壊しから1年以内に売買契約を結ぶこと、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること、解体後の敷地を貸付・事業用途に使っていないことなどが要件です。詳しくはNo.3320をご確認ください。

相談前に何を準備すればよいですか？

ご所有の不動産の名義人がどなたか、住まなくなった日がいつか、購入時の資料が残っているか、解体の予定があるか、ご家族で売却方針が共有できているか、この5点を整理いただけると、ご相談がスムーズです。3種類のPDFチェックリストもご活用ください。

買換え特例と3,000万円特別控除は一緒に使えますか？

併用できません。買換え特例（措法36条の2、国税庁No.3355）は、自宅を売って新しい自宅を買う場合に、譲渡益への課税を将来へ繰り延べる制度です。3,000万円特別控除とは別の制度で、どちらを使うかは個別に判断する必要があります。買換えを検討される場合は、税理士へのご確認をお勧めします。

まとめ

親の家を売るときの税金は、売却価格ではなく売却益にかかります。親が存命で、親本人が売る場合は、まず居住用財産3,000万円特別控除（措法35条1項）の適用可否をご確認ください。

ただし、住まなくなってから3年目の年末までという期限、解体後の貸付・事業利用の制限、売却相手の制限、確定申告の必要性など、いくつもの判断ポイントがあります。

稲沢市・一宮市・清須市・あま市・北名古屋市周辺で親の家の売却をご検討中の方は、売却前に税金と手取りの見通しを同時に整理しておくと、ご家族でも判断しやすくなります。

売却の流れを先に知りたい方は、稲沢市の不動産売却相談ページもあわせてご覧ください。

ご状況に応じて、税理士・司法書士・不動産会社の役割分担も含めてご案内できますので、お気軽にご相談ください。