この記事の内容をもとに、ご自身の状況を5分で整理できる判断チェックリストを無料でお配りしています。
賃貸に向いているか・売却を検討すべきかを、チェックを入れるだけで確認できます。
ご家族での話し合いにもお使いください。
親が施設に入ったら、実家はどうすればいいんだろう…。
「賃貸に出して家を残したい」
「でも売るのも寂しい気がする」
「そもそも何から考えればいいか、さっぱりわからない」
答えが出ないまま、時間だけが過ぎていませんか？
こんにちは。稲沢あんしん不動産の佐藤です。
先日、50代の女性のお客様からこんなご相談がありました。
「父が施設に入って実家が空き家になりました。賃貸に出して施設費用に充てられたらと思うんですが…」
稲沢市内にある築30年の一戸建て。駅からはやや遠く、周辺は工場が多いエリアです。
とても現実的なお考えです。
ただ、今日お話しする3つのリスクをご説明したところ、熟慮の末に「売却」を選択されました。
この記事では、空き家になった実家を「賃貸にするか・売却するか」で後悔しないための判断軸を、具体的にお伝えします。
同じ状況で悩まれている方のお役に立てれば幸いです。
※この記事の内容は、YouTubeでも解説しています。動画でご覧になりたい方はこちら。
まず「賃貸か売却か」の前に知っておくべきこと
「賃貸か売却か」を考える前に、実はもっと大事な前提があります。
それは、「今すぐ判断すべきかどうか」です。
空き家になった実家には、時間が経てば経つほど選択肢が狭まる「タイムリミット」が存在します。
「もう少し考えてから決めよう」が、最大のリスクになるケースが実際に多いのです。
その理由が、これからお話しする3つのリスクです。
リスク① 認知症が進んだら「売ることも貸すこともできなくなる」
これが最も見落とされがちで、最も深刻なリスクです。
「もう少し考えてから決めよう」と先延ばしにしているうちに、親御さんが認知症と診断されたら——。
実は、判断能力を欠いた状態での契約は、民法上「無効」とされています。
つまり、認知症になった親御さんが所有する実家は、売ることも貸すことも、法律上できなくなるのです。
「家族が代わりに手続きすればいいのでは？」と思われるかもしれません。
残念ながら、それも認められていません。
認知症などで判断能力が低下した方の代わりに、家庭裁判所が選んだ専門家（弁護士・司法書士など）が財産を管理する制度のことです。
本人の財産を守ることが目的のため、不動産の売却・賃貸などの大きな財産処分は、裁判所の許可が必要になります。
「家族のためになる行為でも、裁判所が認めなければできない」という制限がある点が、多くの方が知らない落とし穴です。
成年後見制度を使う場合の2つの負担
認知症の親御さんが所有する不動産を動かしたい場合、唯一の方法が成年後見制度の利用です。
ただし、この制度には2つの大きな負担があります。
【負担①】専門家への報酬が毎月発生する
裁判所から選任された弁護士や司法書士への報酬が、毎月3〜5万円ほどかかります。
月3万円で計算すると、年間36万円。10年間では360万円です。
この費用は、本人（親御さん）の財産から支払われます。
【負担②】不動産を売りたくても裁判所の許可が必要
「本人の利益になる」と裁判所が認めてくれなければ、売ることができません。
手続きに時間もかかります。
先ほどご相談のお客様のお父様は80代。いつ認知症を発症してもおかしくない年齢です。
「もう少し考えよう」の積み重ねが、選択肢そのものを奪ってしまうことがあります。
認知症になる前にできる対策
家族信託：親御さんが元気なうちに、子どもなどの家族に財産管理を任せる契約を結ぶ仕組みです。成年後見制度と違い、家庭裁判所を通さずに柔軟な財産管理ができます。
任意後見制度：親御さんが元気なうちに「もし判断能力が低下したら、この人に後見人になってもらう」と契約しておく制度です。
どちらも「本人に判断能力があるうちにしか契約できない」という共通点があります。早めの準備が大切です。
家族信託・任意後見制度の具体的な内容は、【家族信託】70代の親がマンション住まいなら今すぐ対策｜認知症で年間60万円損失で詳しく解説しています。
リスク② 「賃貸に出す」は思っているより大変な事業
「とりあえず賃貸にして毎月収入を得ながら、いずれ売ればいい」——このプランには3つの壁があります。
壁① そもそも借り手がつくか問題
立地によっては、そもそも賃貸需要が見込めないエリアがあります。
稲沢市・一宮市エリアで、賃貸に向いている物件とそうでない物件の目安
| 賃貸に向いているケース | 賃貸が難しいケース |
|---|---|
| 国府宮駅・稲沢駅・一宮駅など駅から徒歩10分以内 | 最寄り駅から徒歩20分以上 |
| 周辺にスーパー・学校・病院が揃っている | 周辺が工場や田畑が多いエリア |
| 築20年以内 | 築30年以上で設備が古い |
今回のご相談のケースは稲沢市内でしたが、駅からは遠く、周辺は工場が多いエリアでした。
家賃を相場より下げれば借り手がつく可能性はありますが、今度は収支が厳しくなります。
壁② 初期費用が思っているよりかかる
築30年の一戸建てを人に貸すには、最低限の原状回復が必要です。
| 工事の種類 | 費用の目安 |
|---|---|
| クロス（壁紙）の張り替え | 15〜50万円 |
| ハウスクリーニング | 10〜20万円 |
| 畳の表替え | 3〜8万円 |
| 設備の修繕（給湯器・エアコンなど） | 10〜30万円 |
| 合計 | 約50〜100万円 |
仮に100万円の初期費用をかけて、月5万円の家賃が入ったとして、収支はどうなるでしょうか。
「賃貸に出した場合の収支シミュレーション」
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 初期リフォーム費用 | ▲100万円 |
| 月額家賃収入 | ＋50,000円 |
| 管理会社手数料（家賃の5%） | ▲2,500円 |
| 固定資産税（月割り・約10万円÷12） | ▲約8,300円 |
| 実質手取り（毎月） | 約39,200円 |
| 初期費用の回収まで | 約25ヶ月（約2年） |
2年間は「実質的にプラスゼロ」です。
さらに、エアコンや給湯器が壊れれば修繕費はオーナー負担。管理会社に任せても修繕費は別途かかります。
賃貸は立派な事業です。先に投資して回収できる見込みがなければ、安易に手を出すのは危険です。
壁③ 一度貸したら、簡単には戻ってこない
【SWELLキャプションボックス：背景色ライトグレー、タイトル「用語解説：借地借家法とは？」】
日本の法律では、賃貸物件を借りた人（借主）の権利が強く守られています。これを定めた法律が「借地借家法」です。
オーナー（貸主）の都合で「出ていってください」とは簡単には言えません。「正当な事由」がなければ、退去を求めることができないのです。
「やっぱり売りたくなった」「親が施設から戻りたいと言った」という理由だけでは、退去を求めることはできません。
「施設に入っているお父様がやっぱり家に帰りたいと言っても、借主に出ていってもらえない」——こういうケースは実際に起こります。
貸主にとっては出口が明確になるメリットがありますが、借主にとっては「子どもの学校の都合がつかない」などから敬遠されやすく、さらに借り手が限られます。
定期借家契約という選択肢もありますが、ファミリー層にはお子さんの学校を考慮すると敬遠されやすく、借り手がさらに限られます。
住宅ローンが残っている場合は要注意
住宅ローンが残っている場合、銀行の承諾なしに賃貸に出すとローン契約違反になります。
住宅ローンは「自分が住むための家」に対して低金利で融資されています。人に貸す場合は条件が変わるため、事前に銀行への相談が必要です。
最悪の場合、一括返済を求められることもあります。
リスク③ 3000万円特別控除の「期限」を知らずに、数百万円損する人がいる
これは非常に重要な税制上のルールです。
知らなかっただけで、数百万円の差が生まれます。
マイホーム（居住用財産）を売ったときの税金を大幅に減らせる特例です。
家を売って利益（譲渡所得）が出た場合でも、その利益が3000万円以内であれば税金がかからない、という非常に強力な制度です。
ただし「自分が住んでいた家（または住まなくなってから一定期間内の家）」が対象です。賃貸に出していた期間がある場合は、適用に条件が加わります。
不動産を売って利益が出た場合にかかる税金のことです。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として、税率は約20.315%（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）になります。
この税金が、3000万円特別控除を使えば0円になります。
3000万円特別控除が使える「期限」
この特例には、重要な期限があります。
「住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること」
「いつまでに売ればいいか？計算例」
| 施設入所（住まなくなった）時期 | 期限 |
|---|---|
| 2022年1月〜12月 | 2025年12月31日 |
| 2023年1月〜12月 | 2026年12月31日 |
| 2024年1月〜12月 | 2027年12月31日 |
| 2025年1月〜12月 | 2028年12月31日 |
今回ご相談のお客様は、お父様が入所してから約1年。まだ2年の猶予がありました。
「知らなかった」とおっしゃっていましたが、知った上で判断できたことで、安心して売却に踏み出すことができました。
賃貸に出すと特別控除が使えなくなる？
ここが最大の落とし穴です。
「賃貸にしながら様子を見よう」と思っているうちに期限が切れると、本来払わなくてよかった税金が発生することになります。
稲沢市・一宮市の一般的な住宅（50坪前後の土地に30坪程度の建物）であれば、利益が3000万円を超えるケースはほとんどありません。
つまり、期限内に売れれば税金はほぼゼロ。期限を過ぎると数百万円の税金が発生する可能性があります。
3000万円特別控除の詳しい条件や相続空き家への適用については、相続空き家の3000万円特別控除を完全解説｜対象外にならないための7つのチェックポイントで詳しく解説しています。
よくある勘違いQ&A
- 家族が代わりに賃貸契約や売却の手続きをすればいいのでは？
-
親御さんが認知症と診断され「判断能力がない」と認められた後は、家族であっても代わりに不動産の契約を行うことはできません。法律上、判断能力のない方が行った（または代理で行われた）契約は「無効」とされます。家族が代理で手続きできるのは、事前に任意後見契約や家族信託の契約を結んでいる場合に限られます。
- 住宅ローンはもう完済しているので、銀行の問題は関係ないですよね？
-
はい、ローンが完済されていれば銀行の承諾問題は発生しません。ただし、認知症リスクと3000万円特別控除の期限の問題は残りますので、早めのご判断をおすすめします。
- 施設に入っただけで「住まなくなった」とみなされるのですか？
-
はい、施設への入所日が「住まなくなった日」としてカウントされます。「いつか戻るかもしれない」という気持ちがあっても、税務上は入所した日から期限の計算が始まります。
- 更地にして売った方が高く売れますか？
-
ケースによります。古い建物が残っている場合は、解体して更地にすることで買い手がつきやすくなるケースが多いです。ただし解体費用（一般的な一戸建てで100〜200万円）がかかりますので、トータルでの収支を計算する必要があります。弊社では解体業者の相見積もりから一緒にサポートしています。詳しくは稲沢市の解体工事で62万円の差！3社相見積もりで分かった適正価格の見極め方をご覧ください。
- 「もう少し様子を見たい」のですが、今すぐ決めないといけませんか？
-
急いで決める必要はありませんが、「判断のリミット」は確実に近づいています。まずは「いつが期限になるか」だけでも確認しておくことをおすすめします。弊社では売却を急かすようなことは一切しません。まず状況の整理からご相談ください。
賃貸 vs 売却 チェックリストで判断してみよう
このチェックリストはPDFでもご用意しています。
印刷してご家族で確認したり、手元に置いて見返すことができます。
【無料ダウンロード】判断チェックリストPDFをダウンロードする
□ 駅に近い・賃貸需要が見込めるエリアにある（稲沢駅・国府宮駅・一宮駅など徒歩10分以内が目安）
□ 初期費用100万円程度をすぐに用意できる
□ 家族信託など認知症対策を済ませている（または親御さんが元気で今から準備できる）
□ 将来、家に戻る・使う予定がある
□ 住宅ローンが完済済み（または銀行の承諾を得られる）
すべてに☑がつく方は賃貸を検討できます。
1つでも「うーん…」という項目があれば、慎重に検討してください。
□ 親がすでに75歳以上で、認知症の心配がある
□ 賃貸需要が見込みにくいエリアにある（工場地帯・駅から遠いなど）
□ 将来、家に戻る・使う予定はない
□ 3000万円特別控除が使える期限内にある（施設入所から3年以内）
□ 空き家の管理や維持が負担になっている
1つでも当てはまる方は、売却の検討をおすすめします。今がチャンスである可能性が高いです。
今回のご相談者のお客様は、「親が80代」「戻る予定はない」「期限まで2年」と複数の項目が当てはまりました。
「知らなかったら、放置していたかもしれない」とおっしゃっていたのが印象的でした。
まとめ 「もう少し考えよう」が最大のリスクになる
今日お伝えした3つのリスクを整理します。
「3つのリスクまとめ」
| リスク | 内容 | 放置すると… |
|---|---|---|
| ①認知症リスク | 判断能力がなくなると売却も賃貸も不可に | 選択肢がなくなる |
| ②賃貸の現実 | 初期費用・借地借家法・ローン問題 | 想定外の負担が発生 |
| ③3000万円特別控除の期限 | 施設入所から3年目の12月31日が期限 | 数百万円の税金が発生 |
③3000万円特別控除の期限 | 施設入所から3年目の12月31日が期限 | 数百万円の税金が発生 |
実家をどうするか、答えを出すのは本当に難しいことだと思います。
思い出が詰まった家ですし、急いで決めたくない気持ちは当然です。
ただ、この3つのリスクは、時間が経てば経つほど選択肢が狭まる性質のものです。
「知らなかった」で後悔してほしくない——それが、この記事を書いた理由です。
空き家を放置することのリスクについては、空き家は売る？壊す？2ステップで判断できる5つのチェックポイントや【実家じまい】親が元気なうちにやっておけばよかったと後悔すること3選もあわせてご覧ください。
今すぐ相談するのはちょっと…という方も、まずはこのチェックリストで状況を整理してみてください。
3つのリスクと照らし合わせながら、ご自身の状況に当てはめるだけでOKです。
一人で悩まずに、まず話してみてください
稲沢あんしん不動産では、月に2〜3件のご相談に絞って、じっくりと伴走型でサポートしています。
「どうすればいいか分からない」という段階からで大丈夫です。
売却を急かすことは一切しません。まず状況を一緒に整理するところから始めましょう。
