70代の親がマンション住まいなら知っておくべき家族信託｜認知症で売却できなくなる前にできる対策と費用
・70代以上の親が一人でマンションに住んでいる
・親が将来、施設に入ることを考えている
・親が認知症になったらどうすればいいか不安
・マンションの管理費や修繕積立金の負担が心配
・家族信託という言葉を聞いたことはあるが、よく分からない
・成年後見人制度との違いを知りたい
こんにちは。稲沢あんしん不動産の佐藤です。
「親が一人でマンションに住んでいるけど、もし認知症になったらどうしよう…」
「施設に入ることになったら、マンションは売れるのかな…」
こんな不安を抱えていませんか？
実は、認知症になってしまうとマンションが売れなくなることをご存知でしょうか。
そして、住んでいないマンションでも管理費や修繕積立金、固定資産税は毎月・毎年かかり続けます。
先日、私がお手伝いした稲沢市内のマンション売却のお客様も、お母様が認知症になられてから5年間、空き家のまま管理費などを払い続けていました。
「家族信託をやっておけばよかった」
これがその方の率直な言葉でした。その方は終活関係の仕事をされている専門家なのに、ご自身の親のことは後回しにしてしまったそうです。
今回は、マンションを持っている70代以上の親御さんがいる方に、絶対に知っておいてほしい認知症対策についてお話しします。
▶ この記事の要点は動画でも解説しています（約23分）
なぜ認知症だと不動産が売れないのか
意外と知られていないのですが、不動産を売却するには本人の意思確認が必要なんです。
意思確認とは？
意思確認とは、分かりやすく言うと
「私はこの不動産を、この人に、この金額で売ります」
ということを本人が理解して、自分の意思で決めていることを確認することです。
不動産はとても大切な財産ですよね。だから本人がちゃんと理解して自分で決めてないとダメなんです。
でも認知症になってしまうと、この意思確認ができなくなってしまいます。
判断能力が低下しているので、法律的に「この人は自分で決められる状態じゃない」って判断されちゃうんですね。
どうやってそれを判断するのか？
不動産の売買や所有権移転の時には、司法書士という第三者の専門家が立ち会います。
司法書士というのは、不動産の登記（権利の記録）や相続手続きなど、法律に関する書類作成の専門家です。国家資格を持っていて、不動産の売買では必ず関わる存在です。
その専門家が見て「これはちょっと意思確認は無理でしょう」という判断になれば、もうできないんです。
「ちょっと黙ってたらバレないだろう」なんてことは一切通用しません。
なので、たとえ家族であっても本人の代わりにマンションを売るということはできないんです。
売れない間にかかる費用は年間60万円以上
マンションに住んでなくても、持っているだけで毎月・毎年お金がかかります。
マンション特有の負担
一戸建てと違って、マンションには「管理組合」という仕組みがあり、住んでいなくても必ず払わないといけない費用があります。
具体的には：
- 管理費（マンションの共用部分を管理するための費用）
- 修繕積立金（将来の大規模修繕のために積み立てるお金）
- 駐車場代（使ってなくても契約していれば）
- 固定資産税・都市計画税
- 電気・水道・ガスの基本料金
管理費というのは、エレベーターや廊下、エントランスなどマンションの共用部分を管理するための費用です。
管理会社への委託費や、共用部分の電気代、火災保険料などが含まれます。
修繕積立金は、マンション全体の大規模修繕工事（外壁の塗り替えや屋上防水など）のために、毎月少しずつ積み立てるお金です。
一般的に13年〜18年に1回、大規模修繕工事が必要になります。
マンションの管理費と修繕積立金について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。 → マンションの管理費削減について
固定資産税・都市計画税は、不動産を持っているだけで毎年かかる税金です。固定資産税は市町村の道路や学校などの整備に、都市計画税は都市計画事業に使われます。
固定資産税について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。 → 固定資産税について詳しく解説した記事はこちら
ここで大事なポイント
マンションは築年数が上がれば上がるほど、修繕積立金は必ず上がります。
大規模修繕工事というのは、マンション全体の外壁塗装、屋上防水、エレベーター交換などの大きな工事のことです。築年数が経つほど、工事の規模も費用も大きくなります。
築30年、40年と経つと大規模修繕の回数も増えますし、修繕の規模も大きくなるから、修繕積立金がどんどん上がっていくんです。
特にこの1、2年間は、物価上昇や最低賃金の上昇という理由で、管理費も修繕積立金も値上げがあったマンションが多いと思います。
具体的な計算例
例えば：
・管理費・修繕積立金の合計：月額35,000円 → 年間42万円
・固定資産税：年間15万円
・電気・水道・ガス（最低限）：月6,000円 → 年間7.2万円
合計：年間約64万円
これが5年続いたら320万円、10年続いたら640万円です。
住んでいないマンションにこれだけのお金を払い続けることになるんです。
さらに、もしマンションで大規模修繕工事があったら、一時負担金として各世帯で100万円出し合いましょう、なんて請求が来ることもあります。
今がマンション売却を考えるタイミングかもしれません
もし、今お持ちのマンションの価値がどのくらいか気になる方は、まずは無料査定をご利用ください。
売却を具体的に検討されている方、将来的な選択肢として知っておきたい方、どちらも大歓迎です。
稲沢あんしん不動産では、一人一人のペースに合わせた伴走型のサポートを心がけています。
成年後見人制度という選択肢はあるが…
「認知症になったらもう打つ手はないのか？」
いえ、そうではありません。
成年後見人制度という制度があります。
成年後見人制度とは
成年後見人制度というのは、認知症などで判断能力が低下した人に代わって、財産管理や契約などを行う人を、家庭裁判所が選ぶ制度です。
本人を守るための制度ですが、不動産の売却や売ったお金の使い道な道など自由に使い放題とはなりません。
分かりやすく言うと、裁判所が本人に代わって財産を管理する人を選んでくれる制度です。
この管理をしてもらう人を「後見人」と言います。
でも、問題があります
この後見人、以前は身内が選ばれることもありましたが、今は司法書士や弁護士など専門家が選ばれる確率が高いんです。
そうすると：
- 裁判所への申し立てに時間がかかる
- 後見人への報酬が月2万円〜4万円かかる（本人が亡くなるまでずっと）
- 不動産だけでなく、すべての財産が後見人の管理下に置かれる
特に3番目が大きな問題です。
後見人が決まった段階で、不動産だけでなく現金も含めて全ての財産が後見人の管理に置かれます。
つまり
・定期的に裁判所に財産管理の報告をしないといけない
・大きな支出は基本的に裁判所の許可を取らないといけない
・他人への贈与はできない（たとえば、お孫さんの結婚祝いもダメ）
他人に財産管理に干渉される形になり、自由が効かないんです。
現実的にはどうなるか
現金がまだある間は、成年後見人制度は使わない人が多いです。
「知らない人に干渉されるのは嫌だから、今のままで…」
結果、マンションは売るに売れず、塩漬け状態で管理費や修繕積立金、固定資産税を払い続けることになります。
もちろん親には長生きして欲しいですが、認知症のまま長生きすると、金銭的な負担がどれだけ続くかもう想像つかないですよね。
関連記事：相続問題を放置してはいけない理由
家族信託という解決策
そこで出てくるのが家族信託です。
家族信託とは
家族信託というのは、親が元気なうちに、子供に財産（不動産など）を管理する権利を渡しておく仕組みです。
認知症になっても子供が財産管理を続けられるので、成年後見人制度より自由度が高いのが特徴です。
分かりやすく言うと、親が元気なうちに子供に財産（マンション）を管理する権利を渡しておく仕組みです。
具体例で説明します
お父さんがマンションを持っているとします。
「もし俺が認知症になったら、長男のお前がこのマンションを管理して、必要なら売ってくれ」
とあらかじめ契約しておくんです。
そうすると、万が一お父さんが認知症になっても、長男がお父さんの代わりにマンションを売却できる。
・裁判所の許可もいらない
・後見人をつけなくていいから報酬も払わなくていい
これが家族信託の最大のメリットです。
家族信託の仕組み
専門的な用語では：
・お父さん = 委託者（財産を託す人）
・長男 = 受託者（管理を任される人）
・お父さん = 受益者（利益を受ける人）
大事なポイント：名義はお父さんのままです。
登記簿というのは、不動産の「戸籍」のようなもので、誰が所有者か、どんな権利がついているかなどが記録されている公的な帳簿です。法務局で管理されています。
でも登記簿（不動産の権利関係を記録してる公的なデータベース）に「受託者 長男」という形で記載されます。
だからマンションを売る場合、登記簿に受託者ってあるので、長男が売ることができます。
税金面でも、名義はお父さんのままなので贈与税はかかりません。
家族信託のメリット
1. 認知症になっても財産管理が継続できる
お父さんが認知症になっても、長男がマンションの管理を続けられます。
売却も、賃貸も、修繕も、その受託されている長男の判断でできます。
2. 成年後見人制度と違って自由度が高い
後見人制度だと裁判所の監督下に置かれますが、家族信託なら長男に任せたら、その長男だけで決められます。
3. 遺言書の機能もある
これは意外と知られていないのですが、家族信託には遺言書と同じような機能もあります。
お父さんが亡くなった後、「このマンションは長男に」「この土地は長女に」と誰に引き継ぐかも決められるんです。
しかも、全部の財産を家族信託にしなくてもいいんです。
「このマンションとこの現金だけ」「このマンションとこの土地だけ」って選んで家族信託の対象にできます。
4. 誰に任せるかも自由に決められる
例えば、長男がお金の使い方がちょっと荒い場合は、長女に任せることもできます。
「この子なら安心」って思える人に財産の管理を任せられる。これも家族信託の大きなメリットです。
家族信託の費用はどのくらいかかるのか
「いいのは分かるけど、費用が高いんでしょ？」
正直に言います。費用は安くはないです。
専門家の報酬、登記の費用、公証役場の費用を合わせると、大体数十万円から100万円ぐらいかかります。
財産の評価が大きいと高く、小さいと低くなります。
費用の内訳
公証役場というのは、公正証書という公的に証明された正式な契約書を作る場所です。全国にあり、公証人という専門家が書類を作成してくれます。
- 専門家への報酬：弁護士や司法書士に契約書を作ってもらったり、手続きを代行してもらうための費用
- 登記費用：法務局に不動産の登記（権利関係の記録）を変更するための費用
- 公証役場の費用：公正証書（公的に証明された正式な契約書）を作る費用
「高い！」って思いましたか？
でも、成年後見人制度と比較してください。
成年後見人制度との比較
| 項目 | 成年後見人制度 | 家族信託 |
| 初期費用 | 申立費用数万円 | 数十万〜100万円 |
| 月々の費用 | 2万〜4万円（ずっと） | なし |
| 10年間の総額 | 240万〜480万円 | 初回のみ |
| 自由度 | 低い（裁判所の監督下） | 高い |
| 裁判所への報告 | 必要 | 不要 |
しかも、お金だけじゃなくて、何より自由度が高くて裁判所の許可を取らなくてもいい。
これが最大のメリットです。
長い目で見たら、家族信託の方が金銭的にはメリットが大きいです。
冒頭の事例の終活の専門家でも、「もっと早く手続きしておけばよかった」と後悔をされていました。
管理費と修繕積立金を何年も払い続けた金額は、家族信託の費用を余裕で超えてしまいます。
家族信託の注意点
1. 判断能力があるうちにしかできない
これが本当に大事です。
もう認知症になってからでは遅いんです。契約できないんで。
だから「まだ大丈夫だろう」って先送りにしないでください。
70代になったらもう検討を始めてください。
2. 家族の理解があった方が望ましい
これは誤解されやすいんですが、家族信託は委託者（親）の意思だけで決められます。
相続と違って、家族全員の同意は必須じゃないんです。
ただ、やっぱり望ましいのは家族全員が理解してくれていること。
例えば、長男だけに管理を任せるとなると、他の兄弟から「勝手に財産を使われるんじゃないか」って不信感を持たれることもあります。
だから、できれば事前に家族で話し合って、「お父さんの意思で長女に任せることにした」ってみんなが納得してる状態が1番望ましいです。
3. タイミングが本当に大事
事例の方も終活専門家だったのに間に合わなかった理由は、「まだ大丈夫」って思っていたことです。
でも認知症はいつ来るか分からないじゃないですか。
だから今なんです。
関連記事：相続した空き家の3000万円控除について知りたい方はこちら
こんな方は家族信託を検討すべき
1. 70代以上の親がマンションに住んでいる方
これが今回1番お伝えしたいことです。
マンションは一戸建てと違って、住んでなくても毎月必ずお金がかかるんです。
管理費や修繕積立金、駐車場、これらが月に3万、4万、5万とかかります。
認知症になって施設に入ったら、マンションは空き家でも、施設の費用とは別に、誰も住んでいないマンションの管理費、修繕積立金、固定資産税を払い続けないといけません。
これが何年続くか分からないんです。
2. 親が施設に入る時にマンションを売却しようと計画している方
施設の入所費用ってまとまったお金が必要ですよね。一時金で数百万円とか。
そのために住まなくなったマンションを売って、その資金を当てようって考えてる方が多いと思います。
でも認知症になってからでは売れない。
備えておかないと、売りたい時に売れなくなってしまいます。
3. 親の預貯金や年金を施設の費用に充てようと考えている方
これもよくあるケースなんですが、親の年金や預貯金を施設の月々の費用に当てようって考えている人は多いですよね。
でも認知症になると、銀行が口座を凍結する可能性があるんです。
窓口に行った時に、本人が名前や生年月日をうまく言えなかったり、署名がうまくできなかったり。
そういうことがあると、銀行が口座を使えなくする措置を取ることがあるんです。
これは本人の財産を守るためなんですが、家族からすると「本人のために使いたいのに使えない」という状態になってしまいます。
4. 兄弟が何人かいて、特定の子に財産管理を任せたい場合
例えば、長男は遠方に住んでいて忙しい。でも長女は近くに住んでいて、いつも様子を見に来てくれる。だから長女に任せたいって思うことありますよね。
遺言書は亡くなった時に効果が出るものですが、その前の段階、認知症になった段階ですね。
この認知症の期間が何年続くか分からないじゃないですか。
5年かもしれないし、10年かもしれない。
その間の備えとして家族信託が有効なんです。
お金はあるんですよ。マンションもあるんです。目の前にあるのに自由に使えない。
これは、本当に大変なことです。金銭的な負担も大きいですし、精神的にもきついですよ。
今すぐできる5つのチェックリスト
まずは、今のご家族の状況を確認してみましょう。
チェック項目
□ 親の年齢は70歳以上である
□ 親が一人でマンションに住んでいる
□ 最近、親の物忘れが気になることがある
□ 将来、施設入居を考えている
□ マンションの管理費・修繕積立金が月3万円以上かかっている
3つ以上当てはまる方は、早めの相談をおすすめします。
こんな変化が見られたら要注意
認知症の診断は医師が行うものですが、日常生活で以下のような変化が見られたら、早めに対策を考えるタイミングかもしれません：
・同じことを何度も聞くようになった
・約束を忘れることが増えた
・料理や掃除など、今までできていたことが難しくなった
・お金の管理が雑になった
・怒りっぽくなった、または無気力になった
これらは「まだ大丈夫」と思いがちですが、「あれ？」と思った時が対策のタイミングです。
よくある質問（FAQ）
Q1. 家族信託は相続税対策になりますか？
A. 家族信託は相続税対策ではなく、認知症対策です。名義は親のままなので、贈与税はかかりませんが、相続税の節税効果はありません。ただし、円滑な財産管理により、結果的に財産価値を守ることにつながります。
Q2. 家族信託と遺言書、どちらを選べばいいですか？
A. 両方必要なケースが多いです。
家族信託は「認知症になった時」の対策、遺言書は「亡くなった時」の対策です。家族信託で認知症期間をカバーし、遺言書で相続を円滑にするのが理想的です。
Q3. 親が家族信託を嫌がります。どう説得すればいいですか？
A. 「親の財産を取り上げる」のではなく「親を守るため」であることを伝えましょう。
名義は変わらないこと、親のために使うこと、成年後見人より自由度が高いことを説明すると理解してもらいやすいです。
Q4. マンション以外の財産も全部家族信託にしないといけませんか？
A. いいえ、必要な財産だけ選べます。マンションだけ、マンションと預金だけ、など自由に設計できます。
Q5. 家族信託の手続きにはどのくらい時間がかかりますか？
A. 家族での話し合いから契約まで、通常2〜3ヶ月程度です。急ぐ場合はもっと短縮できることもありますが、じっくり話し合って決めることをおすすめします。
Q6. 一人っ子でも家族信託は必要ですか？
A. はい、一人っ子こそ必要です。親が認知症になった時、一人で全て対応しなければなりません。家族信託があれば、法的にも財産管理ができるので安心です。
家族での話し合い方
家族信託の話を切り出すのは難しいと感じる方も多いでしょう。ここでは、スムーズに話し合いを進めるコツをお伝えします。
話し合いのタイミング
・お正月やお盆など、家族が集まる機会 ・親の誕生日や敬老の日などの記念日
・親が施設見学に行った後 ・知人が認知症になった話を聞いた時
話し合いの進め方
- ネガティブな言葉は避ける
×「認知症になったら大変だから」
○「いつまでも元気でいてほしいから、念のため」 - 具体的な事例を交える
「知人のお母さんが認知症になって、マンションが売れなくて困ってるって聞いたんだけど」
「テレビで家族信託の特集を見たんだけど」 - 選択肢を示す
「何もしない」「成年後見人」「家族信託」の3つを比較して説明 - 専門家に同席してもらう 家族だけでは感情的になりやすい場合は、第三者の専門家に入ってもらうとスムーズです
兄弟間での合意形成
複数の兄弟がいる場合、誰を受託者にするかで揉めることがあります。
・地理的に近い人
・時間的余裕がある人
・親との関係が良好な人
・金銭管理が得意な人
これらの条件を考慮し、親の意思を最優先に決めましょう。
相談の流れ
「家族信託に興味があるけど、何から始めればいいか分からない」
そんな方のために、稲沢あんしん不動産での相談の流れをご紹介します。
ステップ1：初回相談（無料）
まずはお気軽にご相談ください。
・ご予約の上、来店。現在の状況をお聞きします
・家族信託が適しているか判断します
所要時間：30分程度
ステップ2：詳細ヒアリング
家族信託を進めることになった場合
・ご家族の状況を詳しくお聞きします
・財産の内容を確認します
・どの財産を信託するか決めます
・受託者を誰にするか検討します
所要時間：1〜2時間程度
ステップ3：専門家との連携
稲沢あんしん不動産では、信頼できる専門家と連携しています
・司法書士（契約書作成・登記手続き）
・弁護士（法的なアドバイス）
・税理士（税務相談）
必要に応じて専門家をご紹介し、ワンストップでサポートします。
ステップ4：契約書作成
専門家が契約書を作成します
・家族信託契約書の作成
・公証役場での公正証書化
・内容の最終確認
ステップ5：登記手続き
不動産の登記を変更します
・法務局への登記申請
・受託者の記載
ステップ6：完了
これで安心です！
・契約書と登記完了書類のお渡し
・今後の管理方法のアドバイス
全体の期間：2〜3ヶ月程度
稲沢あんしん不動産の伴走型サポート
私たちは、ただ手続きをするだけではありません。
・一人一人のペースに合わせます
・家族会議にも同席します
・完了後もアフターフォロー
「佐藤さんに相談してよかった」と言っていただけるよう、最後まで寄り添います。
まとめ：後悔しないために今できること
今回のポイントをおさらいします
1. 認知症になるとマンションが売れなくなる
でも管理費、修繕積立金、固定資産税は毎月・毎年かかり続ける。
年間で60万以上。
2. 成年後見人制度という選択肢もあるが、それなりの覚悟が必要
全ての財産が後見人の管理下に置かれて自由が効きません。
報酬も月2万〜4万、本人が亡くなるまでずっとです。
だからなかなか選択できず、現金がある方は使わずに、マンションは塩漬け状態になっている人もいます。
3. 家族信託なら元気なうちに備えられる
認知症になっても子供が財産管理を続けられる。裁判所の許可もいらないし、自由度も高い。
初期費用はかかるけど、長い目で見たらメリットが大きい。
4. 判断能力があるうちにしかできない
「まだ大丈夫」って先送りにしないでください。
親が70代になったら、もう検討を始めた方がいいです。
認知症は、いつ症状が出るか分かりません。
だから今なんです。
稲沢あんしん不動産にご相談ください
稲沢あんしん不動産では、不動産の売却だけでなく相続対策の相談もお受けしています。
一人一人の相談者に向き合って、相談者のペースで進められるよう、伴走型のサポートを心がけています。
マンションの売却を検討したい、家族信託を利用したいと思われましたら、お気軽にお申し込みください。
29年の経験と相続対策専門士の資格を持つ代表が、あなたの大切な家族を守るお手伝いをします。
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