不動産売却は何から始める？初めての方へ｜流れ・費用・書類を1ページで

最終更新日：2026年10月

家や土地を初めて売ろうと思ったとき、多くの方が最初に止まるのが「何から手をつければいいのか分からない」というところです。

この記事では、売り終わるまでの全体の地図を1ページにまとめました。

この記事で分かることは、次の3つです。

• 最初の一歩でやること
• 売り方の種類と、売り終わるまでの流れ
• かかるお金と、そろえる書類

こんにちは。稲沢あんしん不動産の佐藤です。

不動産の仕事を29年続けてきて、査定はこれまでに5,000件を超えました。

初めて売る方からよくいただくのが、「何から始めればいいですか」という質問なんですよ。

細かい話はそれぞれの詳しい記事に任せて、ここでは全体の流れがつかめるところまでを、専門用語をかみくだいてお伝えします。

最初の一歩は「いくらで売れそうか」を知ること

売ると決めていなくても、最初にやっておきたいのは、自分の家や土地がいくらくらいで売れそうかを知ることです。

この「いくらくらい」のことを、不動産の世界では相場（そうば）と呼びます。

相場が分かると、住み替えの予算や、ローンを返し切れるかどうかの見通しが立ちます。

そのうえで、次の3つを家族で話しておくと、その後の判断がぐっと楽になります。

• なぜ売るのか（住み替え・相続・お金の整理など）
• いつまでに売りたいか（期限があるかどうか）
• いくら残したいか（ローンの残りや、次の住まいの資金）

相場は、不動産会社に査定（さてい＝売れそうな値段の見積もり）を頼むと分かります。

査定は無料で、頼んだあとでも、売るかどうかはゆっくり決められます。

売り方は2種類｜仲介と買取

家や土地の売り方は、大きく分けて2つあります。

どれを選ぶかで、売れる値段も、かかる時間も、手間も変わります。

• 仲介（ちゅうかい）：不動産会社が、買いたい人を探してくれる売り方です。一番よく使われる方法です。
• 買取（かいとり）：不動産会社が、直接その家や土地を買い取る売り方です。

2つの売り方の比べ方

項目	仲介	買取
売れる値段	相場に近い値段をめざせる	相場より安くなることが多い（物件によります）
売れるまでの期間	買う人が見つかるまで数か月が目安	すぐに売却できる
手間	家を見に来る人への対応がある	ほとんどない
仲介手数料	かかる	かからない
向いている方	少しでも高く売りたい・時間に余裕がある	早く確実に売りたい・人に家を見せたくない

仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）は、仲介で売れたときに不動産会社へ払う報酬です。

売れなければかかりません。

どの売り方が合うかは、売る理由や期限によって変わります。

仲介と買取の選び方は「買取」と「仲介」の選び方、仲介を頼むときの契約の違いは仲介契約と媒介契約の違いで詳しくまとめています。

売り終わるまでの流れは7ステップ

一番よく使われる「仲介」で売る場合の流れを、7つのステップにまとめました。

表に出てくる「媒介契約」は売るのを任せる約束の書類、「確定申告」は税金の届け出、「控除」は税金が安くなる仕組みのことです。

ステップ	やること	つまずきやすいところ
1. 準備	売る理由・時期・残したいお金を決める／書類を探す	権利証などの書類が見つからず、あとで慌てる
2. 査定と会社選び	査定を頼み、値段の理由を聞いて会社を選ぶ	一番高い査定額だけで選んでしまう
3. 媒介契約	売るのを任せる契約を結び、売り出す値段を決める	契約の種類の違いを知らないまま結ぶ
4. 売り出し	広告を出し、家を見に来る人に対応する	部屋の片付けが間に合わない
5. 売買契約	買う人と値段や条件を決めて契約する	引き渡しの日や条件を詰めないまま決める
6. 引き渡し	代金を受け取り、鍵を渡す	引っ越しや荷物の処分が間に合わない
7. 確定申告	利益が出た場合や特例を使う場合に、売った翌年に税務署へ申告する	使える控除（税金が安くなる仕組み）を見落とす

確定申告（かくていしんこく）は、1年間のもうけや税金を自分で計算して税務署に届けることで、売った翌年の2月中旬から3月中旬に行います。

ステップごとの細かい中身は不動産売却の流れで、ひとつずつ解説しています。

相続した空き家・実家を売る場合は、名義、解体、遠方対応、税金まで確認する点が増えます。

空き家に絞った流れは、相続した空き家を売る流れ｜売る前から税金まで13の不安を整理で確認できます。

ここまで読んで「うちの場合は、まず何をすればいいんだろう」と思った方は、今の状況をそのまま聞かせてください。

売るときにかかるお金

売るときのお金は、仲介手数料だと思われがちですが、ほかにもいくつかかかります。

• 仲介手数料：不動産会社へのお礼。上限が法律で決まっています
• 印紙税（いんしぜい）：売買契約書に貼る印紙の代金
• 登記（とうき）の費用：登記は、土地や建物の持ち主や担保を国の帳簿に記録することです。ローンの担保を外す手続きなどにかかり、司法書士さんへの報酬も含みます
• 測量や解体の費用：土地の境目をはっきりさせる測量や、古い家を壊す場合にかかります

もうひとつ忘れやすいのが、売って利益が出たときの税金です。

利益（譲渡所得＝じょうとしょとく）にかかる税金は、持っていた期間が5年以下なら合計39.63%、5年を超えると合計20.315%です。

持っていた期間は、売った年の1月1日時点で数えます（国税庁No.3211・No.3208）。

相続した家は、亡くなった方が買ったときから数えるので、長く持っていた扱いになることが多いです（国税庁No.3270）。

ただ、住んでいた家を売る場合などは、条件を満たせば税金が大きく減る特例が使える場合があります。

費用の計算例や特例のことは不動産売却の費用にまとめています。

そろえておく書類

書類は、売り出す前から探し始めておくと安心です。

とくに権利証は、なくしても作り直しができない書類なので、最初に確認しておきたいところです。

• 権利証（けんりしょう）または登記識別情報（とうきしきべつじょうほう）：その家や土地の持ち主であることを示す書類。最近のものは、12ケタの英数字が書かれた紙になっています
• 印鑑証明書：名義を買う人へ変える手続きで使います。発行から3か月以内のものが必要です
• 実印：役所に登録したはんこ
• 固定資産税の評価証明書：毎年の固定資産税のもとになる評価額が書かれた書類
• 本人確認の書類：運転免許証やマイナンバーカードなど

マンションか一戸建てか、相続した家かどうかで、ほかにも必要な書類が増えます。

書類の全体と、なくしたときの対処は不動産売却の必要書類で確認できます。

初めての方がつまずきやすい3つの場面

29年この仕事をしてきて、初めての方が同じところで悩まれるのを何度も見てきました。

先に知っておけば避けられるものばかりです。

相場より高く売り出して、売れ残ってしまう

高い査定額を出した会社に任せたくなる気持ちは、よく分かります。

ただ、相場から離れた値段で売り出すと、見に来る人が少なく、あとから値下げを重ねることになりやすいんです。

査定額を見るときは、金額そのものより「なぜその値段なのか」という理由を聞いてみてください。

書類や名義の問題に、売る直前で気づく

権利証が見つからない、亡くなった親の名義（持ち主として記録されている名前）のままだった、という話は珍しくありません。

相続した家の名義を変える手続き（相続登記）は、2024年4月から義務になりました。

相続で取得したと知った日から3年以内に行う必要があります（法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A）。

名義の確認は、売ると決める前からでも始められます。

ひとりで抱えて、相談が遅れる

住宅ローンの返済が苦しい場合ほど、早めの相談で選べる道が増えます。

「もっと早く聞けばよかった」というお声をいただくことも、実際にあります。

売るかどうか決まっていない段階からのご相談も歓迎です。

売却のご相談で、私が最初にやっていること

初めてのご相談では、まず今の状況と、売る理由、いつまでに売りたいかを伺います。

そのうえで、近くで実際に売れた事例をもとに、査定額とその理由を一緒に確認していきます。

売ると決めてからは、売り出しから引き渡しまで、私が担当として最後まで伴走します。

当社の進め方は伴走型の売却サポートで詳しく紹介しています。

よくある質問

住みながら家を売ることはできますか？

はい、できます。

住みながら売る方はたくさんいらっしゃいます。

実は私は、住みながらの売却が好きなんです。

家を見に来る方は、不動産会社の説明より、実際に住んでいる方の言葉を聞きたがるからです。

見に来る日の予定を合わせて、部屋を片付けて広く見せておくと、印象がぐっと良くなります。

貴重品や書類は見えない場所にしまい、引き渡しの日は次の住まいへの引っ越しと合わせて決めておくと安心です。

住宅ローンが残っていても売れますか？

はい、売れます。

ローンを返し終える前に売る方は多いです。

売ったお金を受け取る日に、残りのローンを一括で返して、担保（抵当権＝ていとうけん）を外す手続きをします。

まずは銀行に、今一括で返すといくらになるかを確認しておくと、話が早く進みます。

ローンの残りが、売れる値段より多い場合はどうなりますか？

この状態を「オーバーローン」と呼びます。

売ることはできますが、売れたお金でローンを返し切れない分は、手持ちのお金で払う必要があります。

たとえば2,000万円で売れて、ローンが2,200万円残っていたら、差の200万円を用意します。

売り出す前に、ローンの残りと売れそうな値段を比べておくと安心です。

まとめ｜まずは「いくらで売れそうか」から

初めての売却は、相場を知る、売り方を選ぶ、流れどおりに進める、の順で考えると迷いにくくなります。

どこから手をつけるか迷ったら、まずは相場を知るところからでも大歓迎です。

稲沢市・一宮市・清須市・あま市・北名古屋市・岩倉市・江南市・愛西市・津島市の家や土地なら、売却の無料相談からお気軽にどうぞ。

※税金の扱いは個別の事情で変わります。

実際の申告は、税務署や税理士さんにご確認ください。