相続した空き家を売る流れ｜売る前から税金まで13の不安を整理
稲沢で相続した実家が空き家になって、さて売ろうと思っても、何から手をつければいいのか分からない。
私のところに来られる方は、ほとんどがそこから始まります。
不動産売却29年、査定は5,000件を超えましたが、初めての方が迷うところはだいたい同じなんですよ。
このページは、空き家を売ろうと悩み始めてから、売却が終わって税金の話が片付くまでの流れを、5つの章で整理したものです。
各段階で多くの方がつまずく不安と、そこを私がどう手伝うかを並べました。
気になるところから、詳しい記事へ進んでください。
気になるところから読めます（全９回）
空き家を売る流れ｜全体像
大きく分けると、空き家の売却は5つの章で進みます。下の流れで、自分が今どこにいるかを確かめてみてください。
遠方にお住まいの方は、現地確認・解体業者との立ち会い・内見対応など、来られない部分を私のほうで代行できます。
第1章｜売る前の整理
最初の壁は、売ると決めることそのものです。親御さんが施設に入ったり同居が始まったりして、実家が空いた。
でも長く過ごした家を手放すのは、頭で分かっていても気持ちが追いつかないものでしてね。
先日のお客様も、半年迷ってから動かれました。
それで普通だと思います。
ただ、空き家は持っているだけで固定資産税や管理の手間がかかります。
放っておくほど傷んで、売りにくくなることもある。
だから「いつか」ではなく、一度ちゃんと選択肢を並べてみるのをおすすめしています。
売る・貸す・残すの考え方は 空き家は売る？壊す？の判断、手放す決心の整理は 実家を手放す3つの判断基準 にまとめました。
名義が親御さんのままだと、そのままでは売れません。
先に相続登記（亡くなった方の名義を、相続した人の名義に書き換える手続き）が要ります（名義変更の流れ）。
実はこの手続き、2024年4月から義務になりました。
不動産を相続したと知った日から3年以内に申請する決まりで、正当な理由がないまま放っておくと10万円以下の過料の対象になります。
過料は、決まりを守らなかったときに納めるお金のことです。
2024年3月以前に亡くなった方の分も対象で、その場合は2027年3月31日までが期限になります（法務省・相続登記の申請義務化特設ページ）。
とはいえ、売るために名義を直すなら、どのみち通る道でしてね。期限に追われて焦るより、動き出すきっかけくらいに受け取ってもらえたらと思います。
親御さんがご高齢で判断が難しくなりそうな場合は、元気なうちにできる備えもあります（認知症で売れなくなる前の対策）。
第2章｜売り方を決める
売ると決まったら、次は売り方です。早く確実に手放したいなら買取、時間をかけても高く売りたいなら仲介、と向きが違います。
どちらが得かは物件によりますので、まずは両方の数字を並べて見るのがいいですよ（仲介・買取・リースバックの比較）。
会社選びでは、査定の高さだけで決めないことをお伝えしています。高い数字を出して預かり、あとから下げる、という売り方も実際にあるからです（査定の流れと見るべき点）。
査定や媒介契約の種類は 媒介契約3種の違い をご覧ください。
遠方にお住まいで現地に来られない、という方もよくいらっしゃいます。
岐阜や関東、九州の方の実家を、ほとんど現地に来ていただかずに売ったこともあります。
来られないことは弱みではなく、よくあるケースなので心配いりません。
第3章｜売り出しの準備（一番の山場）
空き家でいちばん悩むのが、ここです。古家を残したまま売るか、解体して更地で売るか。
解体すれば買い手は見つけやすくなりますが、費用がかかり、もし売れ残ったら更地のまま税金だけ増える、という怖さもあります。だから私は、解体ありきでは進めません。先に売り方と価格の見通しを立ててから判断します（古家付き土地の売り方3つ）。
解体費は、実は業者によってびっくりするほど差が出ます。4社で見積もりを取ったら、高いところと安いところで倍近く違った、ということも珍しくありません（解体4社で費用が倍近く違った話）。
県外の方には、解体業者のインタビュー動画を撮ってお送りしたこともあります（解体3社の立会を代行した理由）。市の補助金が使える場合もあるので、解体前に確認します（稲沢市の空き家解体補助金）。
家財が残ったままでも大丈夫です。片付けの順番を間違えると費用が大きく変わるので、先にご相談いただいたほうが結果的に安くつくこともあります（片付けの順番で135万円変わった話）。
境界が不明な土地は確定測量が要る場合があり、解体前にアスベストや埋蔵文化財の確認が必要なこともあります。
聞き慣れない言葉ばかりだと思いますが、該当しても段取りはこちらで進めますので、身構えなくて大丈夫ですよ。
第4章｜販売から契約まで
売り出すと、内見の対応が始まります。空き家は生活感がないぶん、掃除や風通しで印象が変わります（内見で印象を上げる7つの点）。遠方の方の立ち会いは私が代わりに行いますので、毎回来ていただく必要はありません。
買い手がつくと、値段の交渉が入ることがあります。ここで弱気になって下げてしまう方が多いのですが、下げるべき時と、待つべき時があります。
以前、内心は少し下げてもいいかなと思っておられたお客様の物件を、私の判断で値段を守って、結果そのまま満額で決まったこともありました。
焦って下げる前に、一度ご相談ください。
契約では、古い家ほど「あとから責任を問われないか」が気になります。
ここは付帯設備表（エアコンや給湯器といった設備が今どういう状態か、1つずつ書き出した表）や、契約書の作り方で備えておける部分があります（契約不適合責任を避ける備え、売却の専門用語10選）。
ただ、どこまで備えられるかは、建物の状態や買い手との話し合いによって変わります。
これをやれば必ず大丈夫、と言い切れるものではありません。
結局のところ、知っていることを隠さずに書き出しておくのが、いちばん確かな備えになります。
分からない箇所は、分からないと書けばいい。そこは一緒に洗い出していけば大丈夫です。
第5章｜売ったあとの税金
売却が終わると、最後に税金の話が来ます。
相続した空き家を売った場合、条件を満たせば、もうけの部分から最高3,000万円まで差し引ける特別控除が使えることがあります（相続空き家の3,000万円控除の条件、実家じまいと控除の進め方）。
ただ、ここに見落としやすい線引きがありましてね。
2024年1月1日以後に売った分は、その家と土地を相続した人が3人以上いる場合、1人あたりの上限が2,000万円までに下がります（国税庁タックスアンサーNo.3306）。
兄弟3人で実家を相続した、というのは珍しくない話です。何人で相続したかを数えておくだけでも、見通しはだいぶ変わります。
ほかにも、相続が始まった日から3年経った年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、といった要件があります。
細かいので、当てはまらないケースもあります。最終的な判断は税理士に確認しますので、私からつなぎます。
古い家だと、買ったときの契約書が見つからないことがよくあります。
その場合でも、概算で取得費を見る方法があり、税額の見通しは立てられます。
心配なら早めに整理しておくと安心です。
空き家を放っておくと固定資産税が上がる仕組みもあるので、売却後の話と合わせて知っておくといいですよ（空き家放置で固定資産税が上がる仕組み）。
税理士・司法書士・解体業者、それぞれに誰へ何を頼むか。この順番が分かりにくいという声をよくいただきます（相続は誰に相談するかで結果が変わる）。窓口は私が一本化しますので、迷ったらまず私にお話しください。
遠方にお住まいの方へ
稲沢を離れて暮らしていて、実家まで気軽に来られない。そういう方こそ、一度ご相談ください。
現状の確認、解体の立ち会い、内見の対応、契約や決済の段取りまで、来ていただかなくても進められる部分が多いんです。
電話とメール、それに動画でのご報告を中心に、現地は私が回ります。
これまでも関東・関西・九州の方のご実家を、そうやって売ってきました。
まず、今の状況を聞かせてください
ここまで読んで、自分はまだ入口だな、と思われたかもしれません。
それで十分です。
売ると決まっていなくても、何から考えればいいか整理したいから、という入口でも大歓迎です。
来ていただいてもいいですし、まず電話で状況を聞かせてもらうのでも構いません。
無理に売却へ進めることはしません。
よくあるご質問
- まだ売ると決めていませんが、相談できますか。
はい。
売る・貸す・残すを整理するところから一緒に考えます。
売却ありきでは進めません。
- 解体して更地にして、もし売れ残ったらと不安です。
-
その心配があるので、解体ありきでは動きません。先に売り方と価格の見通しを立ててから、解体するかどうかを判断します。
- 遠方に住んでいて現地に行けません。
大丈夫です。
現地確認や立ち会いは私が代行します。
来ていただく回数を最小限にして進めた例が多くあります。
- 買ったときの契約書が見つからず、税金が高くならないか心配です。
契約書がなくても、概算で取得費を見て税額の見通しを立てる方法があります。
最終的な判断は税理士に確認します。
あわせて読みたい
この記事が気に入ったら
フォローしてね！