【2025年最新】相続した空き家の3000万円控除を徹底解説！知らないと損する税金対策

増え続ける「実家じまい」の相談

「親が亡くなって2年…実家の荷物もそのままで、どうしたらいいか…」

「売りたいけど、思い出が詰まっていて踏み出せない」

「兄弟で意見が合わなくて、ずっと空き家のまま…」

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

最近、このような「実家じまい」のご相談が本当に増えています。

実は、弊社にご相談いただく不動産売却の約半分が、相続による空き家の相談なんです。

実家じまいは、単なる不動産売却ではありません。家族の思い出が詰まった場所との別れ、親との最後のお別れでもあります。でも、だからといって余分な税金を払う必要はありません。今回は、実家じまいで使える「3000万円特別控除」について、感情面にも配慮しながら詳しく解説していきます。

実家じまいのリアルな悩み

感情面での葛藤

実家じまいを決断するまでには、様々な葛藤があります。私がこれまでお手伝いさせていただいた方々も、皆さん同じような悩みを抱えていました。

よくある悩み：

• 「子供の頃の思い出が詰まっていて、手放すのがつらい」
• 「親が大切にしていた庭や仏壇をどうしたらいいか」
• 「近所の人に申し訳ない気持ちがある」
• 「兄弟姉妹で意見が分かれている」

現実的な問題

一方で、空き家のままにしておくと現実的な問題も出てきます：

• 固定資産税の負担 – 年間10万円以上かかることも
• 管理の手間 – 草刈り、換気、掃除など定期的な管理が必要
• 近隣トラブル – 雑草や害虫でクレームが来ることも
• 特定空き家のリスク – 放置すると固定資産税が6倍になる可能性も

実際、よし子さん（仮名・70代）のケースでは、8つもの問題を抱えていた実家を、一つずつ解決しながら売却まで導きました。

実家じまいを決断したきっかけ（実例）

ケース1：固定資産税の負担に耐えられなくなった

「年金生活で、年間15万円の固定資産税はきつくて…」（60代女性）

ケース2：台風で屋根が飛びそうになった

「近所に迷惑をかけたら大変。もう限界だと思いました」（50代男性）

ケース3：市役所から通知が来た

「このままだと特定空き家に指定されるという通知が…」（70代夫婦）

ケース4：相続から3年の期限が迫った

「3000万円控除の期限があると知って、慌てて相談に来ました」（60代兄弟）

相続空き家の3000万円特別控除とは？

ここで朗報があります。相続した実家を売却する際、一定の条件を満たせば、売却益から最大3000万円を控除できる特例があるんです。

相続空き家の3000万円特別控除

それは「相続空き家の3000万円特別控除」。

この特例は、亡くなった方の自宅とその敷地を相続し、一定の条件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。

譲渡所得とは、簡単に言えば「売却によって得た利益」のことです。計算式でいうと：

譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)

• 売却価格：実際に売れた金額
• 取得費：買ったときの金額（相続の場合は被相続人の取得金額）
• 譲渡費用：仲介手数料や測量費用など売るために使った費用

この譲渡所得に対して約20%（実際の長期譲渡所得の税率は20.315%ですが、今回は分かりやすく20%で解説しています）の税金がかかりますが、この特例を使えば最大3000万円分が控除されるので、大きな節税になるんです。

実際の計算例で見てみましょう

例えば、稲沢市内の実家を5000万円で売却したケースで考えてみます。

項目	金額
売却価格	5,000万円
取得費・譲渡費用	1,000万円
譲渡所得（利益）	4,000万円

特例を使わない場合

• 税金：4,000万円 × 20％ ＝ 800万円

特例を使った場合

• 税金：(4,000万円 – 3,000万円) × 20％ ＝ 200万円

なんと、600万円もの差が生まれるんです！

「でも、うちの実家はそんなに高く売れないから…」という方も安心してください。譲渡所得が3000万円以下なら、税金は完全に0円になります。

まずは無料査定で、あなたの実家の価値を確認してみませんか？特例が使えるかどうかも含めて、詳しくご説明いたします。

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実家じまいを成功させる5つのステップ

ステップ1：家族での話し合い

まずは相続人全員で話し合いましょう。感情的になりやすい話題ですが、以下の点を整理すると進めやすくなります：

• 誰も住む予定がないことの確認
• 維持費用の負担者
• 売却益の分配方法
• 思い出の品の扱い

ステップ2：思い出の整理と遺品整理

これが一番つらい作業かもしれません。でも、一人で抱え込まないでください：

• 形見分けは早めに
• 写真や手紙は デジタル化も検討
• 処分に困るものは遺品整理業者に相談
• 仏壇は供養してからの処分も可能

ステップ3：不動産の価値を知る

売却を決断する前に、まず現在の価値を把握しましょう：

• 無料査定で概算価格を確認
• 3000万円控除が使えるか確認
• 解体が必要かどうかの判断
• 売却にかかる費用の見積もり

ステップ4：税金対策の確認

3000万円控除を使うための条件を確認：

• 相続から3年以内か
• 昭和56年5月31日以前の建築か
• 空き家のままか

ステップ5：売却活動

条件を満たしていれば、いよいよ売却です：

• 買主が解体する条件でもOK（令和6年から）
• 契約書に特約を入れる
• 確定申告を忘れずに

令和6年（2024年）からの大改正で実家じまいがしやすくなった！

昨年からの改正で、実家じまいがぐっとやりやすくなりました。

改正前	改正後
売主が解体費用を用意して更地にする必要があった	買主が解体する場合も特例OK！
解体費用200万円を先に用意できない人は諦めていた	解体費用なしで売却可能に

買主が解体または耐震改修する場合のおさえておきたいポイント

ケース	流れ	条件
買主が取り壊す場合	相続した古い家屋 → そのまま買主に売却 → 買主が取り壊し	翌年2月15日までに取り壊し完了し証明書を取得することが条件
買主が耐震改修する場合	相続した古い家屋 → そのまま買主に売却 → 買主が耐震改修	翌年2月15日までに工事完了・耐震証明取得が条件

この改正により、「解体費用が用意できない」という理由で実家じまいを諦めていた方も、売却できるようになりました。

なぜこの制度が作られたの？

この制度が作られた理由には3つの背景があります：

背景	内容
空き家問題の深刻化	年々増加する空き家が社会問題となっています
老朽化した空き家の危険性	防犯上の問題や火災のリスク、地域の景観悪化などの懸念があります
早期解決の必要性	相続から3年以内という期限を設け、放置せずに早期対応を促しています

客様の中には、「解体費用の準備ができなくて悩んでいたけれど、この改正で買い手がつき、税金も抑えられた」というケースもありました。

改正で変更された控除額について

令和6年1月1日以降の譲渡分からは、相続人の人数に応じて控除額が変わりました。

相続人の人数	控除額
1人の場合	3,000万円（変更なし）
2人の場合	3,000万円×2人=6,000万円
3人以上の場合	2,000万円×人数（例：3人なら6000万円）

これは当然ですが、相続人全員で対象不動産を売却した場合の合計控除額です。一人だけ売却する場合は他の相続人の分は適用されません。

タイムリミット・特例を受けるための5つの条件

この特例を受けるためには、以下の5つの条件をすべて満たす必要があります：

条件	内容
1. 被相続人の居住用家屋	被相続人（亡くなった方）が亡くなる直前まで住んでいた家屋であること 昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象
2. 期限内の売却	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
3. 売却価格の制限	売却価格が1億円以下であること
4. 不使用要件	相続してから売却するまでの間、事業用・貸付用・居住用として使用していないこと
5. 区分所有建物除外	マンションなどの区分所有建物は対象外

老人ホーム等に入居していた場合の特例適用

被相続人が老人ホームなどの施設に入居していた場合でも、以下の条件を満たせば特例の対象となります：

1. 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受けていたこと
2. 相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
3. 入所してから相続開始まで、その家屋が事業用・貸付用・他者の居住用に供されていなかったこと

「老人ホーム等」には、養護老人ホーム・有料老人ホームのほか、介護老人保健施設・介護医療院・サービス付き高齢者向け住宅も含まれます。

売買契約時の重要な注意点・契約書の特約例

買主が取り壊しや耐震改修工事を行う場合、
売買契約書に特約を設けることが非常に重要です。

特約の参考例です。

【特約例1】買主が建物を取り壊す場合
第○条（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特約）

1. 売主および買主は、本件土地・建物について租税特別措置法第35条第3項「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」の特例の適用を受けることを前提とし、本契約の売買価額・諸条件を決定したことを確認する。
2. 買主は、本件建物の所有権移転後、令和○年○月○日（※譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの日付）までに建物の取壊し工事を完了させるものとする。
3. 買主は、前項に定める期日までに建物の取壊し工事が完了したことを証する書類（解体工事の請負契約書および解体工事完了証明書等）を売主に交付するものとする。
4. 買主の責めに帰すべき事由により第2項に定める期日までに建物の取壊し工事が完了しない場合、売主は租税特別措置法第35条第3項の特例の適用が受けられなくなることにより被った損害（通常得られたであろう税額控除相当額）について買主に対して損害賠償を請求することができるものとする。ただし、買主の責めに帰することができない事由による場合はこの限りではない。

【特約例2】買主が耐震改修工事を行う場合
第○条（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特約）

1. 売主および買主は、本件土地・建物について租税特別措置法第35条第3項「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」の特例の適用を受けることを前提とし、本契約の売買価額・諸条件を決定したことを確認する。
2. 買主は、本件建物の所有権移転後、令和○年○月○日（※譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの日付）までに耐震改修工事を完了させ、当該建物が耐震基準に適合することの証明を取得するものとする。
3. 買主は、前項に定める期日までに耐震基準適合証明書または住宅性能評価書等の写しを売主に交付するものとする。
4. 買主の責めに帰すべき事由により第2項に定める期日までに耐震改修工事が完了しない場合、または耐震基準に適合することの証明が取得できない場合、売主は租税特別措置法第35条第3項の特例の適用が受けられなくなることにより被った損害（通常得られたであろう税額控除相当額）について買主に対して損害賠償を請求することができるものとする。ただし、買主の責めに帰することができない事由による場合はこの限りではない。

【追加条項】確定申告のための協力義務
第○条（確定申告に関する協力）

1. 買主は、売主が租税特別措置法第35条第3項の特例の適用を受けるために必要な書類の取得に協力するものとする。
2. 売主は、本件建物の取壊し工事または耐震改修工事の進捗状況について、必要に応じて買主に確認することができるものとし、買主はこれに誠実に回答するものとする。

これらの特約は一例です。実際の契約においては、不動産取引の専門家（宅地建物取引士、弁護士等）に相談のうえ、適切な内容を検討してください。特に工事完了期限は、確定申告の期限（譲渡の日の属する年の翌年3月15日）より前に十分な余裕を持って設定することが重要です。

実際に必要な手続きと書類

この特例を受けるためには、確定申告時に以下の書類の提出が必要です：

必要書類	説明
譲渡所得の内訳書・確定申告書兼計算明細書	土地・建物用のもの
譲渡資産の登記事項証明書等	物件の登記に関する証明書
被相続人居住用家屋等確認書	譲渡資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けたもの
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し	耐震改修工事をした場合のみ必要
売買契約書の写し	譲渡金額1億円以下であることを示すもの

適用対象となる3つのケース比較

特例の適用対象となる売却方法を比較してみましょう。

売却方法	メリット	デメリット	注意点
相続人が解体して更地で売却	・確実に特例が適用される ・買主を選ばない	・解体費用が必要 ・資金力が必要	解体業者の選定に注意
買主が解体する条件で売却	・解体費用不要 ・相続人の負担減	・買主が限定される ・特約の作成が必要	期限内に解体が完了するか確認が必要
買主が耐震改修する条件で売却	・解体不要 ・古家を活かせる	・買主が限定される ・特約の作成が必要	耐震証明が間に合うか確認が必要

将来の用途が未定の場合は早めの売却を推奨

将来、使う予定がないのであれば以下の理由から早めの売却をおすすめしています。

1. 期限がある：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
   
2. 空き家の管理コスト：空き家を保有し続けると、固定資産税や管理費などの費用がかかります。
   
3. 建物の劣化：時間が経つほど建物は劣化し、売却価格が下がる可能性があります。
   
4. 相続人間のトラブル防止：早めに売却して現金化することで、相続人間のトラブルを防げます。
   

確実な特例適用：条件を満たしていることを確認しながら計画的に売却できます。

具体的な相談事例

実際にあった相談事例をご紹介します。

Aさん（65歳）は、3年前に父親が亡くなり、稲沢市内の実家を相続しました。自分は名古屋市内の自宅に住んでいるため、実家は空き家のままでした。

「このまま放置していても固定資産税がかかるし、草刈りなどの管理も大変。でも解体して売るとなると、費用も税金も心配…」

こういったご相談を受け、相続空き家の3000万円特別控除の制度を説明しました。Aさんのケースでは：

• 築50年の木造住宅
• 土地は約100坪
• 相続から約3年が経過しようとしていた（期限ギリギリ）

買主が取り壊すことを条件に売り出したところ、約3カ月で買い手が見つかり、特約付きの契約を締結。結果的に：

• 譲渡所得約2,500万円に対して
• 3000万円控除を適用できたため
• 税金がゼロに

Aさんは「放置していたら税金も固定資産税も払い続けていたと思うと、相談して本当に良かった」と喜んでいました。

共有物件の場合の注意点

複数の相続人で共有している場合、特に注意が必要です：

共有状況	特例適用	注意点
土地と建物の両方を共有	各相続人が3000万円控除を受けられる	相続人の人数により控除額が変わる
土地のみを共有	建物を相続していないため特例は適用されない	特例を受けるには建物も相続する必要がある
建物が複数ある	生活の本拠だった「母屋」が対象	離れなどと分けて計算する必要がある

空き家特例の3000万円控除が使えない具体的なケース【国税庁チェックシート準拠】

国税庁公式チェックシートで確認しよう

「うちの空き家は本当に3000万円控除が使えるの？」

そんな疑問をお持ちの方は、国税庁が公表している公式チェックシートを使って確認してみてください。

正式名称： 「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円（2,000万円）特別控除の特例チェックシート・措法35条3項（令和6年分用）」

このチェックシートは「はい」「いいえ」で答えながら進むだけで、特例が使えるかどうかが分かる優れものです。

一つでも「いいえ」があると特例は使えませんので、売却前に必ず確認しておきましょう。

国税庁公式チェックシートはこちら

基本要件で引っかかるケース

1. 相続関係の問題

• 相続人・包括受遺者でない（遺贈でも包括遺贈以外はNG）
• 令和3年1月1日以前に亡くなった方からの相続
• 家屋のみまたは敷地のみしか相続していない
• 既に同じ被相続人の物件でこの特例を受けている

2. 建物の条件不適合

• 昭和56年6月1日以降に建築された家屋（新耐震基準）
• 区分所有建物（マンション・二世帯住宅で区分登記されたもの）
• 店舗兼住宅で居住部分以外が大きい場合

3. 居住状況の問題

• 被相続人以外も同居していた（配偶者・子ども等含む）
• 賃借人が住んでいた
• 複数の家を所有していて主たる居住用でなかった

4. 売却条件の問題

• 親族間売買（配偶者・直系血族・生計一親族・同族会社等）
• 売却価格が1億円を超える（他の相続人の分も合算）

相続後の使用で失格するケース

5. 空き家でなくなった場合

• 相続人や親族が住んでしまった
• 事業用（店舗・事務所）として使用
• 他人に貸し出した（有償・無償問わず）
• 一時的な利用でもNG

建物の状態・工事関係で使えないケース

6. 現存建物で耐震基準不適合

• 売却時に耐震基準に適合していない
• 今後も耐震改修工事の予定がない

7. 買主による工事が期限内に完了しない（2024年改正分）

• 買主が令和7年2月15日までに取り壊し完了できない
• 買主が令和7年2月15日までに耐震改修完了できない
• 工事完了の証明書類が取得できない

老人ホーム入居で条件不適合

8. 老人ホーム入居時の要件不備

• 要介護・要支援認定を受けていなかった
• 入居前に他人に貸していた
• 入居後に被相続人以外が居住した
• 複数の家屋を所有していて主たる居住用でなかった

期限・手続き関係

9. 期限切れ

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎた売却

10. 他の特例との併用不可

• 相続財産譲渡の取得費加算の特例を既に使用
• 収用等の特別控除を既に使用
• 併用できない他の特例を適用済み

共有・分割売却での問題

11. 1億円判定で引っかかる

• 自分の売却は1億円以下でも他の相続人と合算して1億円超
• 複数年にわたる分割売却で合計1億円超
• 他の相続人への通知義務を怠った

どこに相談すればいいの？

相続した空き家について悩んでいる方は、まずは不動産の専門家に相談することをおすすめします。特に以下のような方は早めの相談が効果的です：

• 相続してから時間が経っている方（3年の期限があります）
• 空き家の維持管理に困っている方
• 税金のことがよくわからない方
• 実家を相続したけれど住む予定がない方

弊社「稲沢あんしん不動産」では、相続不動産の専門家として、これまで多くの空き家問題を解決してきました。特に稲沢市周辺では地域に密着した情報と経験があります。

相続不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なる知識や手続きが必要です。特にこの3000万円控除の特例を適用するためには、専門知識が欠かせません。

よくある質問（Q&A）

マンションや区分所有建物も対象になりますか？

いいえ、区分所有建物（マンションなど）は対象外です。一戸建て住宅が対象となります。

空き家特例の3,000万円控除を使うと所得税は減額されるけど、住民税は課税されるのでしょうか？

いいえ、3000万円控除は住民税だけじゃなくて、所得税・住民税の両方に適用されます。不動産を売った利益から3000万円を引いて、残った部分に税率をかけるので。

複数の相続人で共有している場合はどうなりますか？

空き家と敷地の両方を共有で相続している場合、各相続人がそれぞれ特別控除を受けられます。ただし、土地だけを共有で相続した場合は適用されません。

相続から3年以上経過していますが、まだ売却していません。特例は使えますか？

残念ながら、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるため、その期限を過ぎると特例は使えません。

相続した空き家をしばらく自分が住んでいましたが、特例は使えますか？

いいえ、相続してから売却までの間、事業用・貸付用・居住用として使用していないことが条件なので、特例は使えません。

複数の実家を相続しました。すべてに特例が使えますか？

いいえ、被相続人が生活の本拠としていた1つの建物とその敷地のみが対象です。

令和6年1月1日より前に売却済みですが、新しい制度は適用されますか？

いいえ、改正後の制度は令和6年1月1日以後の譲渡に適用されます。

買主が工事を期限内に完了できなかった場合、特例は使えなくなりますか？

はい、買主が翌年2月15日までに工事を完了できなかった場合、特例は使えなくなります。売買契約書に特約を設けて対応策を決めておくことをお勧めします。

この特例を使うためには、どこに相談すればよいですか？

相続不動産の専門家、相続不動産の税理士に相談することをお勧めします。

まとめ：3000万円控除を活用するポイント

ポイント	内容
期限を確認する	相続から3年以内という期限があります
条件を確認する	5つの条件をすべて満たす必要があります
契約書の特約に注意	買主が工事する場合は特約が重要です
専門家に相談する	税金や法律の専門知識が必要です

空き家問題は放置するほど選択肢が減り、コストがかかります。早めの対応が何より大切です。

さいごに：実家じまいは新しい始まり

実家じまいは、確かに感情的につらい作業です。28年間この仕事をしていて、涙を流される売主様を何人も見てきました。

でも、同時に「やっと肩の荷が下りた」「親も喜んでくれていると思う」という安堵の表情も見てきました。

実家じまいは終わりではなく、新しい始まりです。そして、使える制度はしっかり使って、少しでも多くのお金を手元に残す。それが、亡くなった親御さんも望んでいることではないでしょうか。

稲沢あんしん不動産では、あなたの実家じまいを全力でサポートします。一緒に、最善の道を見つけていきましょう。

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稲沢あんしん不動産
代表：佐藤高樹
〒492-8137 愛知県稲沢市国府宮1丁目6-27-205
名鉄「国府宮」駅から徒歩1分

【保有資格】
不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士／宅地建物取引士／マンション管理士／FP2級

【得意分野】
不動産売却、相続、空き家対策

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