【令和8年2月開始】親の不動産を漏れなく調べる方法|所有不動産記録証明制度を徹底解説

「え、父がこんなところに土地を持ってたなんて…」知らない不動産が後から見つかるリスク

こんにちは。稲沢あんしん不動産の佐藤です。

「実家以外にも、どこかに土地を持っていたって聞いたことがあるけど…どこにあるのか分からない」

「昔、田舎の方に土地を買ったって言ってた気がするけど、詳しい場所を聞いてなかった」

親御さんが亡くなって相続の手続きを進めている中で、こんな不安を感じていらっしゃいませんか?

実は先日も、こんなご相談がありました。

お父様が亡くなられて、実家の荷物を整理していたら、引き出しの奥から見たこともない市町村の古い固定資産税の納税通知書が出てきたんです。

「え?こんなところに土地持ってたの?」

こういうケース、意外と多いんです。

一人暮らしだった親御さんの郵便物が大量にあって、納税通知書が他の郵便物に紛れて捨てられてしまっていた。

あるいは、兄弟の誰かが実家の郵便物を整理していたけど、重要な書類だと気づかずに処分してしまっていた。

実際にあることなんですね。

知らなかった不動産、放置するとどうなる?

相続登記漏れで10万円以下の過料のリスク

2024年4月から、相続登記が義務化されました。

相続登記というのは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続した人の名義に変更する手続きのことです。

これを不動産を取得したことを知った日から3年以内にしないと、正当な理由がない場合、10万円以下の過料(罰金のようなもの)が科される可能性があります。

でも、ここで大きな問題があります。

相続登記をするには、まず「どこにどんな不動産があるのか」を全部把握しないといけないんです。

もし把握できていない不動産があったら、相続登記漏れで後から罰金が来る可能性もあるわけです。

過去の相続分も対象!令和9年3月31日までに登記が必要

さらに重要なポイントがあります。

相続登記の義務化は、令和6年4月より前に発生した相続についても対象になるんです。

例えば、お父様が10年前に亡くなられて、まだ名義変更していない不動産がある場合、令和9年(2027年)3月31日までに登記をしないといけません。

「え、あと1年ちょっとしかないじゃないか」

そうなんです。意外と時間がないんですね。

「固定資産税を払っているから大丈夫」は大きな間違い

よくある誤解なんですが、「固定資産税を払っているから、もう名義も自分になっているだろう」と思い込んでいる方がいらっしゃいます。

でもこれ、全く違うんです。

固定資産税は、毎年1月1日時点でその不動産を事実上持っている人に対して課税されます。

一方、登記は国が管理している台帳に、法律上誰の名義になっているかを記録するものです。

つまり、固定資産税を払っているかどうかと、登記をしているかどうかは、全く別の話なんですね。

実際に、お父様が15年前に亡くなられて、息子さんがずっと固定資産税を払い続けていたけど、いざ売却しようと思って登記を調べたら、名義はおじいちゃんのまま。

慌てて相続登記をしようと思ったら、戸籍を遡って集めないといけない。

兄弟が多くて、遺産分割協議書に全員の署名をもらうのに何ヶ月もかかってしまった。

こういうこと、本当によくあるんです。

時間が経つほど相続人が増えて手続きが複雑に

もう一つ大きなリスクがあります。

相続を放置している間に、今度はお母様も亡くなられた。

そうすると、相続人の範囲が広がって、手続きがさらに複雑になるんです。

最悪の場合、会ったこともない親戚と連絡を取り合わないといけなくなります。

時間が経てば経つほど、手続きは難しくなっていくんです。

だからこそ、まず最初にやるべきことは、親御さんが持っている不動産を全部把握することなんですね。

令和8年2月2日スタート!「所有不動産記録証明制度」とは

全国の不動産を一括で調べられる画期的な制度

そこで登場するのが、今回のテーマ「所有不動産記録証明制度」です。

この制度、今月2月2日からスタートしました。つまり、もう使えるんです!

これを使えば、親御さんが全国で持っている不動産を、一覧でリスト化した証明書を簡単に入手できるようになりました。

分かりやすく言うと、「全国版の課税台帳」みたいなイメージです。

課税台帳というのは、ある市区町村内で特定の人が持っている不動産の一覧表のことです。

例えば、稲沢市役所に行くと、あなたが稲沢市内で持っている土地や建物の一覧表を出してもらえます。

でも今までは、お父様が稲沢市に実家、一宮市に駐車場、岐阜県に土地を持っていた場合、稲沢市役所、一宮市役所、岐阜県の市町村役場、それぞれに課税台帳を請求しないといけませんでした。

しかも、どこの市町村に不動産があるか分からなかったら、請求のしようがないわけです。

でもこの新しい制度を使えば、法務局に一回請求するだけで、全国の不動産がリストで出てくるんです。

誰が請求できる?

請求できるのは、以下の方です。

・不動産の所有者本人

・相続人(亡くなった方の相続人)

・代理人(司法書士など)

つまり、親御さんが亡くなられた場合、相続人であるあなたが請求できます。

どこで請求できる?

これが便利なポイントなんですが、全国どこの法務局でも請求できます。

稲沢市にお住まいの方なら、一宮市にある名古屋法務局一宮支局が一番近いですね。

もちろん、出張や旅行で東京にいるときに、東京の法務局でも請求できます。

さらに、窓口だけじゃなくて、郵送でもオンラインでも請求できます。

費用はどれくらい?

窓口で請求する場合、1通あたり1,600円です。

ちなみに、オンラインで請求すると、窓口よりも少し手数料が安くなります。

ただし注意点があります。

この証明書は、検索条件ごとに作成されるんです。

検索条件というのは、「この名前、この住所で探してください」という指定のことです。

例えば、「佐藤太郎、住所:稲沢市〇〇」という検索条件で1通。

もし、お父様が過去に引っ越しをされていて、「佐藤太郎、住所:一宮市△△」という古い住所でも検索したい場合は、もう1通。

つまり、検索条件が2つなら、2通分の費用がかかるということです。

これ、司法書士さんに頼むと、調査を含めた相続手続きで5万円とか10万円とかかかることもありますから、自分で請求すれば大幅に費用を抑えられます。

必要な書類は?

相続人が請求する場合に必要な書類は、以下です。

・本人確認書類(運転免許証など)

・戸籍謄本(相続関係を証明するもの)

具体的には、亡くなられた方の死亡の記載がある戸籍謄本と、あなたが相続人であることを証明する戸籍謄本ですね。

今は広域交付制度があって、稲沢市役所の窓口で全国の戸籍が取れますから、以前よりずっと簡単になりました。

【重要】過去の住所でも検索できる!これが最大のメリット

ここが、この制度を上手に使うための最大のポイントなんです。

この制度、実は過去の住所でも検索できるんですよ。

これが本当に便利なんです!

なぜ過去の住所での検索が必要なのか

例えば、こんなケースを考えてみてください。

お父様が30年前に土地を買ったとき、住所は「稲沢市平和町〇〇」だった。

その後、何度か引っ越しをされて、亡くなられたときの住所は「稲沢市井之口町△△」。

でも、30年前に買った土地の登記簿には、住所が「稲沢市平和町〇〇」のまま記録されている。

こういう場合、現在の住所だけで検索しても、その土地は見つからないんです。

戸籍の附票で過去の住所を調べる方法

過去の住所は、戸籍の附票という書類を取得すれば分かります。

戸籍の附票には、住所の履歴がずっと記録されているんですね。

これを市役所で取得して、そこに載っている過去の住所を確認します。

そして、その住所を検索条件として請求書に書くんです。

例えば、戸籍の附票を見たら、過去に3回引っ越しをしていたということが分かったとします。

そうしたら、現在の住所を含めて、4つの住所で検索をかけるわけですね。

そうすれば、どの時期に買った不動産でも、漏れなく見つけられる可能性が高くなるんです。

今までだったら、「どこの市町村に不動産があるか分からない」から調べようがなかったのが、この制度を使えば、過去の住所を頼りに全国の不動産を探せるんです!

費用のシミュレーション

ただ、検索条件が複数になると、その分、手数料もかかります。

・検索条件が3つなら、3通分で4,800円

・検索条件が4つなら、4通分で6,400円

でも、全国バラバラの市町村役場に問い合わせたり、課税台帳を何通も取り寄せたりする手間と費用を考えたら、これで全部一括で分かるんですから、十分価値があると思います。

相続不動産でお困りの方へ|稲沢あんしん不動産の無料相談

ここまで所有不動産記録証明制度についてお話ししてきましたが、こんな不安をお持ちではありませんか?

「自分で請求できるのは分かったけど、やっぱり不安」

「不動産が見つかった後、どう手続きを進めればいいのか分からない」

「相続人が多くて、誰が相続人なのか整理できない」

「遺産分割協議がまとまらない」

「空き家になった実家の処分に困っている」

稲沢あんしん不動産では、不動産業界28年の経験をもとに、相続不動産の売却や空き家問題に長年携わってきました。

私の強みは、「できるところは自分でやって費用を抑える方法も教えます」ということです。

例えば、所有不動産記録証明書は自分で取れますよとか、戸籍の集め方はこうですよとか。

全部を専門家に丸投げすると、当然費用がかかります。

でも、ご自身でできるところは自分でやって、難しいところだけ専門家に頼む。

そうすれば、費用を抑えられるんですね。

私は、そういったアドバイスも含めて、トータルでサポートしています。

さらに、相続登記については信頼できる司法書士をご紹介できますし、建物の解体が必要なら解体業者、荷物の整理が必要なら遺品整理業者。

そういった専門家のネットワークを持っていますので、ワンストップでサポートできます。

一般的な不動産会社のように、たくさんの物件を抱えて一件一件に手が回らないということはありません。

あなたの不動産売却に、私のリソースを集中させて、しっかり伴走型でサポートします。

まずは無料相談からどうぞ。

稲沢あんしん不動産 お問い合わせフォーム(相続の相談・空き家の相談・不動産の売却相談)

私は長年この仕事をしていて、「もっと早く相談すればよかった」とおっしゃるお客様を本当にたくさん見てきました。

相続については、時間が経てば経つほど、手続きがやりにくくなることはあっても、やりやすくなることはありません。

早く相談すれば良かったと、必ず思っていただけるはずです。

今すぐ動くべき3つの理由

理由1:制度が始まったばかりで法務局が混雑する可能性

この制度、今月2月2日にスタートしたばかりです。

つまり、今まさに多くの方が「使ってみよう!」と思って法務局に請求している時期なんです。

ということは、法務局が混雑する可能性が高いんです。

これから先、だんだん落ち着いてくるはずですが、「いつか請求しよう」と先延ばしにするのではなく、計画的に動くことが大事ですね。

理由2:令和9年3月31日までに相続登記を完了しないといけない

さっきもお話ししましたが、相続登記は令和9年(2027年)3月31日までに完了しないといけません。

これは、過去に発生した相続についても対象です。

例えば、お父様が10年前に亡くなられて、まだ相続登記をしていない方。

あと1年ちょっとしかないんです。

しかも、相続登記をするには、まず不動産を全部把握しないといけない。

それから、戸籍を集めて、遺産分割協議をして、司法書士に依頼して登記をする。

全部やろうと思ったら、数ヶ月はかかります。

ギリギリになってから慌てて動くと、期限に間に合わない可能性もあるんです。

理由3:早く分かれば、選択肢が増える

例えば、所有不動産記録証明書を取得して、「あ、こんなところに土地があったんだ」と分かったとします。

早めに分かれば、その土地をどうするか、じっくり考える時間があります。

売却するのか、それとも持ち続けるのか。

もし売却するなら、どのタイミングで売るのがいいのか。

余裕を持って計画を立てられるんです。

でも、期限ギリギリになってから「あ、こんな土地があった!」と分かったら、もう選択肢がないんですよ。

とにかく急いで登記しないといけない。

売却するにしても、急いで売らないといけないから、値段を下げないと買い手がつかないかもしれない。

だから、早く動けば動くほど、あなたにとって有利なんです。

今のうちに、まず不動産を全部把握する。

これが、相続手続きをスムーズに進めるための第一歩です。

まとめ:親の不動産を漏れなく把握するために今日からできること

自分でできることから始めましょう

この所有不動産記録証明書、実はご自身で請求することができます。

法務局のホームページに請求書の様式と記入例がありますので、それを見ながら書けば大丈夫です。

必要な書類は、戸籍謄本と本人確認書類。

今は広域交付制度があるので、稲沢市役所で全国の戸籍が取れますから、以前よりずっと簡単になりました。

費用も、検索条件1件あたり1,600円。

これ、自分でやれば、この費用だけで済むんです。

「でも、書類の書き方が分からない」

「戸籍の見方が分からない」

そういう不安があるかもしれませんね。

大丈夫です。法務局の窓口で相談すれば、丁寧に教えてくれますよ。

こんな方は専門家に相談を

とはいえ、やっぱり自分でやるのは不安だという方もいらっしゃると思います。

特に、こんな場合は専門家に相談した方がスムーズです。

・相続人が多くて、誰が相続人なのか整理できない

・不動産が複数あって、どう手続きを進めればいいか分からない

・相続登記の方法が分からない

・遺産分割協議がまとまらない

・空き家になった実家の処分に困っている

こういった場合は、やっぱり専門家に相談した方が確実です。

稲沢あんしん不動産では、無料相談を受け付けています。

稲沢あんしん不動産 お問い合わせフォーム(相続の相談・空き家の相談・不動産の売却相談)

不安なことがあったら、いつでもご相談ください。

よくある質問(FAQ)

Q1. 所有不動産記録証明書は、どこの法務局でも請求できますか?

A. はい、全国どこの法務局でも請求できます。稲沢市にお住まいの方なら、名古屋法務局一宮支局が一番近いです。窓口請求だけでなく、郵送やオンラインでも請求できます。

Q2. 費用はいくらかかりますか?

A. 窓口で請求する場合、検索条件1件あたり1,600円です。検索条件が複数ある場合(例えば過去の住所でも検索する場合)は、その分費用がかかります。例えば、検索条件が3つなら4,800円です。

Q3. 過去の住所はどうやって調べればいいですか?

A. 戸籍の附票を市役所で取得すれば、住所の履歴が分かります。稲沢市役所で取得できます。

Q4. 相続登記の期限はいつまでですか?

A. 不動産を取得したことを知った日から3年以内です。また、令和6年4月より前に発生した相続については、令和9年(2027年)3月31日までに登記する必要があります。

Q5. 固定資産税を払っていれば、相続登記をしなくても大丈夫ですか?

A. いいえ、それは間違いです。固定資産税の納税と登記は全く別の話です。固定資産税を払っていても、登記上の名義が変わっていなければ、相続登記の義務を果たしたことにはなりません。

Q6. 自分で所有不動産記録証明書を請求するのは難しいですか?

A. 法務局のホームページに請求書の様式と記入例がありますので、それを見ながら書けば大丈夫です。分からないことがあれば、法務局の窓口で相談できます。ただし、戸籍の見方や相続登記の手続きなどが不安な方は、専門家に相談することをお勧めします。

Q7. 稲沢あんしん不動産では、どんなサポートをしてくれますか?

A. 相続不動産の売却相談、空き家の処分相談、信頼できる司法書士・解体業者・遺品整理業者のご紹介など、ワンストップでサポートしています。また、「できるところは自分でやって費用を抑える方法」もアドバイスしています。まずは無料相談からどうぞ。

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(※ここに過去ブログへの内部リンクを入れる予定。ナレッジにある過去ブログを確認して、相続登記義務化、実家じまい、空き家関連の記事があれば追加します)

この記事を書いた人

稲沢あんしん不動産 代表 佐藤高樹

不動産業界28年の経験を持つ、相続・空き家・不動産売却の専門家。稲沢市を中心に西尾張エリア(一宮市・清須市・あま市)で、初めて不動産を売却する方、相続でお困りの方に寄り添った伴走型サポートを提供しています。

稲沢あんしん不動産 公式サイト: https://inazawa.estate/

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