【稲沢市・一宮市】買ってはいけない!土地5選｜プロが解説　ダウンロード用チェックリスト有り

土地探しって、本当に難しいですよね。

「やっと条件に合う土地が見つかった！」と思ったら、実は落とし穴があった…。

そんな経験、絶対に避けたいですよね。

高い買い物だからこそ、本当に失敗したくない。

その気持ち、よく分かります。

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

不動産業界で28年、稲沢市・一宮市を中心に多くの土地取引に携わってきました。

今回は、私の経験から「買うのをあまりお勧めしない土地」についてお話しします。

先にお伝えしておくと、今回ご紹介するポイントは5つあります。

よくある「再建築不可」とか「接道義務を果たしていない」といった専門的な話は、購入以前の問題として私たち不動産のプロがちゃんとチェックしますので、ご安心ください。

今回は、不動産会社に聞かなくても皆さんご自身で「ここはちょっと気をつけた方がいいかも」と判断できるポイントに絞ってお伝えします。

とはいえ、知らずに買うと後で後悔するポイントばかりですので、ぜひ最後までお読みください。

※ダウンロード用「土地購入前チェックリスト」はページ下部（目次から飛んでください）に設置

1. 騒音・匂い・近隣環境に問題がある土地

まず1つ目は、騒音や匂いのある土地、そして近隣にゴミ屋敷があるような土地です。

皆さん、土地を見に行くのは週末の土日、お休みの時という方が多いと思います。

でも、場合によっては平日も見に行った方がいいんです。

過去にあった経験なのですが、対象の土地の斜め前に木工所があったんですね。

土日に見に行った時は本当に静かだったんです。

ところが平日は機械の音がうるさくて、木材を切る「キュイーン」という音が辺り一帯に響いていました。

工場や作業場って、土日がお休みのところが多いです。

だから土日に行くとすごく静かなんですね。

トラックも前を通っていませんし。

でも平日と休日では全然違うことがあるんです。

幹線道路沿いも同じで、通勤時間帯と昼間、土日では交通量が全然違います。

また、匂いというのもあります。

風の向きによって匂いがあったりなかったり、1回行っただけでは気づかないこともあるんです。

それから、近隣にゴミ屋敷があるかどうか。

これも実際に歩いて確認してください。

やっぱりこういったお家があると、小さいお子さんがいるご家庭だったら心配だと思います。

そして、これはなかなか解決が難しいんですよ。

行政も対応してくれる場合もありますけど、すぐにどうにかなるというのは経験上ないと思います。

ですので、最初から避けられるなら避けた方がいいです。

2. ゴミ収集場に隣接する土地

2つ目は、ゴミ収集場に隣接する土地です。

これも曜日を変えて見に行かないと気がつかないかもしれません。

ゴミの回収が終わった後だと、ゴミ用のカラスよけのネットとかきちんと片付けてあるところもありますし、パッと見ただけではここがゴミ収集場だと分からないこともあります。

何が問題かというと、やっぱりゴミ収集車の回収の音ですね。

週2回とか、朝の8時頃、9時頃、場所によってバラバラですけど、収集車が来て「ガシャガシャ」っと音がする。

まあ、これは一時的なことなので、我慢できる方もいらっしゃると思います。

あと問題は、今だとカラスですね。

カラスって結構ひどいですよね。

生ゴミを荒らして散らかして、駐車場に止めてある車の上に糞があったり。

こういうのってマンションとか色々対策を立てていますけど、なかなか完璧には防げないですね。

あと夏場は匂いも気になるかもしれません。

マナーのいい人ばかりの地域だったらいいんですけど、収集日じゃないのにゴミを出す人がいたり、分別がちゃんとできていなかったりする地域だとちょっと大変かもしれません。

気になる土地があったら、ゴミの収集日を調べて、その日の朝に見に行ってみてください。

稲沢市の場合、地区によってゴミの収集日の曜日が違いますので、市のホームページなどで確認できます。

実際にゴミがどんな状態で出されているか、カラスに荒らされていないか、匂いはどうか、そういうのを自分の目で確認することが一番です。

3. ハザードマップでリスクのある土地

3つ目は、ハザードマップでリスクのある土地です。

ハザードマップというのは、洪水や土砂災害などの自然災害が起きた時に、どこがどれぐらい危険かを地図に示したものです。

最近、ゲリラ豪雨とか、昔では考えられなかったような大雨が増えていますよね。

ニュースでも毎年のように水害が報道されています。

愛知県でも記憶に残るひどいものですと、平成12年の東海豪雨ですね。

西枇杷島、今の清須市を中心にひどい水害がありました。

愛知県全体で6万戸以上が床上・床下浸水したんです。

稲沢市も日光川をはじめ、いくつかの河川に囲まれていますから、浸水リスクはゼロではないんです。

これは今、ネットで簡単に調べられます。

例えば「ハザードマップポータルサイト」というものがあります。

・ハザードマップポータルサイト（国土交通省） https://disaportal.gsi.go.jp/

国土交通省が運営しているサイトで、全国どこでも住所を入れれば洪水や土砂災害のリスクが見られます。

ハザードマップの見方ですが、浸水のリスクは色で分けられています。

基本的には色が濃くなるほど危険と覚えておいてください。

薄い色だと0.5m未満とか、これは床下浸水程度ですが、色が濃くなって濃い赤になっていくと3m、5mと、1階どころか2階まで水に浸かる可能性があるということです。

あと、この辺りは濃尾平野ですから、広範囲に液状化のリスクがあります。

液状化というのは、地震の時に地盤が液体のようになってしまう現象です。

濃尾平野というのは何千年も前から木曽川とか長良川とか庄内川とか大きな川が流れていて、その川が上流から砂とか泥を運んできて、それが積み重なってできた土地なんです。

こういう川が運んできた土砂でできた土地は、地盤が柔らかくて地下水位も浅いので、地震の時に液状化が起こりやすいんです。

これは日本中どこでも同じで、川の近くの平野部は液状化リスクが高いんです。

稲沢市もまさにそういう場所です。

ただ、これについてはちゃんと地盤改良をすれば対応できます。

建築会社さんに相談すれば地盤調査をして、必要に応じて改良工事をしてくれますので、その辺は安心してください。

液状化リスクがあるからダメというわけではなく、知っておきましょうねというレベルのお話です。

ただ一方、川のそばでは浸水リスクが高すぎるところ、これはちょっと検討が必要ですね。

ハザードマップで濃い赤になっているような場所は、慎重に検討した方がいいと思います。

また、災害警戒区域というものもあります。

急傾斜地や土砂災害のリスクがある場所などですね。

こういうところも本当にちゃんと前もって調べておいた方がいいです。

ネットで物件を見ている段階で「あ、いいな」と思ったら、まずハザードマップで付近がどうなっているか調べる習慣をつけられるといいですね。

何回か見ていると、「この辺は大丈夫な地域」「そうじゃない地域」というのはすぐ分かるようになります。

こちらも参考に

・稲沢市洪水ハザードマップ https://www.city.inazawa.aichi.jp/kurashi/anshin/bosai/1001829/index.html

4. 心理的瑕疵のある土地

4つ目は、心理的瑕疵（しんりてきかし）のある土地です。

ちょっと難しい言葉ですね。

分かりやすく言うと、過去にその場所で事件や事故があって、心理的に抵抗を感じるような履歴があるということです。

今は更地になっていても、以前そこに建っていた建物で何かあったという場合ですね。

自然死というのがあるんですけど、例えばご高齢の方が老衰で亡くなられた。

こういうのは気にしなくていいです。

仕方がないことですし、一般的にはそこまで問題にされません。

ただ、事件とか事故とか、そういうことがあった土地は気になる方は気になりますよね。

私は正直、気にする方です。

そういうところは敷地に入るのもちょっと避けます。

なんとなくですけどね。

こういった情報を確認する一番確実な方法は、不動産会社に聞くことです。

私たち不動産会社には告知義務というものがあって、心理的瑕疵がある場合は購入を検討する方に説明しなければいけないことになっています。

これはもう説明義務ですね。

ですから、気になる土地があったら遠慮なく担当の不動産会社さんに「この土地、過去に何かありましたか？」と聞いてください。

ちゃんとした会社なら、事前に売主さんからヒアリングをしていて、その内容を教えてくれるはずです。

5. 境界が不確定な土地

5つ目、最後ですね。

境界が不確定な土地です。

境界というのは、お隣の土地との境い目のことです。

土地にはこの境界を示す目印が埋まっているんです。

「境界標」とか「境界杭」と呼ばれるものです。

具体的には、コンクリートでできた四角い杭だったり、道路との境い目に金属のプレートが埋め込まれていたり、いろんな形があります。

正方形の四角い土地だったら、その4隅に目印があるはずなんですね。

この境界標が1箇所でもない土地、これはあまりお勧めしません。

なぜかというと、境界トラブルって現実にあります。

だから私も境界がはっきりしない土地は、基本的には触らないようにしています。

もちろん、どうしても止むを得ない事情で、例えばお金が必要で売らなきゃいけないという売却理由の土地もあります。

そういう場合は、価格は安くなることを覚悟していただく必要があります。

一般の方が土地を買う場合は、ちゃんと境界が確定している土地を選んでください。

将来トラブルになる恐れがありますし、何よりお隣さんと揉めるの嫌ですよね。

ずっと住まなきゃいけないのに、せっかくのマイホームなのにご近所トラブルを抱えるなんて。

安心していただきたいのは、ほとんどの売買では、境界がもしない場合は測量を行って図面を作って、隣接するお隣や道路を管理している市役所の方と立ち合って、新たな境界標を入れてから売ります。

これが普通の売買の流れですので、私たちもトラブル防止のために売主さんにはそういうお話をしています。

ちなみに、この測量ってやっぱりお金が結構かかるんです。

50坪ぐらいの土地で確定測量、つまり道路も含めて全ての境界を確定させる測量なんですが、大体40万円から50万円ぐらい費用がかかるんですね。

期間も2ヶ月から3ヶ月ぐらいかかります。

市役所との立ち合いの日程調整とかがあるんで、意外と時間がかかるんです。

・法務省「筆界特定制度」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html

気になることは遠慮なく不動産会社に相談する

今回お話しした5つのポイントは、ご自身でチェックできる内容を中心にご紹介しましたが、実際には現地を見ただけでは分からないことも多いのが正直なところです。

例えば、心理的瑕疵（過去の事件・事故）の有無や、境界が確定しているかどうかは、不動産会社に確認しないと分かりません。

ハザードマップについても、ネットで調べることはできますが、具体的にどの程度のリスクなのか、どういう対策が取れるのかは、やはり専門家に相談した方が確実です。

大切なのは、気になることがあれば遠慮なく担当の不動産会社に質問することです。

「この土地、過去に何かありましたか？」

「境界標は全部入っていますか？」

「ハザードマップではどうなっていますか？」

「この近くに工場とかありますか？平日の様子はどうですか？」

こういった質問を、遠慮せずにどんどん聞いてください。

ちゃんとした不動産会社なら、きちんと調べて答えてくれるはずです。

分かっていれば答えてくれますし、分からなければ調べてくれます。

そういう姿勢の担当者なら安心です。

逆に言えば、質問に対してきちんと答えてくれるかどうかは、信頼できる不動産会社かどうかを見極めるポイントにもなります。

不動産会社の選び方については、別の記事でも詳しく解説していますので、よかったらご参考ください。

まとめ：5つのチェックポイントをおさらい

今回お話しした内容をもう一度おさらいします。

1. 騒音・匂い・近隣環境に問題がある土地

土日だけじゃなくて平日も見に行ってください。工場や作業場は平日と休日では全然違います。

2. ゴミ収集場に隣接する土地

曜日を変えて見に行ってください。カラスや匂いの問題があるかないか確認をしてください。

3. ハザードマップでリスクのある土地

ネットで簡単に調べられます。色が濃いほど危険です。浸水リスクが高いところや災害警戒区域などは慎重に判断してください。

4. 心理的瑕疵のある土地

過去に事件や事故があった土地です。気になる方は不動産会社にちゃんと確認をしてください。

5. 境界が不確定な土地

境界標、境界の目印がちゃんと入っているかどうか確認を不動産会社にしてください。将来のトラブル防止のためです。

そして何より大切なのは、気になることがあれば遠慮なく不動産会社に質問すること。

分かっていれば答えてくれますし、分からなければ調べてくれます。

そういう担当者、不動産会社を選んでくださいね。

今、土地を探している方、検討している方、こういう視点からも「大丈夫かな」と見直してみてください。

土地探しが成功することを願っています。

稲沢市・一宮市で土地をお探しの方は、ぜひ稲沢あんしん不動産にご相談ください。

物件リクエストはこちら → https://forms.gle/YtfoeB3SiPiL21YF7

ダウンロード用「土地購入前チェックリスト」