【初心者向け】失敗しない中古マンション探し｜内見前に8割の勝負が決まる5つのステップ

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

「中古マンションが欲しいけど、何から始めたらいいかわからない…」

「不動産屋さんに行くのは少し怖い…」

「失敗したくないけど、どうやって探せばいいの？」

このような悩みを抱えていませんか？
実は、私のような不動産会社にも、そんな不安を抱えた方々から毎日のようにご相談をいただいています。

不動産は人生で最も大きな買い物の一つですから、不安になるのも当然のことです。でも安心してください。
正しい手順を踏めば、初心者の方でも失敗することなく、理想のマンションに出会うことができるのです。

実は、マンション選びで失敗しないためには、内見（お部屋を見に行くこと）をする前の段階で、8割から9割の勝負が決まっています。
これは私が28年間この業界で働いてきた中で、数多くのお客様の成功と失敗を見てきて確信していることです。

今回は、初心者の方でも安心して進められる中古マンション探しの全手順をお伝えします。
この手順通り進めていただければ、初心者の方でも失敗しない物件探しができますよ。

中古マンション探し｜5つのステップで確実に

初心者でも安心して進めていけるよう、今回は5つのステップに分けてお話ししていきます。

どのステップも重要ですが、特に最初の3つのステップが成功の鍵を握っています。

1. 条件の整理
2. ネット検索
3. 現地偵察
4. 信頼できる不動産会社の見極め
5. 資料請求

この順番で進めることで、時間を無駄にすることなく、本当に良い物件に出会えます。

逆にこの順番を間違えると、せっかく時間をかけても良い結果につながりにくくなってしまいます。

ステップ1：ご自身の条件を明確にする

まず最初に行うべきことは、予算以外の条件をきちんと明確にして書き出すことです。

多くの方は予算については考えているのですが、それ以外の条件が曖昧なまま物件探しを始めてしまいます。

これが失敗の大きな原因の一つなのです。

私が中古マンションを買うとしたら

例えば、私がマンションを買うとしたら、このような条件になります。皆さんの参考になるよう、具体的にお話ししますね。

立地条件について

私は名古屋に頻繁に行っていますので、JR稲沢駅もしくは名鉄国府宮駅に近いところを希望します。ただし、駅近といっても徒歩5分以内でなければ意味がないと考えています。徒歩5分といっても実際に歩くと結構な距離がありますし、稲沢なら良いのですが、名古屋などでは駅まで5分であっても、そこから地下鉄の階段を降りてホームまで行くのにさらに5分かかることもあります。そのため、ホームまでの距離も意識した方が良いですね。

物件の条件について

まず南向きは絶対に譲れません。マンションで私なら日当たりはマストです。冬は暖かいですからね。夏は今の時期は暑いですが、それでも日当たりの良さは重要だと考えています。

次に、総戸数が50戸以上であることも重要な条件です。なぜ50戸以上が重要なのか、詳しくご説明しましょう。

なぜ総戸数50戸以上が重要なのか

戸数が少ないマンションには、どうしても避けることができない問題があります。

まず、修繕工事の1戸あたり負担が大きくなってしまいます。高い買い物もみんなでお金を出し合えば安くなるのですが、人数が少ないと大規模修繕工事などを行う際の1戸あたりの負担が重くなってしまいます。

また、理事会役員に回る順番が早くなってしまいます。マンションの管理組合では、住民が交代で理事や監事などの役員を務める必要がありますが、戸数が少ないと必然的にその順番が早く回ってきてしまいます。

そして、様々な場面でスケールメリットが働きません。管理費の節約や共用設備の充実など、「数の力」を活用できる場面が多いのがマンションの特徴ですが、戸数が少ないとそのメリットを享受できないのです。

管理費・修繕積立金の適正判断

管理費と修繕積立金の金額も必ず確認します。実は、これが高すぎても安すぎてもダメなのです。

危険な金額設定を見分けるポイント

築年数が10年以上経っているのに修繕積立金が5,000円から6,000円というのは、さすがに安すぎて心配になります。将来の修繕工事に備えた積立が不十分で、いざという時に一時金を徴収されたり、修繕積立金が大幅に値上げされる可能性があります。

逆に、修繕積立金だけで2万円近くあったりすると、これも毎月の負担としては厳しいですね。管理費も含めて月3万円以上の負担になると、毎月のランニングコストが重すぎて、将来的に家計を圧迫する可能性があります。

将来は修繕積立金の値上がりも想定しなければいけませんので、無理のない範囲で考えることが大切です。

長期修繕計画とは

長期修繕計画があるかどうかも重要なチェックポイントです。長期修繕計画とは、分かりやすく言うと今後10年後、20年後にどんな工事を行う予定で、それがいくらかかるかという計画書のことです。

これがないと、「急にお金が足りないから、じゃあ来月から修繕積立金を1万円上げます」なんて言われても仕方がないのです。そして管理会社がどこが入っているかということも気にします。

私は実際にマンションのコンサルティングをやっているので、この管理会社が入っているなら（大きな声では言えませんが）ちょっとやめておこうという管理会社があります。そこも見ますね。

周辺環境について

スーパーが近いことも重要です。毎日の買い物というのは、生活の利便性に直結します。近くにスーパーやドラッグストアがあった方が何かと便利ですからね。

お子さんが小さい方でしたら、小学校が近いとか保育園が近いといった条件になるでしょう。

優先順位をつけておくことが重要

これらの条件を全て満たす物件を見つけるのは、正直言ってなかなか厳しいものがあります。予算との兼ね合いもありますし、立地の良い物件は価格も高くなりがちです。

そこで重要なのが、最初に優先順位をつけておくことです。最後に迷った時に、上から3つがOKなら前向きに検討するとか、最初になんとなくでも合格ラインを作っておくと良いですね。

ステップ2：ネット検索で情報収集

条件が明確になったら、次は情報収集です。ここで多くの方が犯してしまう間違いがあります。それは、いきなり不動産会社に連絡してしまうことです。

まずはネット検索で十分です。実際に、私たち不動産のプロでも毎日ポータルサイトをチェックしているのですから。

今の時代はネットに情報は全部出ています

「不動産会社にしか分からない情報があるのでは？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、今の時代はネットに情報は全部出ています。

なぜかというと、私たちが皆さんのマンションを「早く高く売ってください」と依頼いただいた時、どうやって早く高く売ろうかと考えると、やはりネットで探している人に早く情報を届けないといけないのです。それをしないという不動産会社の方がおかしいので、隠し物件のようなものは考えなくて良いのです。

おすすめは「アットホーム」一択

不動産ポータルサイトには主要なものが3つあります。SUUMO、アットホーム、そしてホームズです。3つ全部を見るのは大変ですが、愛知県の場合、アットホームだけで十分です。

なぜアットホーム一択なのかというと、愛知県では不動産会社の利用率が一番高いからです。SUUMOは意外と使っていない会社が多く、ホームズはさらに少ないのが現状です。

効率的な検索方法

検索する時は、条件をきちんと絞って入力することが大切です。あちらもこちらも目移りしてしまわないよう、最初にステップ1で決めた条件をしっかりと入力しておきましょう。

例えば私の場合でしたら、アットホームでマンション（中古）を選択し、稲沢駅で検索します。そして予算の上限を3500万円に設定し、間取りは3LDK以上、駅徒歩5分、築年数は20年以内といった具合に条件を入力します。

重要：新着通知を設定する

検索が終わったら、必ず行っていただきたいのが新着通知の設定です。検索結果を下にスクロールしていくと、「おすすめ機能でこの検索条件で新着メールを登録する」というボタンがあります。これをクリックしてメールアドレスを入れると、条件に合う新着物件が出た時に自動的にメールが届くようになります。

この検索方法について文章では分かりにくい場合は、こちらの動画で実際の画面操作を紹介していますので、よろしければご覧ください。

動画で詳しく解説 → 【初めての中古マンション探し】物件探しから内見前まで全手順を28年プロが解説

これで新着メールが届いたら開いて内容を確認する、これだけで十分です。あとは根気よく、ご自身の希望に合う物件が出てくるのを待ちます。

こんな物件は避けた方が良い

ネット検索をしていると、時々気をつけた方が良い物件に出会います。例えば、写真が極端に少ないとか、写真の写りが良くないとか、明らかに売る気がないような掲載のやり方をしているところです。

タイミングによっては後で写真を差し替えるということもあるかもしれませんが、いつまで経ってもそのような状態のままの物件は、その後の対応も不安になります。気をつけた方が良いですね。

ハザードマップも必ず確認

ネットで調べられるもう一つ重要なことは災害のリスクです。ハザードマップポータルサイトというサイトがあり、土砂災害や洪水などのリスクを確認することができます。

物件が良くても、後で「そんな危険な地域だったの」と分かると取り返しがつきません。最初にハザードマップはしっかりと見て確認をしておくことをお勧めします。

関連記事：子育て世帯が知るべき！稲沢市の治安・犯罪・事故｜小学校区別情報まとめでは、安全マップの活用方法について詳しく解説しています。

ステップ3：必ず現地偵察を行う

希望に合う物件が出てきても、絶対にいきなり不動産会社に問い合わせてはいけません。まず必ずご自身で現地を見に行ってください。これがマンション探し成功の重要なポイントです。

なぜ現地偵察が重要なのかというと、実際に私がお客様を内見にご案内して、条件に合わなかった理由の多くが、お部屋の中の条件以外のことだからです。実際に行ってみたら思ったより日当たりが悪かったとか、管理費修繕積立金がやっぱり高いですとか、意外と電車の音が聞こえますねとか、外から見れば分かることが結構多いのです。

Googleマップで現地確認

中古マンションはマンション名でGoogleマップ検索ができます。ピンポイントでそのマンションに行けるので、まず現地に行きましょう。

現地で確認すべきポイント

現地に行ったら、車から降りて実際に歩いて確認することが大切です。

実際に歩いて確認すべきこと

まず駅からの距離を実際に歩いてみてください。ネット上では「徒歩5分」と書いてあっても、実際に歩いてみると意外と遠く感じることがあります。また、道のりが坂道だったり、夜道が暗かったりすることもあります。

日当たりについても、実際に現地に行ってみないと分からないことが多いです。南向きと書いてあっても、目の前に高い建物があったり、周囲の環境によって日当たりが悪い場合もあります。

騒音についても重要なチェックポイントです。道路の状況や、電車の音など、実際に行ってみてください。特に、平日と休日、昼間と夜間で状況が変わることもあるので、可能であれば時間を変えて複数回訪れることをお勧めします。

周辺環境の確認

スーパーまでの距離も実際に歩いて確認してください。ネット上の情報だけでは分からない、実際の使い勝手が見えてきます。

ゴミ捨て場の状況も重要です。収集日以外でもゴミが置いてないか、管理がきちんとされているかを確認してください。ゴミ捨て場の状況は、そのマンションの住民のマナーや管理組合の機能を知る手がかりにもなります。

お子さんがいる場合は、小学校までの道のりも歩いて確認してみてください。通学路の安全性や距離感は、実際に歩いてみないと分からないものです。

マンションの外観チェック

マンションの外観からも多くの情報を得ることができます。外壁の状態や共用部分の清潔さなど、管理状況が見えてきます。

また、間取り図を見れば部屋の位置も分かります。角部屋なら日当たりの状況も外から確認できます。中部屋の場合は難しいですが、隣接する建物との関係や、電車の音なども実際に行ってみてください。

敷地の中には入ってはいけませんが、怪しまれない程度に外回りを見てください。

実際にスーパーで買い物してみる

時間があるときは、最寄りのスーパーで実際に買い物してみてください。商品の品揃えや価格帯、お店の雰囲気など、毎日の生活に直結する情報を得ることができます。高い買い物ですから、このくらいはやっておいた方が良いですよ。

この現地偵察を繰り返すことで、相場感も身についてきます。1件では分からないので、2件、3件とこれを繰り返すと「なるほど」と相場が分かります。高いか安いかも分かるようになります。パソコンの画面、スマホの画面を見ているだけではなかなか掴めない感覚です。

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【ここで物件探しをサポートします】

このようにして理想の物件を見つけたいとお考えの方へ、稲沢あんしん不動産では物件探しのお手伝いをしています。

28年の経験を活かして、あなたに最適な物件をお探しします。市場に出る前の非公開物件情報もご紹介できます。また、適正価格での購入アドバイスや住宅ローンの事前相談、将来の資産価値も考慮した物件選びまで、総合的にサポートいたします。

「こんな条件の物件を探している」というご要望がありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。一人ひとりのお客様に寄り添った伴走型サポートで、理想の住まい探しをお手伝いいたします。

物件リクエストはこちら → https://forms.gle/YtfoeB3SiPiL21YF7

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ステップ4：信頼できる不動産会社の見極め

現地を見て「外回りも良いし、条件にも合ってるし、問題ない」となったら、いよいよ不動産会社に問い合わせです。しかし、その前に信頼できる不動産会社かどうかを見極めてください。

不動産会社は本当にピンキリなのが現実です。私も長くやっていて、初めて取引するところは本当に怖いです。やはり中には、話が通じない人もやっぱりいたりします。

不動産会社の見極めポイント

まずホームページの更新状況をチェックしてください。1年以上更新されていないところは要注意です。情報発信に対する意識が低い可能性があります。

Googleの口コミも重要な判断材料です。口コミの内容だけでなく、その口コミに対する返信も確認してください。丁寧な返信をしているかどうかで、お客様に対する姿勢が見えてきます。

担当者の顔が見えているかどうかも大切です。全然顔が見えないホームページもありますが、やはり誰が担当するのかが分からないというのは不安ですよね。

担当者の人柄も重要

会社だけでなく、担当者の人柄も重要な判断基準です。私だったら、見た感じでチャラチャラしている感じの人は、ちょっと合わないなと思ったりします。

この人なら信頼できそう、安心して任せられそう、相談できそうという人を選んでください。不動産購入は長い付き合いになりますし、分からないことも多いので、気軽に相談できる関係性が築けるかどうかが重要です。

ステップ5：資料請求で最終確認

やっと資料請求の段階です。ここまで来れば、かなり確度の高い検討ができるはずです。

資料請求で確認すること

資料を請求したら、まずネット情報との違いがないかを確認してください。時々、ネット上の情報と実際の資料で内容が異なることがあります。

ネットに書いていない内容もしっかりチェックしてください。販売資料の備考欄などには、ネットには掲載していない重要な情報が書かれていることがあります。

例えば、告知事項の有無です。事件事故などがあったりすると、詳細は書いていないと思いますが「告知事項あり」と書かれています。本当はネットにも書いていないといけないのですが、まだ徹底されていない部分もあります。

管理関係の詳細情報も重要です。管理費修繕積立金の値上げ予定や大規模修繕工事の予定、駐車場が確保できるかどうか（マンションによっては継承できないところもあります）、ペットの飼育条件（体重制限など細かい条件）なども確認してください。

私だったらマイナス面は最初に伝えます

話術に自信がある人は会ってからマイナス面を伝えるかもしれませんが、私はもう最初にマイナス面は伝えておいて、その段階で検討してもらって、それでも良いという方に内見に来ていただく方向で考えています。

お客様にとっても、時間を無駄にしないで済みますし、お互いにとって良い結果につながります。

それで問題なければ内見の連絡をしていただくという流れになります。

おまけ：住宅ローンを使うなら事前準備で成約確率アップ

内見して「この物件にしたい！」となった時のことを考えて、住宅ローンを使う予定の方は事前に準備をしておくと成約確率が高まります。良い物件は人気が高いことが多いので、スピードも重要になってくるからです。

事前に準備しておくと良い書類

住宅ローンの審査には様々な書類が必要になります。事前に準備しておくことで、「この物件を買いたい」となった時にスムーズに手続きを進めることができます。

まず源泉徴収票（直近1～2年分）、住民税課税証明書が必要です。また、勤務先の情報（会社名、所在地、勤続年数）、免許証などの身分証明書も用意してください。他にローンがある場合は、その返済予定表も必要になります。

住宅ローン事前審査のタイミング

良い物件が見つかったら早めに事前審査を申し込みましょう。人気物件の場合、住宅ローンの事前審査が通っている人が優先されることがあります。「この物件を買いたい」と思った時に、資金の準備ができていることを証明できれば、売主様にも安心していただけます。

関連記事：住宅ローン金利が上がったら？では、住宅ローンの詳しい情報をご紹介しています。

まとめ：マンション探しで失敗しないために

マンション探しの重要ポイント

今回お話しした5つのステップを改めて整理します。

1. 希望条件をまず明確にする（総戸数・管理費の適正基準も含めて）
2. ネットでポータルサイトで物件を探す（いきなり不動産会社に問い合わせしない）
3. 現地偵察（まずはご自身で不動産会社なしで自分で行く）
4. 不動産会社の信頼性チェック
5. 資料請求（長期修繕計画の有無も確認）

内見するのは最後の最後です。その前段階でしっかり準備すれば、失敗しないマンション選びができます。

準備が何より大事

やはり何でもそうですが準備が大事なのです。いきなり準備なく、武器を持たずに不動産屋さんと対峙しても、いいようにやられてしまいます。

でもこの手順を守っていただければ、初心者の方でも対等に話ができるようになります。不動産会社の担当者も、「この人はきちんと勉強してきているな」と感じて、より丁寧に対応してくれるはずです。

相場感を身につける

この手順を繰り返すことで相場感が身につきます。物件が出てきて条件に近い場合、事前にマンションの現地に行って周りを見て、1件では分からないので2件、3件とこれを繰り返すと「なるほど」と相場が分かってきます。高いか安いかの判断もできるようになります。

パソコンの画面、スマホの画面を見ているだけではなかなか掴めない感覚です。実際に足を運んでこそ得られる情報がたくさんあります。

8割9割は内見前に決まる

この物件を内見するという前に8割9割勝負が決まっているので、この手順を守ってください。

慌てる必要はありません。楽しく理想のマンション探しをしてください。良い物件との出会いは、きちんとした準備があってこそ実現するものです。皆さんが理想のマンションに出会えることを心から願っています。

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