マンション売却前に知っておきたい管理状況の重要性｜自転車置場使用細則・防犯カメラ運用規則の作成 マンション管理士が語る

こんにちは。稲沢あんしん不動産の佐藤です。

「マンション売却を検討しているけど、管理状況って査定に影響するの？」 

「管理組合の運営がしっかりしているマンションって、何が違うの？」

マンション売却を検討中の方に知っていただきたい重要なポイントがあります。

それは「管理状況の良し悪し」です。

今回は、実際に名古屋市内の築30年のマンションで、自転車置場使用細則と防犯カメラ運用規則の作成業務を受任した経験を通じて、マンション管理の実務についてお話しします。

私は28年間の不動産売買業務に加えて、マンション管理士として分譲マンションの顧問業務も約10年程度、行っております。

これまでの経験の中で、多くのマンションの管理状況を見てきましたが、適切な管理規則があるかどうかで、そのマンションの資産価値は大きく変わります。

今回は自転車置場使用細則と防犯カメラ運用規則の作成

依頼の経緯

今回のスタートは今年の1月の臨時総会において、管理組合から以下の2つの細則・規則作成をご依頼いただいたことでした。

1. 自転車置場使用細則
2. 防犯カメラ運用規則

一般的に使用細則であれば管理規約とは異なり、住民説明会を開催することは少なく、管理会社提供のテンプレートをそのまま使用するケースが多いのが実情です。

しかし、私の場合はそのマンション固有の事情に合わせてしっかりと作り込みます。（どんな業務でも全力を投下してしまいます）

約10ヶ月の作成期間

臨時総会承認後から作成を開始して、完成するまで約10ヶ月かかりました。

毎回理事会に出席して、理事会との打ち合わせを重ね、都度修正しましたが、途中、3回も大きな修正を経て完成に至りました。

せっかく作るのであれば、依頼していただいた管理組合に「佐藤さんに依頼してよかった」と思っていただきたい気持ちで、全力で取り組みました。

具体的な作成内容

1. 自転車置場使用細則

従来の課題

• 管理規約に基づく使用細則が存在しない
• 個別の賃貸借契約書で都度対応
• 統一的な管理ができていない

改善した内容

• 手続きの統一化: 契約書→申込書・承認書・解約申請書による管理
• 法改正への対応: 原動機付自転車の定義を現行法に合わせて修正（第一種原動機付自転車：125cc以下、4.0kW以下まで拡大）
• 解約手続きの明確化: 解約申請書提出により即座に解約可能（ただし使用料返金なし）
• 既存利用者への配慮: 新たな手続き不要、そのまま継続利用可能

2. 防犯カメラ運用規則

従来の課題

• 防犯カメラは設置済みだが運用ルールが皆無
• 個人情報保護への対応が不十分
• 映像閲覧の基準が不明確

新たに制定した内容

• 映像閲覧の厳格な条件設定
  • 犯罪行為・汚損毀損行為の発生時
  • 予防保全措置が必要な場合
  • 警察署に届け出た事項で理事会が必要と認めた場合
• 閲覧権限の明確化
  • 理事会による決議制
  • 住民の閲覧は極めて限定的
• 記録管理の徹底
  • 閲覧記録の作成・保管義務
  • 閲覧者の守秘義務

防犯カメラの閲覧で気づいた重要なポイント

「警察署に届け出た事項」の確認について

防犯カメラの映像閲覧条件として「警察署に届け出た事項」を設定しましたが、実務上重要な課題があることがわかりました。

まずは申請者の良心を信じる方向で運用し、問題があれば都度改善していくこととしました。

確認が困難な理由

1. 個人情報保護法による制限
   
   • 警察は第三者に届出の有無を教えることができない
   • 管理組合には照会権限がない
2. 刑法系事件と交通事故の違い
   
   • 交通事故: 道路交通法に基づく交通事故証明書あり → 確認可能
   • 盗難・器物損壊等: 刑法系事件で公的証明制度なし → 確認困難

実務的な対応

防犯カメラの閲覧については、特に時間をかけて協議しました。

警察からの捜査関係事項照会書への対応や、緊急時の対応など、様々なケースを想定して検討しました。

住民が閲覧を希望する場合の厳格な条件設定

住民の方が「見たい」と言った場合の制限が特に重要でした。

簡単には見れないという前提で、見れる条件を以下のように設定しました：

• 警察に届け出をしていること
• かつ、その事件・事故の関係者であること
• かつ、理事会が承認していること
• かつ、理事長が指定した人であること

このように、かなり厳しく見れる人を制限しました。

警察対応についても詳細に協議

実際に警察の方が見に来た場合の対応についても、相当協議しました。どのような手続きで、誰が立ち会うのか、記録はどう残すのかなど、細かな運用まで検討しています。

特に、警察は今では映像をコピーして持って帰って調べるため、マンションとして使用許可した使用目的以外には使わないという誓約書を提出してもらう形にしています。

実際の運用でそこまでやってくれるかどうかは不透明なところもありますが、この内容についても協議して対策を講じました。

こちらも運用の中で障害があれば、そこでまた協議しながら改善していくことを確認しました。

マンション売却をお考えの方へ

ここで、マンション売却をお考えの方に重要なお知らせです。

分譲マンションには、管理規約、使用細則、運用規則など、様々なルールが存在します。

また、管理組合の運営状況、修繕履歴、管理費・修繕積立金の状況など、売却時に重要となる要素が数多くあります。

マンション管理士で不動産売買をしている私が買ってはいけないと注意する中古マンションの特徴5選でも詳しく解説していますが、一般的な不動産会社では把握しきれないマンション管理の詳細まで熟知している不動産業者は、そう多くありません。

私は不動産売買の実務経験28年に加え、マンション管理士として管理組合の顧問業務も行っているため、マンション売却に関して以下のようなトータルサポートが可能です：

• 管理状況の適切な評価とアドバイス
• 購入希望者への詳細な管理内容説明
• 売却前の管理関連書類整備
• 管理組合との円滑な手続き

「我が家のマンション、実際にいくらで売れるんだろう？」 「管理状況は売却に影響するの？」

といった疑問をお持ちの方は、ぜひ一度無料査定をご利用ください。

▼ マンション売却の無料査定はこちら
https://forms.gle/fKU44bJCZAGffNHCA

▼ その他のご相談はこちら
https://inazawa.estate/baikyaku-form/

住民説明会を無事終了：約10ヶ月の取り組みを振り返って

2025年8月現在、住民説明会まで進みました。実はちょうど説明会を終えたところで、この記事を書いています。

説明会では様々な意見が出ましたが、滞りなく進行することができ、次の臨時総会へ進むことが確認できました。理事会の皆さんと一緒に約10ヶ月かけて作り込んできた成果が、住民の皆さんにご理解いただけて、本当によかったと思います。

当初は細則と規則の作成ぐらいなら、そんなに時間も労力もかからないだろうと思っていたのですが、やり始めるとキリがないんですよね。細則・規則は書こうと思ったら何でも書けるので、どこまで書いてどこまで書かないかのバランスが本当に重要だと改めて実感しました。

せっかく作るので、私に依頼してよかったと思っていただきたいという気持ちで全力で進めましたが、正直なところ費用対効果を考えると合わない面もあります。やっぱり規約や細則は、テンプレートベースで作るのでしたら効率的ですが、そのマンション特有の事情に合わせて作り込むとなると、相当な時間がかかります。

でも今回、こんなに自転車置場と防犯カメラのルールを深く考えたことはありませんでした。普段は防犯カメラの更新や導入で費用面をよく検討するのですが、運用のルールを改めてゼロから考えると、本当に慎重にならないといけない部分が多いということを、あらためて気づかされました。

理事会の皆さんと一緒に、住民の皆さんの安全・安心を守るためのルール作りに携われたこと、そして無事に説明会まで進めることができたことを、心から感謝しています。これも貴重な経験として、今後のマンション管理コンサルティングに活かしていきたいと思います。

マンション管理と売却の関係

このような細則・規則の整備は、実はマンションの資産価値に直接関わってきます。

【マンション管理士監修】売れにくいマンションの特徴5選と確実に売る方法の一つに「管理状況の不備」があるように、適切な管理ルールが整備されているマンションは、購入希望者にとって安心材料となります。

また、マンション管理士で不動産売買をしている私が買ってはいけないと注意する中古マンションの特徴5選で解説している理事会の運営が適切に行われているかどうかも、マンション選びの重要なポイントとなります。

今回のように、きちんとした手順で細則・規則を作成し、住民説明会を経て総会承認を得る流れは、健全な管理組合運営の証拠でもあります。

まとめ

分譲マンションには、管理規約、使用細則、運用規則など、様々なルールが存在します。

また、管理組合の運営状況、修繕履歴、管理費・修繕積立金の状況など、売却時に重要となる要素が数多くあります。

マンション売却の流れを完全解説！初めての方でも安心の手順とポイントでも詳しく解説していますが、一般的な不動産会社では把握しきれないマンション管理の詳細まで熟知している不動産業者は、そう多くありません。（現実はほとんどありません）

私は不動産売買の実務経験28年に加え、マンション管理士として管理組合の顧問業務も行っているため、マンション売却に関して以下のようなトータルサポートが可能です：

• 管理状況の適切な評価とアドバイス
• 購入希望者への詳細な管理内容説明
• 売却前の管理関連書類整備
• 管理組合との円滑な手続き

マンション売却をお考えの方は、まずは気軽にご相談ください。