【10年前のマンション売却】手取りはいくら？税金で損しない3000万円特別控除の活用法

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

最近、稲沢市や一宮市でも「10年前に買ったマンションが購入時より高く売れそう」というご相談が増えています。

でも皆さん、同じ不安を抱えていらっしゃいます。

「売却したお金がそのまま手元に残るわけじゃないんでしょ？」 

「利益が出たら税金でごっそり取られるって本当？」

 「実際、いくら手元に残るの？」

今回は、実際に稲沢市で10年前に購入したマンションを売却したケースを例に、手取り金額の計算方法と、税金を0円にできる「3000万円特別控除」について、初めての方にも分かりやすく解説します。

10年前のマンションを今売ったら？実際の事例で計算

今回の事例マンション

まず、今回お話しする実際のマンション売却事例をご紹介します。

項目	内容
購入時期	平成27年（約12年前）
建築年月	平成19年
専有面積	約81平米
購入金額	2,380万円
売却金額	3,080万円
居住期間	約12年間
値上がり額	700万円

パッと見ると700万円も値上がりしているので、「すごい！」と思いますよね。

でも、ここから経費と税金を引かないと、実際の手取りは分かりません。

手取り金額を知るための5つのステップ

ステップ1：取得費の把握（買った時の総費用）

取得費というのは、マンションを手に入れるためにかかった費用の総額です。

• マンション購入価格：2,380万円
• 購入時の諸経費：約50万円 （仲介手数料、登記費用、固定資産税清算金など）
• 合計取得費：2,430万円

この数字、とても重要なので覚えておいてください。

ステップ2：売却経費の計算

マンションを売る時にも、様々な経費がかかります。

• 仲介手数料
• 登記費用（抵当権抹消費用など）
• 印紙税
• 売却経費合計：約110万円

ただし、管理費・修繕積立金や固定資産税の日割り清算金は買主から戻ってきます。

ステップ3：譲渡所得（利益）の算出

いよいよ利益の計算です。

譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 売却経費

3,080万円 – 2,430万円 – 110万円 = 540万円

この540万円が課税対象となる利益です。

ここで重要！あなたの売却タイミングは大丈夫？

実は、マンション売却を考えている方は、まず今の査定額を知ることが大切です。なぜなら、マンション価格は日々変動しているから。

特に、稲沢市の不動産市況の見通しでもお伝えしているように、現在の市場は転換期を迎えている可能性があります。

「でも、査定って面倒じゃない？」と思われるかもしれません。

実は、稲沢あんしん不動産の無料査定フォームなら、24時間いつでもお申し込み可能です。売却を急いでいない方も、まずは今の価値を知っておくことで、ベストなタイミングを逃さずに済みます。

また、より詳しい売却の流れについては、マンション売却の流れを完全解説の記事も参考にしてください。

ステップ4：税金の計算（ここがポイント！）

さて、540万円の利益に対する税金ですが、所有期間によって税率が変わります。

税率の違い

• 5年以下（短期譲渡所得）：約40%
• 5年超（長期譲渡所得）：約20%

今回は12年所有なので長期譲渡所得となり、税率は約20%です。

540万円 × 20% = 約108万円

「えっ！100万円以上も税金で取られるの？」

そう思われた方、ちょっと待ってください！

3000万円特別控除で税金が0円に！

居住用財産の3000万円特別控除とは？

これは、マイホームを売却した時の税負担を軽減する特例です。

譲渡所得から3000万円を控除できる

つまり、今回の例では： 540万円（利益） – 3000万円（控除） = マイナス

利益が3000万円以下なら、税金は0円になります！

ステップ5：最終的な手取り金額

特別控除を使わない場合

• 売却価格：3,080万円
• 売却経費：110万円
• 税金：108万円
• 手取り：2,862万円

特別控除を使った場合

• 売却価格：3,080万円
• 売却経費：110万円
• 税金：0円
• 手取り：2,970万円

なんと、108万円もの差が出ます！

3000万円特別控除を使うための条件

適用要件をチェック

1. 居住用財産（マイホーム）であること
2. 住まなくなってから3年以内に売却
3. 売却した年の前年・前々年に同じ特例を使っていない
4. 親族間の売買でないこと

これらの条件を満たせば、特別控除が使えます。

重要な注意点：住み替えの方は要注意！

住み替えで新しい家の住宅ローン控除を使う場合、3000万円特別控除とはどちらか一方しか選べません。

どちらが得かは計算が必要なので、必ず専門家に相談してください。

これは意外と不動産会社でも勘違いしている方がいるので、要注意です。

税金を払わない人と払う人の違い

税金を払わない人の特徴

• ✅ 自己居住用のマンションを売却
• ✅ 3000万円特別控除の要件を満たしている
• ✅ 確定申告をきちんと行う

税金を払う人の特徴

• ❌ 投資用マンションの売却
• ❌ 特例の要件を満たしていない
• ❌ 確定申告を忘れてしまう

売却成功のための次のステップ

1. まずは現在の査定額を確認

10年前に購入されたマンションをお持ちの方は、一度計算してみる価値があります。

特に住み替えを検討されている方は、事前に詳しい計算をしておくことで、次の住宅購入計画もスムーズに進められます。

2. 必要書類の準備

売却を検討される際は、【警告】不動産売却の必要書類、まさか紛失？でもお伝えしているように、早めの書類準備が大切です。

特に確定申告に必要な書類：

• 売買契約書（購入時・売却時）
• 領収書関係
• 住民票

3. 確定申告を忘れずに

税金が0円になる場合でも、確定申告は必須です。翌年の3月15日までに必ず申告しましょう。

まとめ：あなたのマンション売却を成功に導くために

今回のポイントをまとめます。

✅ 売却価格がそのまま手取りにはならない 

✅ 3000万円特別控除を使えば税金が0円になる可能性大 

✅ 住み替えの場合は住宅ローン控除との選択制

✅ 確定申告は必ず必要

マンション売却は、タイミングと戦略が重要です。

特に10年前後前に購入された方は、今が売り時かもしれません。

ただし、税金の計算や控除の適用は個人によって異なります。

「自分の場合はどうなるの？」と思われた方は、ぜひ一度ご相談ください。

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特に初めてマンションを売却される方には、売却の流れから税金対策まで、一つ一つ丁寧にご説明いたします。あなたと二人三脚で、理想の売却を実現させていただきます。

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