親の援助で中古マンション購入！知らないと48万円損する贈与税の特例とは？【稲沢市の事例で解説】

こんにちは。稲沢あんしん不動産の佐藤です。

「初めてのマイホーム購入で、親から資金援助を受けることになったけれど、贈与税ってどうなるの？」

「500万円援助してもらったら、税金で半分持っていかれるって本当？」

このような不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

初めての不動産購入は分からないことだらけ。

さらに税金の話となると、さらに複雑で心配になりますよね。

でも安心してください。正しい制度を理解して適切に手続きを行えば、親や祖父母からの資金援助は最大500万円（省エネ住宅なら1000万円）まで贈与税が0になるんです。

今回は稲沢市で築10年、3000万円の中古マンションを購入する場合を例に、住宅取得資金贈与の非課税特例について、初心者の方にも分かりやすく詳しく解説していきます。

親からの500万円援助、知らないと48万円の損失に

まず最初に、制度を使わなかった場合どうなるかお話ししましょう。

親御さんから500万円の援助を受けた場合、通常なら贈与税だけで約1割の48万5000円が発生してしまいます。

せっかく500万円援助していただいても、約1割が税金で引かれてしまうなんて、もったいないですよね。

でも今回お話しする「住宅取得資金贈与の非課税の特例」を使えば、この税金がまるまる0になります。つまり、500万円がそのまま全額、お家の購入に使えるということなんです。

贈与税の計算方法を知っておこう

ここで少し補足をさせていただきます。贈与税には2つの税率があります：

• 一般税率：他人や兄弟姉妹からお金をもらった場合
• 特例税率：親や祖父母といった直系の親族から18歳以上の子供がお金をもらった場合

今回は親御さんからの援助なので、優遇された特例税率で計算します。

【重要】一般税率 vs 特例税率　完全比較表

基礎控除後の課税価格	一般税率	特例税率	税額の差
200万円以下	10%	10%	差なし
300万円以下	15%	15%	差なし
400万円以下	20%	15%	特例が有利
600万円以下	30%	20%	特例が有利
1,000万円以下	40%	30%	特例が有利
1,500万円以下	45%	40%	特例が有利
3,000万円以下	50%	45%	特例が有利
4,500万円以下	55%	50%	特例が有利
4,500万円超	55%	55%	特例が有利

具体例：500万円援助の場合の税額比較

【計算の流れ】

1. 500万円 – 基礎控除110万円 = 390万円（課税価格）
2. 上記表の「400万円以下」の行を参照

税率の種類	計算式	贈与税額	差額
一般税率	390万円 × 20% – 25万円	53万円	−
特例税率	390万円 × 15% – 10万円	48万5千円	4万5千円お得

親・祖父母からの援助なら特例税率で4万5千円も節税！

500万円の援助を受けた場合の贈与税計算：

1. 500万円 – 基礎控除110万円 = 390万円
2. 390万円 × 15%（税率）- 10万円（控除額）= 48万5000円

これが通常かかる贈与税額です。でも住宅資金贈与の特例を使えれば、この税金が0になるんです。

住宅取得資金贈与の非課税特例とは？

この特例は、分かりやすく言うと自分で住むための家を買ったり建てたりするお金を、ご両親や祖父母といった直系の親族からもらった場合に、一定の金額まで贈与税がかからないという制度です。

一目で分かる！制度の基本情報

項目	内容	備考
適用期限	令和8年12月31日まで
省エネ等住宅	1,000万円まで非課税	証明書類が必要
一般住宅	500万円まで非課税
基礎控除併用	+110万円	最大610万円/1,110万円まで

基礎控除と組み合わせれば、一般住宅で最大610万円、省エネ住宅で最大1,110万円まで税金を払わなくても大丈夫です。

実際に不動産購入を検討されている方の中には、様々な疑問や不安をお持ちの方も多いでしょう。

当社では、このような税制のご相談から物件選び、住宅ローンの相談まで、マイホーム購入に関するあらゆるサポートを行っています。

受贈者ごとの非課税限度額

非課税限度額一覧表

受贈者ごとの非課税限度額は、受贈者が新非課税制度の適用を受けようとする住宅用の家屋の種類に応じた次の表の金額となります。

贈与の時期	省エネ等住宅	左記以外の住宅
令和6年1月1日から令和8年12月31日まで	1,000万円	500万円

重要： 既に新非課税制度の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります。

「省エネ等住宅」の詳細基準

「省エネ等住宅」とは、家屋の区分に応じ、次の表の省エネルギー性能、耐震性能又はバリアフリー性能のいずれかの基準（省エネ等基準）に適合する住宅用の家屋であることを、指定の証明書類により証明されたものをいいます。

【省エネ等基準一覧表】

家屋の区分	省エネルギー性能	耐震性能	バリアフリー性能	添付する書類
①新築をした住宅用の家屋	断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上	耐震等級2以上又は免震建築物	高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上	表2のAからEのいずれかの書類
②建築後使用されたことのない住宅用の家屋	同上	同上	同上	同上
③建築後使用されたことのある住宅用の家屋	断熱等性能等級4以上又は一次エネルギー消費量等級4以上	耐震等級2以上又は免震建築物	高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上	表2のA、B又はFのいずれかの書類
④増改築等をした住宅用の家屋	同上	同上	同上	同上

【添付書類一覧表】

証明書などの名称	適用対象
A. 住宅性能証明書	建築後使用されたことのある住宅用の家屋の場合は、その取得の日前2年以内又は取得の日以後に、その証明のための家屋の調査が終了したもの又は評価されたものに限る
B. 建設住宅性能評価書の写し	同上
C. 住宅省エネルギー性能証明書	家屋の区分により異なる調査終了時期の制限あり
D. 長期優良住宅建築等計画等の（変更）認定通知書の写し + 住宅用家屋証明書（若しくはその写し）又は認定長期優良住宅建築証明書	認定に基づく地位の承継があった場合には、地位の承継の承認通知書の写しも必要
E. 低炭素建築物新築等計画の（変更）認定通知書の写し + 住宅用家屋証明書（若しくはその写し）又は認定低炭素住宅建築証明書	同上
F. 増改築等工事証明書	増改築等に係る工事が住宅用の家屋を省エネ等住宅の基準に適合させるためのものであることについて証明がされたものに限る

稲沢市での実際の適用について

稲沢市内で築10年、3000万円程度の中古マンションの場合：

• 一般的なケース：500万円の非課税枠が適用
• 省エネ証明が取得できる場合：1,000万円の非課税枠が適用可能

重要な注意点

上記の証明書などの発行については、仲介してくれる不動産会社に「この物件で省エネ住宅の1,000万円枠は使えますか？」と必ず確認することをおすすめします。

特例を使うための3つの重要ポイント

この特例を利用する上で、押さえておくべき重要なポイントが3つあります。

1. 現金の援助が対象

親が持っている家をあげるといった不動産そのものをもらうのは対象外です。

あくまでも購入するための現金をもらうのが対象となります。

2. これから取得する住宅が対象

例えば、すでに組んでいる住宅ローンを返済するための資金は対象外です。あくまでこれから買うための住宅の資金援助がポイントです。

3. 非課税枠は購入する家の条件で決まる

上記の詳細基準に基づいて、省エネ等住宅なら1,000万円、一般住宅なら500万円の非課税枠が適用されます。

対象となるマンションの条件

特例を受けるためには、購入するマンションが一定の条件を満たす必要があります。

対象住宅の要件一覧表

項目	新築・未使用住宅	中古住宅	チェックポイント
床面積	40㎡以上240㎡以下	40㎡以上240㎡以下	マンションは専有部分で判定
築年数	制限なし	昭和57年1月1日以降建築	新耐震基準対応
居住用割合	床面積の1/2以上	床面積の1/2以上	事業用との併用不可
耐震証明	不要	昭和57年より古い場合必要	耐震基準適合証明書等

稲沢市で築10年のマンションでしたら、この条件は問題なくクリアできますね。

もし昭和57年より古い建物を検討される場合は、耐震基準適合証明などで現在の耐震基準を満たしていることを証明すれば対象になります。築年数が古い物件を考えている場合は、不動産会社にこういう証明が取れる物件かどうか必ず確認してください。

特例を使える人の条件

援助を受けるご本人にも条件があります。

受贈者の要件チェック表

要件項目	条件	具体例・注意点
年齢	贈与を受けた年の1月1日で18歳以上	成人年齢引き下げに対応済み
関係性	贈与者の直系卑属（子・孫）	配偶者の両親は対象外
所得制限	合計所得金額2,000万円以下	売却益・副業収入も含む
過去の利用	平成21年～令和5年の旧制度未利用	一度でも利用していると対象外
国籍・住所	日本国内居住かつ日本国籍	一定条件下で例外あり

つまり、自分の親や祖父母からの援助はOKですが、配偶者の両親（義理の父母）からの援助は対象外となります。

所得制限の注意点

ここで注意が必要なのは、この合計所得金額は給料だけでなく、副業の所得や不動産を売って得た利益なども全部含まれるということです。

特に注意が必要なのは、今住んでいる家を売ってそのお金を頭金にして中古マンションを買おうと考えている方。売却益が大きいと、この2000万円を超えてしまう可能性があります。

さらに、自宅を売却して3000万円特別控除を使っても、所得判定ではこの3000万円特別控除をする前の売却益で判断されるんです。ここは本当に勘違いしやすいポイントです。

期限とタイミングに要注意！

この特例には厳格な期限があります。住宅資金の援助を受けた翌年の3月15日までに、以下の2つの条件をクリアしないといけません。

重要な期限一覧表

期限項目	期限	守らないとどうなる？	対策
住宅取得	援助を受けた翌年3月15日まで	特例が使えない	引き渡し日を確認してから贈与実行
居住開始	援助を受けた翌年3月15日まで	特例が使えない	リフォーム期間も考慮
資金使用	援助金の全額を住宅資金に使用	特例が使えない	例えば家具・車購入など対象外
確定申告	援助を受けた翌年2月1日～3月15日	48万円超の贈与税発生

中古マンションでリフォームをする場合は特に要注意です。

3月などの年度末の時期は移動などでリフォーム工事が混雑しますから、間に合わなくて住めなかったら、この条件に当てはまらなくなってしまいます。

安全策としてのタイミング調整

例えば12月に親御さんからお金を送金してもらったとしましょう。

翌年の3月15日までに物件の引き渡しと居住開始ができてなければ、非課税の特例が全く受けられなくなってしまうんです。

安全策としては、引き渡し日やリフォーム工事期間が明確になってから、それに合わせて贈与を実行してもらうのが確実ですね。

省エネ住宅で1000万円枠を使う場合の注意点

一般的な住宅は500万円が上限ですが、省エネ住宅に該当すれば1000万円までが非課税となり、非課税枠が拡大されます。

省エネ住宅の基準には断熱等性能等級◯以上かつ一次エネルギー消費量等級◯以上、耐震等級◯以上など、さらに新築と中古では基準が違うなど、正直言って専門的すぎて専門家でないと判断ができません。

仲介してくれる不動産会社に「この物件で住宅資金贈与の1000万円の方の省エネ住宅の対象になりますか？」と質問してください。自分で判断するのはやめておいた方がいいです。

対象になる場合は、住宅の性能証明書などの書類を確定申告時に提出する必要があるので、これも忘れないようにもらってください。

実際によくあるトラブルと注意点

よくあるトラブル一覧表

トラブル内容	原因	対策
確定申告忘れ	税金0円でも申告が必要と知らなかった	必ず2月1日～3月15日に申告
資金の目的外使用	家具・車購入に使ってしまった	住宅購入資金のみに限定
名義人不一致	贈与を受けた人と不動産名義人が違う	贈与を受けた人の名義で登記
居住期限違反	リフォームが間に合わなかった	工事期間を考慮して贈与時期調整

1. 税金が0でも確定申告が必要

制度を使った結果、税金が0になったとしても確定申告が必要です。

必ずお金をもらった年の翌年の2月1日から3月15日までの間に、住宅資金贈与の特例を使うということで確定申告しないと、この特例は適用されません。

申告を忘れると、500万円でしたら48万5000円の贈与税をあなたが払わないといけません。
贈与税はお金を貰った方が払うんです。

2. もらったお金の使い道は住宅購入のみ

新しい家に関連する家具を買ったり、車を買ったりといったことには特例の対象外となりますので、それだと普通の贈与税の対象になってしまいます。

3. 名義人との一致が必要

贈与を受けたあなた自身が買う家の所有者になることが必要です。
所有権登記名義人はあなたの名前になってないといけません。

例えば、奥様が奥様のお父さんから住宅資金の贈与を受けた場合、マンションの名義が旦那さんの単独名義だと、これは特例は使えません。奥様の名義だったら使えます。

4. 住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除との併用は可能ですが、重要な注意点があります。

【重要】住宅ローン控除の計算方法が変わります

新非課税制度等の適用を受ける人が、所得税の住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の適用を受ける場合において、次の①の金額が②の金額を超えるときには、その超える部分に相当する金額については住宅ローン控除の適用はありません。

4. 住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除との併用は可能ですが重要な注意点があります。

【重要】住宅ローン控除の計算方法が変わります

新非課税制度等の適用を受ける人が、所得税の住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の適用を受ける場合において、次の①の金額が②の金額を超えるときには、その超える部分に相当する金額については住宅ローン控除の適用はありません。

住宅ローン控除の計算ルール

項目	内容
①住宅借入金等の年末残高の合計額	住宅ローンの年末残高
②住宅の対価から贈与額を差し引いた額	購入価格 – 贈与金額
住宅ローン控除の対象額	①と②のいずれか少ない金額

つまり、贈与を受けた分だけ住宅ローン控除の対象額が減る可能性があります。

住宅ローン控除計算の注意事項

税務署資料によると、住宅ローン控除の計算では以下の点にご注意ください：

1. 住宅の新築等に関し補助金等の交付を受ける場合には、その補助金等の額も差し引きます
2. 土地の取得に係る住宅借入金等がある場合には、その土地の対価も含みます
3. 「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」の適用を受ける場合も同様の計算となります

総合的な判断が重要

一般的には贈与税が非課税になるメリットの方が大きいことが多いですが、個別のケースにより異なります。

まとめ：成功のための重要ポイント

最終チェック表

チェック項目	確認内容	✓
非課税限度額	一般住宅500万円/省エネ住宅1,000万円	□
受贈者要件	18歳以上、直系卑属、所得2,000万円以下	□
住宅要件	40㎡以上、昭和57年以降建築（中古の場合）	□
期限遵守	翌年3月15日までに取得・居住開始	□
確定申告	翌年2月1日～3月15日に必ず申告	□
住宅ローン控除	併用可能だが控除額に影響あり	□

稲沢市で築10年3000万円の中古マンション購入で親からの援助を受ける場合、住宅資金贈与の非課税の特例を使えば：

✅ 最大500万円まで（省エネ住宅なら1000万円まで）贈与税が0になります
✅ 基礎控除110万円と併用で最大610万円/1,110万円まで非課税
✅ 住宅ローン控除との併用も可能（ただし控除額に影響）
⚠️ 特例を受けて税額が0になったとしても申告が必要
⚠️ 贈与を受けた翌年の3月15日までに不動産の引き渡しと居住の開始が必要
⚠️ 所得制限2000万円以下の条件をクリアすることが重要

初めてのマイホーム購入、特に税金の手続きは複雑で不安ですよね。でも正しく制度を理解して利用すれば、大きな節税効果を期待できます。

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