相続した不動産の名義変更は何から始める？費用と流れを全解説

稲沢あんしん不動産の佐藤です。

親が亡くなって、家の名義変更をしないといけないのは分かっている。でも何から手をつければいいのか全然分からない。専門家に頼むとお金がかかりそうだし、自分でできることなら自分でやりたい。でも難しいのかな。とりあえず後回しにしてるけど大丈夫かな。

こういった声、私のところにご相談に来られる方の中でも本当によく聞きます。

正直に言うと、私も「今日から自分で相続登記をやってください」と言われたら、身構えます。聞き慣れない言葉が並びますし、書類も多い。だからこの記事は、初めての方がつまずくところを一つずつ潰して、「これなら自分でもできそうだ」と思えるところまで噛み砕いて書きました。

稲沢市役所での書類集めから、法務局への提出、完了後の受け取りまで、6つの手順で進めます。無料テンプレートや記入例の実物、費用を安くできる制度、判断基準までまるっとお伝えします。

この記事で分かること

• 相続した不動産の名義変更は、最初に何をすればいいか
• 6つの手順と、それぞれの難易度・所要時間の目安
• 実際の書類（戸籍・遺産分割協議書・登記申請書）の記入例の見た目
• かかる費用と、条件によっては税金がゼロになる制度
• 自分で進められるケースと、専門家に任せた方がいいケースの見分け方

▶ この記事の要点は動画でも解説しています（約9分）

名義変更を後回しにしてはいけない理由──私が現場で見てきたこと

相続登記は2024年4月から義務化されています。相続を知った日から3年以内に名義変更をしないと、正当な理由がない場合、10万円以下の過料──いわゆる罰金のようなものの対象になります。

2024年3月31日以前に相続した不動産も対象です。その場合は、2027年3月31日が実質的な期限です。

制度の話だけではピンとこないかもしれません。私が現場で実際に見てきたケースをお話しすると、後回しの怖さがもう少しリアルに感じていただけると思います。

以前ご相談を受けた案件で、お父様が亡くなって不動産を売却したいというお話がありました。ところが調べてみると、建物の名義がお父様ではなく、ずっと前に亡くなったおじいさんのままだったんです。

おじいさんの代から名義変更がされていない。そうなると、おじいさんの相続人を全員洗い出さないといけません。会ったこともない親戚が相続人として出てくる。全員の同意がなければ名義を動かせません。

結局、その方は「そこまでは難しい、ちょっと考えさせてください」とおっしゃって、今も手続きが止まったままです。売るに売れない状態が続いています。

「そのうちやろう」が一番危険です。放置すればするほど、関わる人が増えて、手続きは複雑になっていきます。今動けば、まだシンプルに済むケースがほとんどです。早めに動いてください。

相続登記の義務化について詳しく知りたい方は、こちらの記事で制度の内容と罰則を解説しています。
→ 【相続登記義務化】10万円の罰金！？稲沢市の実家・空き家相談急増｜自分でできる手続き方法も解説

名義変更の6つの手順と、あなたの「現在地」

まず、ご自身の進み具合を確認してみてください。

現在地チェック

• 亡くなった方の名義の不動産がどこにあるか把握している
• 遺言書の有無を確認済み
• 戸籍の収集に着手している

1つもチェックがつかなくても大丈夫です。それが普通です。ステップ1から順番に進めていきましょう。すでに着手済みの項目がある方は、該当するステップまで読み飛ばしてください。

ステップ1：不動産の全容を把握する（稲沢市役所で10分・難易度★☆☆）

最初にやること。それは相続した不動産を正確に把握することです。

「実家の土地と建物だけだから、もう分かってる」と思っている方、要注意です。ご両親名義の私道の持分とか、月極駐車場の土地とか、先祖代々の田畑とか、あなたが知らない名義が残っていることは珍しくありません。

1つ目。稲沢市役所の税務課で「名寄帳（なよせちょう）」を取る。

名寄帳とは、その市町村にある「亡くなった方名義の不動産」を、一覧にした紙のことです。稲沢市役所の税務課の窓口で「名寄帳をください」と言えば出してもらえます。手数料は数百円、時間は10分ほど。これで稲沢市内の不動産が全部リストアップされます。

2つ目。各不動産の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を法務局で取る。

実は、名寄帳だけでは漏れることがあります。私道の持分や、固定資産税がかからない土地は、名寄帳に載らないことがあるんです。だから名寄帳で見つけた不動産について、法務局で「登記事項証明書」を取って、今の名義人と、正確な「地番・家屋番号」を確認します。1通600円（インターネット＋郵送なら480円）で、これは全国どこの不動産でも、誰でも取れます。

「住所」と「地番」は違います。郵便が届く住所（住居表示）と、登記で使う「地番・家屋番号」は別物なんです。名義変更の書類は、住所ではなく地番・家屋番号で書きます。ここを取り違えると書類が作れません。地番は登記事項証明書に書いてありますし、法務局の窓口や「登記情報提供サービス」でも調べられます。

稲沢市以外の県にも不動産があるかもしれない方は、2026年2月から始まった「所有不動産記録証明制度」が使えます。全国の法務局に記録されている、亡くなった方名義の不動産を一括で確認できる制度です。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
→ 【所有不動産記録証明】相続で親の不動産を漏れなく調べる方法

ステップ2：遺言書の有無を確認する（難易度★☆☆）

次に、遺言書があるかどうかを確認します。ここで手続きの流れが大きく変わります。

遺言書がある場合は、基本的にそのまま遺言書の通りに進めましょう。相続人全員での話し合い（遺産分割協議）が不要になるケースが多く、手続き全体がスムーズに進みます。

ただし、公正証書遺言か自筆証書遺言かで扱いが変わります。自筆の遺言書の場合、法務局の「自筆証書遺言書保管制度」を利用していなければ、家庭裁判所での「検認」という手続きが必要になることがあります。検認が終わる前に登記を進めると二度手間になることがあるので、遺言書が手元にある方は、まず検認が必要かどうかを確認してから先に進んでください。迷ったら専門家に確認してもらうのが確実です。

遺言書がない場合は、ステップ3で相続人を確定させた後、ステップ4の遺産分割協議に進みます。

ステップ3：戸籍を集めて相続人を確定する（1〜3週間・難易度★★☆）

相続登記をするには、亡くなった方の「生まれてから亡くなるまで」の全ての戸籍が必要です。なぜなら、法定相続人が誰なのかを証明しないといけないからです。認知した子供や、前の結婚での子供がいないかを、戸籍で全部確認します。

ここが名義変更で一番手間のかかるパートです。逆に言えば、ステップ3を越えれば、あとは法務局のテンプレートに沿って書類を作る段階に入ります。

集めた戸籍は、こういう見た目のものです。

2024年3月から始まった「広域交付制度」のおかげで、今は最寄りの市役所でほとんどの戸籍が取れるようになりました。稲沢市役所に行けば、本籍地が九州でもそこで取れます。これは本当に助かります。

ただし、この制度には3つの落とし穴があります。ここを知らないと、市役所で「取れません」と言われて出直すことになります。

• 請求できる人が限られます。本人・配偶者・親子・祖父母や孫といった「直系」の人だけです。兄弟姉妹や甥・姪、代理人は広域交付で請求できません。子どものいない方の相続で、兄弟が手続きするようなケースでは使えないので、その場合は昔ながらの「本籍地の市区町村へ請求」になります。
• 古い戸籍は対象外のことがあります。コンピュータ化されていない一部の古い除籍は、広域交付では取れず、本籍地への請求が必要です。
• その場ですぐ出ないことがあります。他の市区町村の分は確認に時間がかかり、後日の交付になる場合があります。

私も付き添うことがありますが、出生まで遡って集めると半日がかりになることも。古い戸籍は手書きで読めないこともあります。それでも、以前の郵送請求だけの時代よりは格段に楽になりました。

集めた戸籍と一緒に「相続関係説明図」を作っておくと、戸籍の原本が返してもらえます。相続関係説明図とは、亡くなった方と相続人の関係を書いた、家系図のような1枚の紙です。これを申請書に添付すると、提出した戸籍の原本が手元に戻ってきます。戸籍は銀行や年金の手続きでも使うので、原本が戻るのは大きいです。

＋知っておくと後がラク：法定相続情報一覧図

もう一つ、初めての方に知っておいてほしい制度があります。「法定相続情報一覧図」です。

集めた戸籍一式と、家系図（一覧図）を法務局に一度提出すると、法務局が内容を確認して、認証文の付いた一覧図を無料で、何通でも出してくれます。

何がうれしいかというと、この1枚があれば、以後の手続き──不動産の登記だけでなく、銀行の預金、証券、年金など──で、分厚い戸籍の束を持ち歩かなくても、この紙1枚で済むんです。相続の手続きは、たいてい複数の窓口で必要になります。戸籍の束を何セットも用意するのは大変なので、相続登記のついでに取っておくと、あとがぐっと楽になります。

ステップ4：遺産分割協議書を作成する（難易度★★☆）

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合って、誰がどの不動産を相続するかを決めます。この話し合いの結果をまとめた書面が「遺産分割協議書」です。

法務局の公式サイトに、遺産分割協議書の雛形テンプレートと記入例が無料で公開されています。実際の記入例はこういうものです。

初めて作るときのポイントは3つです。

• 不動産の表示は、登記事項証明書に書いてある通りに正確に書く。所在・地番・地目・地積（土地）、家屋番号・種類・構造・床面積（建物）を、住所ではなく登記のとおりに書き写します。
• 相続人全員の署名と実印での押印が必要。一人でも欠けると成立しません。
• 相続人全員の印鑑証明書を添付する。この協議書に使う印鑑証明書には有効期限の定めはありません（「3か月以内」と誤解されがちですが、そうではありません）。

ステップ5：登記申請書を作成する（難易度★★★）

遺産分割協議書が整ったら、法務局に提出する「登記申請書」を作成します。ここが一番の山場です。でも、法務局のテンプレートと記入例に沿って進めれば、初めてでも作れます。

まず、法務局の公式サイトから、ご自身の状況に合った様式をダウンロードします。「遺産分割協議による相続」「法定相続による相続」「遺言による相続」など、ケースごとに分かれています。
→ 法務局「不動産登記の申請書様式について」 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

• 登記の目的は「所有権移転」。相続で名義を移すのは、所有権の移転にあたります。
• 原因は「令和○年○月○日 相続」。ここに書く日付は、亡くなった日です。遺産分割協議が成立した日ではないので注意してください。
• 登録免許税を自分で計算して書く欄があります。計算のしかたは次の「費用」のところで詳しく説明します。端数の処理でつまずきやすいので、そこも書いています。

登録免許税は「収入印紙」で納めます。郵便局や法務局で収入印紙を買い、申請書（または白紙の台紙）に貼ります。ここで大事な注意が1つ。貼った収入印紙に、自分で消印（割印）をしてはいけません。消すのは法務局の仕事です。自分で消すと無効になってしまいます。

書類が複数枚になるときは、申請書と収入印紙の台紙をホチキスで留めて、つづり目に契印（割印）を押します。添付書類は、その後ろにクリップでまとめます。

ステップ6：名古屋法務局一宮支局に提出する（難易度★☆☆）

書類が全部揃ったら法務局に提出します。稲沢市の不動産であれば、提出先は名古屋法務局一宮支局です（詳しい場所と行き方は、この後まとめています）。提出方法は3通りあります。

• 窓口に持参する。初めての方には、これが一番おすすめです。後で説明する「登記相談」を予約して、その場で書類を見てもらいながら出せるからです。
• 郵送する。遠方の方向け。書留で送ります。
• オンラインで申請する。電子証明書などの準備が必要で、初めての方にはハードルが高めです。

ここで活用してほしいのが、法務局の相談窓口（登記手続案内）です。予約制ですが、自分で作った書類を持ち込んで「これで大丈夫でしょうか」と確認してもらえます。この相談を数回使えば、登記は頑張れば自分でもできます。

提出後の流れも押さえておきましょう。

• 完了までは、おおむね1〜2週間です（時期によって前後します）。
• 書類に不備があると、法務局から電話などで「補正」の連絡が来ます。窓口で直せば大丈夫です。一発で通らなくても、よくあることなので心配いりません。
• 完了すると「登記識別情報通知」という書類が交付されます。これは昔の「権利証」にあたる、とても大切なものです。再発行されないので、厳重に保管してください。原本還付を頼んでいた戸籍なども、このとき返ってきます。

「自分でやってみようと思ったけど、やっぱりちょっと難しいな」と感じた方は、当社にご相談ください。当社代表の佐藤が窓口となり、提携する司法書士と連携して対応します。

名義変更にかかる費用は大きく3つ

1つ目が登録免許税。国に支払う税金です。計算式は「固定資産税評価額 × 0.4%」。例えば評価額が3,000万円なら12万円です。評価額は、稲沢市役所 税務課で「固定資産評価証明書」を取れば分かります（名寄帳と同じ窓口・1通200〜400円）。この評価額をもとに計算し、証明書を申請書に添付します。

計算で初めての方がつまずくのが「端数の処理」です。ここだけ覚えておいてください。

• 評価額の合計（課税価格）は、1,000円未満を切り捨てます。
• そこに0.4%をかけた税額は、100円未満を切り捨てます。
• 計算した税額が1,000円より少ないときは、一律1,000円です。

2つ目が書類の取得費用。戸籍謄本が1通450円、除籍謄本・改製原戸籍が1通750円、印鑑証明書が1通300円前後、固定資産評価証明書が1通200〜400円、登記事項証明書が1通600円。合計で数千円から、多くても1万円くらいまでが目安です。

3つ目が司法書士への報酬。専門家に頼む場合ですね。だいたい5万円から15万円くらいが相場です。相続人が多いケースなど、複雑な案件ではそれ以上になることもあります。

条件によっては、登録免許税がゼロになります

ここは知らないと損をするところです。相続登記の登録免許税には、2027年3月31日まで延長されている「免税措置」が2つあります。稲沢は田畑や私道の持分など、評価額の低い土地を相続するケースが多いので、当てはまる方が少なくありません。

• 評価額100万円以下の土地は、登録免許税が免税（ゼロ）になります。田や私道の持分など、評価額の低い土地が複数ある場合に効いてきます。
• 名義変更をしないうちに相続人が亡くなってしまった場合（数次相続）、途中の代の登記は免税になります。この記事で何度もお伝えしている「おじいさんの代から名義が…」というケースが、まさにこれです。

一つだけ、大事な注意があります。この免税は、申請書に決められた文言（根拠）を書かないと、適用されません。書き忘れると普通に課税されてしまうので、申請前に法務局の相談窓口で「免税の対象になりますか。どう書けばいいですか」と必ず確認してください。

自分でやるか専門家に頼むかの判断基準

自分でできる人

次の3つすべてに当てはまる方は、この記事の手順と法務局のテンプレートで対応できます。

• 相続人が自分1人だけ
• 平日の昼間に法務局に行ける
• ある程度パソコンが使える

法務局の相談窓口を何回か使えば、登記は頑張れば自分でもできます。

プロに頼んだ方がいい人

次のいずれかに当てはまる場合は、自分だけで進めようとすると途中で行き詰まる可能性があります。

• 相続人が複数いる
• 不動産が複数の市区町村にまたがっている
• 名義がおじいちゃん・おばあちゃんの代のままだった（数次相続）
• 相続人同士で揉めている

数次相続がどれほど複雑になるかは、こちらの記事で実際の事例を紹介しています。
→ 【相続問題解決】築40年の実家相続で発覚！8つの問題と解決までの道のり

なお、相続人同士で揉めている場合は、司法書士ではなく弁護士一択になります。

判断がつかない場合

「まだ判断がつかない」──実は、この状態が相続のご相談で最も多い入口です。

稲沢あんしん不動産では、相続手続きの最初の段階から不動産の活用・売却までを一貫して対応しています。当社代表の佐藤が窓口となり、提携する司法書士・税理士・土地家屋調査士と連携して、「自分でやるべき部分」と「専門家に任せるべき部分」を一緒に整理します。

不動産の状況、相続人の構成、登記の現状を整理したい方は、こちらのページをご覧ください。
→ 相続した不動産の状況を整理する

相続放棄を検討されている方は、こちらの記事もどうぞ。
→ 【不動産の相続放棄】知らないと後悔！判断基準・リスク・期限の3つのポイント

【稲沢市の方向け】提出先は名古屋法務局一宮支局

稲沢市の不動産の相続登記は、名古屋法務局一宮支局に提出します。場所と使い方をまとめておきます。

• 住所：〒491-0842 愛知県一宮市公園通4-17-3（一宮法務合同庁舎）
• 電話：0586-71-0600（登記事項証明書などの証明書は 0586-71-0680）
• 開庁時間：平日 午前9時〜午後5時（土曜・日曜・祝日、年末年始12月29日〜1月3日は業務がありません）
• 管轄エリア：一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市
• アクセス：名鉄「名鉄一宮」駅・JR「尾張一宮」駅から徒歩約15分。専用駐車場はないので、車の方は近くのコインパーキングを利用してください。

📍 名古屋法務局一宮支局をGoogleマップで見る

書類を見てもらう「登記相談（登記手続案内）」は、完全予約制です。電話・窓口・ウェブ会議から選べて、1回20分以内。予約は代表電話（0586-71-0600）へ。予約のない当日の飛び込みは受けてもらえません。

一つ、実際に行く前のお願いです。相談は1枠20分の予約制なので、受付終了ぎりぎりの時間だと相談を受けられないことがあります。書類の確認は時間もかかりますし、慌てると見落とします。午前中や、少なくとも終業の1〜2時間前には着くように、時間に余裕をもって行ってください。せっかく行ったのに「今日はもう受けられません」では、もったいないですから。

よくあるご質問

Q. 相続した不動産の名義変更はいつまでにやらないといけませんか？

A. 相続を知った日から3年以内です（2024年3月31日以前の相続は2027年3月31日まで）。正当な理由なく過ぎると10万円以下の過料の対象になります。

Q. 「住所」と「地番」はどう違うのですか？

A. 郵便が届く住所と、登記で使う「地番・家屋番号」は別物です。書類は地番・家屋番号で書きます。地番は登記事項証明書に記載されています。

Q. 戸籍は稲沢市役所だけで全部揃いますか？

A. 広域交付制度で、本籍地が他県でも稲沢市役所で取れるようになりました。ただし請求できるのは本人・配偶者・直系（親子・祖父母孫）のみで、兄弟姉妹や甥姪、代理人は対象外です。コンピュータ化前の古い除籍も対象外で、その場合は本籍地への請求が必要です。

Q. 登録免許税が安くなる制度はありますか？

A. 2027年3月31日まで、評価額100万円以下の土地の免税と、数次相続の途中登記の免税という2つの措置があります。申請書に決められた記載をしないと適用されないので、法務局の相談窓口で確認してください。

Q. 稲沢市の不動産の名義変更はどこの法務局に提出しますか？

A. 名古屋法務局一宮支局（一宮市公園通4-17-3・0586-71-0600）です。管轄は一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市。登記相談は完全予約制（1回20分）です。

Q. 名義変更をしないまま放置するとどうなりますか？

A. 過料の対象になるだけでなく、売却ができない状態が続きます。相続人が亡くなるとさらに相続人が増えて複雑化するため、早めの着手が大切です。

まとめ：最初の一歩は、市役所で名寄帳を1枚取るだけ

• 不動産の全容を把握する（稲沢市役所 税務課で名寄帳／法務局で登記事項証明書）
• 遺言書の有無を確認する
• 戸籍を集めて相続人を確定する（広域交付制度で稲沢市役所でも取得可能／相続関係説明図・法定相続情報一覧図も）
• 遺産分割協議書を作成する（法務局の無料テンプレートあり）
• 登記申請書を作成する（法務局の無料テンプレートあり／登録免許税は収入印紙で・消印しない）
• 名古屋法務局一宮支局に提出する（登記相談は予約制・完了まで1〜2週間）

費用は、登録免許税が固定資産税評価額の0.4%、書類取得費用が数千円〜1万円程度、司法書士に依頼する場合は報酬5万〜15万円が目安です。評価額100万円以下の土地などは免税になる場合があります。

「まだ何も手をつけていない」という状態でも、手遅れではありません。稲沢あんしん不動産への相続のご相談の多くが、まだ何も着手していない段階で来られています。

売却するのか、活用するのか、保有するのか。その判断まで整理したい方は、当社代表の佐藤が窓口として対応します。
→ 相続した不動産の状況を整理する

TEL：0587-33-5620（受付時間 10:00〜18:00／火・水定休）

相続手続き全体の流れは、こちらの記事も参考にしてください。
→ 初めての不動産相続｜初心者向け相続手続き5つのステップ