【速報】日銀利上げ0.75％｜住宅ローンへの影響と今やるべきこと
・今回上がった「政策金利」と住宅ローン金利の違い
・金利が上がると返済額はいくら増えるのか（具体的な数字）
・すでに借りている人を守る「5年ルール」「125％ルール」
・これから買う人が焦る必要がない理由
・変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきかの判断基準
・売却を考えている人が知っておくべき市場への影響
こんにちは。
稲沢あんしん不動産の佐藤です。
2025年12月、日銀が政策金利を0.75％に引き上げるというニュースが流れました。
これは1995年以来、実に30年ぶりの水準ということで、大きなニュースになっています。
このニュースを見て、こんな不安を感じていませんか？
「変動金利で住宅ローンを借りているけど、大丈夫？」
「これから返済額はどれだけ上がるの？」
「このタイミングで家を買うのは正しい判断？」
その不安な気持ち、よくわかります。
私も不動産業界で28年やってきましたが、金利のニュースが出るたびにお客様から同じような相談をいただきます。
今回は、住宅ローンの金利の仕組みを分かりやすく説明して、変動金利と固定金利の選び方、そしてこれから買う人・すでに借りている人それぞれがどう考えればいいのかをまとめてお話しします。
佐藤高樹（稲沢あんしん不動産 代表）
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不動産業界28年の経験で、初めて不動産を売る方を伴走型サポートで、しっかりと結果が出ています。あなたの不動産売却に私の持っているリソースを集中させて早期売却・高値売却を一緒に目指します！
✓ 宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、マンション管理士
✓ 稲沢市・一宮市・清須市・あま市での豊富な実績
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「佐藤さんに相談すれば必ず解決してくれる」と言われる存在を目指しています。不動産の売却、実家の相続、空き家活用、住み替え相談など、まずは無料相談からお気軽にどうぞ。
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結論：慌てる必要はありません。でも正しい知識は不可欠です
先に結論からお伝えします。
今回の利上げで、住宅ローンを借りている人の毎月の返済額がすぐに上がることはありません。
これから借りる人も、このニュースを受けて慌てる必要はありません。
ただし、だからといって何も考えなくてもいいわけではないんですね。
ここが大事なところなので、ぜひ最後までご覧ください。
そもそも、何の金利が上がったのですか？
まず大前提として、今回何が上がったのかを説明します。
今回、日銀が上げたのは「政策金利」というものです。
これは住宅ローンの金利そのものではありません。
ここがすごく大事です。
政策金利というのは、分かりやすく言うと銀行同士がお金を貸し借りするときの基準となる金利のことなんです。
なので、日銀が0.25％上げたから住宅ローンの変動金利もそのまま0.25％上がる、ということにはなりません。
住宅ローン金利はどう決まるの？
住宅ローンの変動金利は、こういう流れで決まります。
まず日銀の政策金利があって、そこから「短期プライムレート」が決まります。
短期プライムレートとは、銀行にとっての「仕入れ値」のようなものです。
銀行が信用力の高い会社に短期間でお金を貸すときの、一番優遇された基準金利のことです。
スーパーで言えば、商品を仕入れるときの原価みたいなものですね。
この仕入れ値が上がれば、売り値である住宅ローンの金利も上がる可能性があるという仕組みです。
そして銀行の基準金利が決まって、最後に皆さん個人の優遇幅を差し引いた金利が、実際に適用される金利となります。
「優遇幅」って何？
優遇幅というのは、銀行が「この人なら信用できる」と判断した分だけ割り引いてくれる幅のことです。
例えば十六銀行ですと、基準金利が約2.9％です。
そこから優遇幅が引かれます。
ホームページで見てみると1.9％を引いてもらえるんですね。
だから実際の適用金利は約1％くらいになります。
この優遇幅は、給与振り込み口座を指定するとか、クレジットカードを作るとか、公共料金の引き落としをするとか、条件を満たすと大きくなります。
なので、同じ銀行で同じ日に借りても、Aさんは1.0％、Bさんは1.1％みたいに違ってきます。
年収とか勤務先とか借入額によってこの優遇幅が変わってくるんですね。
住宅ローンの金利の仕組みについては、こちらの記事でも詳しく解説していますので参考にしてください。
▶ 住宅ローン金利が上がると毎月の返済はどうなる？変動金利の場合
金利が上がると、返済はいくら増えますか？
では、実際に金利が上がるとどのくらい返済が変わるのか、具体的な数字で説明しますね。
3,000万円を35年で借りた場合で計算します。
今、金利1.0％で借りていたとして、毎月の返済は約84,685円です。
これがもし0.25％上がって1.25％になったとすると、毎月の返済額は約88,225円。
毎月の差額は3,540円です。
これ、人によって「意外と少ないな」と思う方もいれば、「結構大きいな」と思う方もいると思います。
ただ、これが35年間積み重なると、総額で148万円の差になります。
これは軽自動車1台買える金額ですね。
もし金利が1％上昇したら？
さらに、金利が1％上がった場合のシミュレーションも見てみましょう。
金利1.0％で毎月の返済が84,685円だったものが、2.0％になると毎月の返済額は99,378円。
月々の返済はプラス14,693円です。
毎月、家族でちょっといい外食ができるくらいの金額が増えることになります。
これが総返済額で見ると、35年間で617万円も増加します。
これはもうかなりいい車が買えるくらい、子供1人の教育費が賄えるくらいの金額です。
つまり、金利選びだけで人生設計が大きく変わるんです。
だから金利の仕組みを理解しておくことは本当に大事なんですね。
金利と返済額の関係については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
【すでに借りている人へ】返済額はすぐに上がりますか？
今、変動金利でローンを組んでいる方、自分のローンがすぐに上がるのかと不安に思っている方も多いと思います。
変動金利で住宅ローンを借りている人は、全体の8割とも言われています。
だからこそ、この政策金利を上げるということは日本経済に相当大きな影響があるので、そう簡単にはポンポン上げられるわけではないんですね。
まず安心してください。
返済額はすぐには上がりません。
変動金利には、あなたを守る2つのルールがあるんです。
5年ルールとは？
5年ルールというのは、金利が上がっても毎月の返済額は5年間変わらないというルールです。
十六銀行のホームページにも「変動金利かつ元利返済でお借り入れの場合、約5年間は返済額に変更はありません」と明記されています。
大垣共立銀行もこの5年ルールは適用されています。
125％ルールとは？
5年経ったら返済額が見直されるんですが、急に支払い額が2倍とかになったら困りますよね。
これにもルールがあって、それまで払っていた金額の125％（1.25倍）までしか上がらないようになっています。
例えば毎月10万円返済していた人なら、最大でも12万5,000円まで。
5年経っていきなり2倍、3倍になることはないんです。
ただし注意点があります
5年ルールがあっても、返済の「内訳」は変わります。
毎月の返済というのは、「元金」と「利息」に分かれています。
元金は借りたお金そのものを返す部分、利息は銀行に借りた手数料として払う金額です。
金利が上がると、同じ8万円を払っていても、利息の割合が増えて元金の返済が少なくなります。
つまり、同じ金額を払っていても借金がなかなか減らなくなる仕組みです。
バケツ（返済額）の大きさは同じなのに、くみ出す水（元金）が減って、こぼれる水（利息）が増えるイメージです。
この5年ルールや125％ルールについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
▶ 【日銀の利上げ】今なら住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらを選んだら？
金利の見直しはいつ？
金利の見直しは多くの銀行で年2回行われています。
基準日は銀行によって違うんですが、4月と10月という銀行が多いですね。
今回の利上げは2025年12月に決まりました。
多くの銀行では次の基準日は2026年4月。
実際に返済額に反映されるのは2026年7月以降になる見込みです。
だから慌てる必要は全くありません。
まだ半年くらい考える時間があります。
でも、何もしなくていいわけではありません。
今のうちに、繰り上げ返済の検討とか、固定金利への借り換えとか、そういう選択肢も考えておくのも一つですね。
【これから買う人へ】今、急いで買うべきですか？
正直、このタイミングの利上げのニュースは、今不動産を買おうと思っている人にとってはちょっとヒヤッとしますよね。
不動産を買おうとほぼ決めていたのに、どうしようと躊躇する。
これは悪いことではないんです。
もう自然な反応です。
一回立ち止まるのも正しい判断ですよ。
立ち止まることは正しい判断
金利が上がると聞いて「本当に払っていけるのかな？」「ちょっと不安だな」と思ったら、それはもう一回立ち止まって考えてみた方がいいですね。
これは逃げでも後退でもありません。
正直、「この返済で実は生活がギリギリでした」という方は、勇気を出して見直した方がいいです。
もし変動金利でここからさらに金利が上がったら困るという方は、不動産の購入を見直すきっかけになったと思ってください。
将来収入が変わった時にも対応できるか、そういうリスクを考える機会になったなら、むしろ運が良かったと思っていいです。
ものすごく健全な判断です。
「金利が上がる前に買った方がいい」は本当？
「金利がこれから上がるから、低い今のうちに買った方がいいの？」という質問も時々あります。
結論から言うと、全然急ぐ必要はありません。
不動産は「金利が上がるから急いで買う」、そんな買い方をするものではないです。
もし不動産屋とか住宅営業の方から「これから金利が上がるから」みたいな営業をされたら、ちょっと大丈夫かなと再検討するのがおすすめですね。
特に変動金利を選ぶなら、今買っても来年買っても、その後金利が上がれば影響を受けますからね。
だから「今のうちに滑り込む」というのは意味がないんです。
不動産選びで大切なこと
不動産を選ぶときは、あなたが探し求めている条件の不動産があること。
これがもう大前提です。
金利のために無理に不動産を決める。
これは違います。
「金利が上がるから今買う」
「金利が下がるまで待つ」
「金利がどうなるか分からないからしばらく様子を見る」
これらは全部違うんですね。
不動産は本当に立地とか価格とか自分の生活の条件、このバランスで決めるものです。
金利は判断材料の一つではありますけど、それだけで決めるものではありません。
住宅ローンって、借金は「時間を買う」ようなものです。
お金を貯めてからでは手に入らないものを、今手に入れる手段の一つです。
目先の金利に惑わされないでください。
不動産購入で後悔しないためのポイントについては、こちらの記事も参考にしてください。
▶ やっと欲しいと思える物件が見つかったのに他の人に先を越された人の末路
不動産の購入を検討されている方へ
「自分に合った物件を探したい」「住宅ローンのことも相談しながら進めたい」という方は、お気軽にご相談ください。
28年の経験を活かして、一緒に考えさせていただきます。
結局、変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？
これ、不動産購入を検討している方が一番聞きたいところだと思います。
無難な答えは「何でも長期固定を選んでおいてください」と言えば波風も立たないんですけど、もうちょっと具体的に、人によって違う判断軸をお話しします。
こんな人は「変動金利」向き
私は、合理的な考え方ができる人は変動金利でいいと思います。
将来、住み替えの可能性がある人。
例えば転勤があるよとか、いずれ住み替えるかも、ずっと一か所に住み続けるつもりはないんですという方。
こういう方は合理的に考えて、なるべく負担を減らしたい、リスクを取ってでも減らしたいということであれば変動金利でいいと思いますよ。
低金利の恩恵を受けられますし、短期・中期で見るならそのリスクは限定的になります。
どうせ途中で売るという可能性があるのでしたら、金利変動のリスクを長期で背負うこともないし、そういう考え方が一つあります。
こんな人は「固定金利」向き
反対に、ずっとそこに住む、引っ越す予定はない、35年しっかり返済するんですという方。
「この家に一生住むよ」「住み替えなんか考えてない」「できれば安心・安全、リスクは負いたくない」
こういう方は長期固定一択です。
ちなみに全期間固定の代表格であるフラット35という金利は、今月は1.97％です。
変動金利が約1％ですから、その差は約1％。
3,000万円を35年で借りた場合、毎月の返済額で言うと、変動金利（1.0％）で約84,000円、フラット35（1.97％）で約99,000円。
その差額は約15,000円。
これが「安心料」と思えるかどうかですね。
金利は少し高いですけど、その分は安心なんです。
返済がずっと変わらない、毎月の支払いが決まっているというのは、これほど安心なことはないですからね。
本当に「安心を買う」という考え方です。
そうすれば、こういう利上げのニュースが今後またあっても、何も気にしなくて済みます。
フラット35利用時の注意点
フラット35は中古住宅でも使えるんですが、「適合証明書」という書類が必要になります。
これはフラット35の基準を満たしているかどうかを証明するもので、建築士さんにお金を払って作ってもらわないといけないんですね。
建物の築年数とか状態によっては、この基準が満たせなくて使えない場合も結構あります。
なのでフラット35を利用して中古不動産を買おうと思っている方は、物件探しの段階で「この物件でフラット35使えますか？」と確認しておくことが大事です。
私自身の失敗談
住宅ローンについては私も結構調べているんですけど、私自身、17年前に自分で住宅ローンを組んだときに失敗しています。
当時「これから金利は上がる」という話があって、私は長期固定と短期固定のミックスローンというのを選びました。
当時まだ30代で、不動産の売買の仲介営業マンとして銀行の人よりも自分の方がローンに詳しいって過信していました。
結果はどうだったかというと、金利は予想に反して上がらず、無駄なコストが発生しました。
経験から学んだことは、未来の金利予測は誰にもできないということです。
だからこそ、今目の前にある数字、金利を材料に判断する。
それが正解だと実感しています。
【売却を考えている方へ】金利上昇は不動産市場にも影響します
ここまで主に「買う人」「借りている人」向けにお話ししてきましたが、不動産の売却を考えている方にも関係のある話です。
金利が上がると、住宅ローンの負担が増えます。
そうすると、買い手の購買力が下がり、不動産価格に影響が出る可能性があります。
実際、弊社のブログでもお伝えしていますが、愛知県を含む中部圏の不動産市場は、すでに転換期を迎えている兆しが見えています。
「売るなら今がいいのかな？」「金利が上がると売りにくくなる？」と気になっている方は、まずは今の相場を確認してみることをおすすめします。
査定は無料ですし、査定したからといって必ず売らなければいけないわけではありません。
今のご自宅の価値を知っておくことで、今後の判断材料になります。
まとめ
最後にまとめです。
すでにローンを借りている人
すぐには影響は出ません。
5年ルール、125％ルールがあるので、いきなり返済額が上がるということもないです。
そこは安心してください。
ただ、今のうちに対策を考えておくことは大事です。
これから借りる人
日銀が0.25％上げたから、そのまま住宅ローンの金利が0.25％上がるかというと、そうではありません。
各銀行によって考え方は違いますし、銀行だけじゃなくて借りるあなたの内容によって優遇の金額が変わります。
総合的な内容で変わりますというところです。
金利のニュースに惑わされず、自分のペースで最適な物件を探しましょう。
変動か固定か選ぶすべての人
判断の軸はシンプルです。
住み替えの予定があって、合理的な考え方ができるなら変動金利も選んでいいと思います。
ずっと住むんです、なるべく安心・安全でいきたいんですということであれば固定金利。
私からのアドバイスとしては、未来の金利は誰にも読めないからこそ、今の金利で判断してください。
雰囲気的には金利はまだまだ上がるよと言われていて、まずは1％までいくというのが結構大勢の考え方なんですけどね。
でもこればっかりは予測ですから、誰にも答えは分からないんで、今の金利で判断をしてください。
売却を考えている人
金利上昇は不動産市場全体に影響します。
今後の動向が気になる方は、まずは今の相場を把握しておくことをおすすめします。
よくある質問
Q. 日銀が利上げしたら、すぐに住宅ローンの返済額は上がりますか？
A. いいえ、すぐには上がりません。変動金利には「5年ルール」があり、金利が上がっても毎月の返済額は5年間変わりません。また「125％ルール」により、5年後の見直し時も返済額の上昇は1.25倍までに抑えられます。ただし、返済額の内訳（元金と利息の割合）は変わるので、元金の減りが遅くなる点には注意が必要です。
Q. 今、家を買うのは損ですか？
A. 金利だけで判断するのは危険です。不動産は立地・価格・生活条件のバランスで決めるものです。「金利が上がるから今買う」「金利が下がるまで待つ」という考え方ではなく、あなたが本当に欲しい条件の物件があるかどうかが大前提です。変動金利を選ぶなら、今買っても来年買っても、その後金利が上がれば同じように影響を受けます。
Q. 変動金利と固定金利、結局どちらがいいですか？
A. ライフプランによって異なります。将来の住み替え予定があり、合理的にリスクを取れる方は変動金利でいいと思います。一方、同じ家にずっと住み続ける予定で、返済額が変わらない安心感を重視する方は固定金利がおすすめです。未来の金利は誰にも読めないので、今の金利で判断することが大切です。
Q. 金利が上がると、不動産は売りにくくなりますか？
A. 可能性はあります。金利が上がると買い手の住宅ローン負担が増えるため、購買力が下がります。その結果、不動産価格に影響が出ることがあります。売却を検討されている方は、今の相場を把握しておくことで、今後の判断材料になります。
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