初めての不動産相続｜初心者向け相続手続き5つのステップ

「父が亡くなって、実家の相続をしなければならないけど、何から手をつけたらいいの？」

「兄弟で話し合いたいけど、関係がギクシャクしていて…」

「相続税って全員にかかるの？うちは大丈夫？」

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

親御さんを亡くされて、悲しみの中で相続手続きに直面している方。本当にお辛い時期だと思います。

実は、相続で悩まれる方のほとんどが「初めての経験」です。だから不安になるのは当然のことなんです。

今回は、28年の不動産業界経験から、不動産相続を5つのステップで進める方法を、できるだけ分かりやすくお伝えします。

この記事を読めば、「何から始めればいいか分からない」という不安から、「これならできそう」という安心感に変わるはずです。

相続の全体像を把握しましょう

不動産相続と聞くと、とても難しそうに感じますよね。でも大丈夫です。

実は、次の5つのステップを順番に進めていけば完了するんです：

1. 相続の発生 – お父様・お母様が亡くなった時から自動的に開始
2. 相続人と財産の調査 – 誰が相続人で、何を相続するのかを明確に
3. 遺産分割協議 – 家族で話し合って、誰が何を相続するか決定
4. 不動産の名義変更 – 話し合った内容をもとに登記手続き
5. 税金の申告・納付 – 相続税が必要な場合は10ヶ月以内に

「えっ、たった5つ？」と思われるかもしれません。

そうなんです。複雑に見える相続も、ひとつずつ進めていけば必ず終わります。

ステップ1：相続の発生 – 知らないうちに始まっている相続

相続は、親御さんが亡くなった瞬間から自動的に始まります。

「まだ何も手続きしていないから関係ない」と思われるかもしれませんが、実は亡くなった時点で、財産も借金もすべて相続人に引き継がれているんです。

ここで注意！期限があります

• 3ヶ月以内：相続放棄をするかどうかの判断
• 10ヶ月以内：相続税の申告・納付

「えっ、もう1ヶ月経っちゃった！」という方も、まだ間に合います。でも、のんびりしている時間は意外とないんです。

最初の1週間はお通夜やお葬式、その後も死亡届の提出、年金停止、保険の手続き、公共料金の名義変更…。

あっという間に時間が過ぎていきます。

ステップ2：相続人と財産の調査 – 意外な発見があるかも

相続人の確定は戸籍で証明

「家族なんだから相続人は分かってる」と思いますよね。

でも、法的に証明する必要があるんです。

必要なのは、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本です。

ここで朗報！

今は広域交付制度があって、稲沢市役所に行けば全国の戸籍が取れるんです。

昔は本籍地の市役所まで行かなければならなかったので、本当に便利になりました。

窓口で「相続手続きで、生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本が欲しい」と伝えれば、職員さんが丁寧に対応してくれます。

ただし、時間はかかります。

その日で終わればいいですし、「次の日に来てください」とか連絡をもらうこともあります。

費用は1部600から700円でまとめて取得すると合計で5,000円～1万円程度かかることもあるので、現金を準備しておくといいですね。

人によっては思わぬ発見もあることがあります。

たとえば前妻との間に子供がいたとか、認知している子供がいたとか。

ドラマみたいな話ですけど、実際にあります。

財産調査で見落としがちなポイント

不動産については、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書を見れば一覧で確認できます。

あとは、登記識別情報（昔は権利証）が引き出しに入っていないか探してみてください。

忘れがちなのが、負債も相続の対象ということ。

借金やローン、保証人になっている場合も相続されるので注意が必要です。

ステップ3：遺産分割協議 – 家族で話し合う大切な時間

遺産分割協議、つまり「家族会議」です。

誰が何を相続するか、相続人全員で話し合って決めます。

不動産の共有名義は避けましょう

たとえば「とりあえず兄弟3人で共有」という選択は、将来のトラブルの元になります。

なぜなら：

意思決定・管理面の問題

• 売却するには全員の同意が必要
• 賃貸に出す際も全員の合意が必要
• リフォーム・修繕工事の決定で意見が分かれる
• 管理方針（維持・処分・活用）で対立が生じる
• 一人でも連絡が取れない共有者がいると手続きが停止

金銭面でのトラブル

• 毎年の固定資産税の支払いで揉める
• 修繕費用の負担割合で対立
• 管理費用を誰が負担するかで争いになる
• 賃料収入の分配方法で揉める
• 共有者の一人が経済的に困窮し負担できない

世代交代による複雑化

• 次の世代でさらに相続人が増えて複雑に
• 共有者同士の関係が希薄になる
• 代が進むと面識のない相続人同士になる
• 共有者の居住地が全国に散らばる

法的・手続き面の困難

• 共有物分割請求訴訟のリスク
• 登記手続きが複雑になる
• 抵当権設定時に全員の同意が必要
• 相続登記の際の必要書類が膨大になる

不動産活用の制約

• 建て替えや大規模修繕ができない
• 担保価値が下がる（金融機関の評価が厳しい）
• 売却時期を逃しやすい
• 空き家のまま放置されがち

感情的・人間関係の問題

• 兄弟姉妹間の関係悪化
• 居住している共有者と非居住者の温度差
• 「実家への思い入れ」の違いによる対立
• 面倒な手続きを避けたがる共有者の存在

実際の現場では、これらの問題が複合的に発生することが多いかと思います。

土地建物は1人の方に相続してもらい、その代わり現金は他の方に、というようにはっきり分けることが大切です。

話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成します。

これがないと名義変更ができません。

もし兄弟で話がまとまらない場合は、不動産を売却して現金で均等に分ける「換価分割」という方法があります。

詳しくは【初めての不動産相続】兄弟同士話せなくても実家処分できた事例｜換価分割をご覧ください。

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今こそ行動の時！無料査定で不動産の価値を確認しませんか？

相続した不動産を売却するか、維持するか迷っている方も多いのではないでしょうか。

まずは不動産の価値を知ることから始めましょう。

稲沢あんしん不動産では、相続の無料相談（初回30分まで）を行っています。

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また、相続全般のご相談も承っております。

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ステップ4：不動産の名義変更（相続登記）- 義務化されました！

2024年4月から相続登記が義務化されました。

3年以内に登記しないと、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。

司法書士に依頼する場合は10～15万円程度の費用がかかりますが、実は自分でもできるんです。

時間に余裕のある方はチャレンジしてみるのもいいかもしれません。

相続登記の義務化について詳しくは、【相続問題解決】築40年の実家相続で発覚！8つの問題と解決までの道のり！数次相続・建物越境・解体・境界問題でも解説していますので、ぜひご覧ください。

ステップ5：相続税の申告・納付 – 実は10人に1人程度

「相続税って全員にかかるの？」と心配される方が多いですが、実際は10人に1人程度なんです。

基礎控除の計算方法

3,000万円 ＋ 600万円 × 相続人の数

例えば、相続人が配偶者と子供2人の3人なら： 3,000万円 ＋ 600万円 × 3人 = 4,800万円

不動産の評価額と預貯金の合計が4,800万円以下なら、相続税はかかりません。

相続税がかかる場合は、10ヶ月以内に現金一括で納付が原則です。

相続手続きチェックリスト – 自分でできる？専門家に頼む？

ここで重要なお話があります。実は、相続手続きの多くは自分でもできるんです。でも、時間と手間を考えて、専門家に依頼するという選択肢もあります。

📋 相続手続きチェックリスト

手続き内容	自分でやる場合	専門家に依頼	費用の目安
相続人の調査	◎できる	行政書士・司法書士	自分でやる：戸籍取得費のみ（5,000円〜1万円）専門家に依頼する：5万円〜
相続財産の調査	◎できる	行政書士・司法書士	自分でやる：無料専門家に依頼する：10万円〜（財産次第）
遺産分割協議書作成	○できる	司法書士	自分でやる：無料専門家に依頼する：10万円〜
不動産の名義変更（相続登記）	○頑張ればできる	司法書士	自分でやる：登録免許税（不動産の評価額による）専門家に依頼する：5万円〜＋登録免許税
相続放棄の手続き	◎できる	司法書士	自分でやる：800円程度専門家に依頼する：5万円〜
相続税の申告	○できる	税理士	自分でやる：無料専門家に依頼する：遺産総額の0.5〜1％

自分でやるか、専門家に頼むかの判断基準

自分でやった方がいい人

✅ 相続人が少ない（自分のみ、または2〜3人程度）
✅ 財産がシンプル（実家の土地建物と預金だけ）
✅ 時間に余裕がある
✅ 費用を抑えたい

「うちは兄弟2人だけだし、財産も実家だけだから試しに自分でやってみようかな」という方は、十分ご自身での手続きが可能です！

専門家に頼んだ方がいい人

✅ 相続人が多い（4人以上）
✅ 兄弟仲が悪い
✅ 財産が複雑（不動産が複数、株式、投資信託など）
✅ 時間がない（仕事が忙しい）
✅ 確実にミスなくやりたい

特に揉めている場合は弁護士一択です。

私たち不動産屋も、司法書士も行政書士も、揉めている案件には介入できません。

専門家に依頼するとお金がかかってもったいないと思われるかもしれません。

でも、手続きにかかる時間を考えると、専門家に頼むのも決して高くはないんです。

よくある質問と解決策

Q：遺言書があった場合は？

基本的に遺言書の内容が優先されます。

ただし、相続人全員の合意があれば、遺言書と違う分け方も可能です。

意外に思うかもしれませんけど、そうなんです。

Q：相続放棄をしたい場合は？

3ヶ月以内に家庭裁判所での手続きが必要です。

借金が多い場合や、管理できない不動産がある場合に検討されます。

相続放棄については、相続放棄で後悔しないための3つのポイント【愛知県稲沢市の不動産相続相談】で詳しく解説しています。

Q：古い家で価値がなさそうな場合は？

古いから価値がないというのは思い込みかもしれません。

確認すべきポイント：

• 土地だけでも価値がある場合がある
• 立地によっては需要があるかもしれない
• 解体費用を差し引いても売れる可能性がある

まずは不動産屋さんに相談してみましょう。

実際の査定事例は福岡から愛知の空き家を売却｜遠隔地不動産の相続問題を解決したコンサルティング事例でもご紹介しています。

Q：空き家のまま放置するとどうなる？

放置はおすすめできません。なぜなら：

• 固定資産税が最大6倍になるリスク（特定空き家に指定された場合）
• 不法侵入や火災のリスク
• 倒壊や老朽化による近隣への迷惑

詳しくは空き家を放置すると固定資産税が6倍に！専門家が教える「特定空き家」と「管理不全空き家」の現実【愛知県稲沢市】をご覧ください。

また、相続した空き家を売却する場合、【2025年最新】相続した空き家の3000万円控除を徹底解説！知らないと損する税金対策が使える可能性もあります。

今からできる3つの準備（親が元気なうちに）

もし親御さんがまだお元気なら、今のうちにできる準備があります：

1. 親の戸籍謄本を取っておく

元気なうちから取得可能です。

また、広域交付制度を使えば、市役所に行って「生まれてから今までの戸籍謄本が欲しい」と言えば本籍地が遠方でも用意に取得可能です。

2. 財産目録を作っておく

• 不動産のリスト
• 預金口座のリスト
• 保険のリスト
• 借金があれば、それも含めて

3. 遺言書を書いてもらう

これは皆さん難しいって言うんですけど、認知症になってからでは遅いんです。

なぜなら意思能力がなくなってから無理やり書いてもらっても無効なので、元気なうちに書いてもらわないと意味がなくなってしまいます。

費用はかかりますが専門家に依頼する選択

「専門家に頼むとお金がかかるから…」と悩まれる気持ち、よく分かります。

でも、相続手続きで市役所や法務局に何度も通い、書類を作り直し、調べ物に時間を費やす…。

その時間を考えると、専門家に頼むのは「時間を買う」という選択でもあるんです。

実際、「最初から頼めばよかった」という声もよく聞きます。

まずは相談してみて、費用を聞いてから判断するのもいいと思います。

まとめ：あなたは一人じゃありません

相続は誰もがいつかは通る道です。

分からないことだらけで不安でいっぱいだと思いますが、今回お伝えした5つのステップを理解していただければ、必ず乗り越えられます。

でも、一人で抱え込む必要はありません。

稲沢あんしん不動産では、豊富な経験を活かし、あなたに寄り添いながら一緒に解決していきます。

「佐藤さんに相談してよかった」と言っていただけるよう、全力でサポートいたします。

特に相続については、時間が経てば経つほどやりにくくなることはあっても、やりやすくなることはありません。

「早く相談してよかった」と必ず思っていただけるはずです。

まずは無料相談から。お気軽に

📞 電話：0587-33-5620
営業時間：午前9時～午後7時
定休日：毎週水曜日

▶︎ 相続相談のお問い合わせはこちら

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