相続した築35年アパートは賃貸を続ける？売却する？稲沢市の市場データと10年収支比較で判断基準を解説

「稲沢市で相続したアパート、このまま続けるべきか、それとも売却すべきか…」

相続した築古アパートの扱いに悩んでいる方は少なくありません。
特に稲沢市では、空室率11.1%、賃貸用空き家3,620戸(全体の57.1%)という厳しい現実があります。

この記事では、築35年・木造6戸のアパートを実例に、
「活用継続」と「売却」を10年間で徹底比較し、
あなたに合った判断基準を28年の経験をもとに解説します。

最後まで読めば、あなたの状況に合った「納得できる選択」が見えてきます。

「相続したアパート、このまま賃貸を続けるべき？それとも売却したほうがいい？」

「リフォームにお金をかけても、本当に元が取れるの？」

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

相続で築古アパートを取得された方から、このようなご相談をよくいただきます。

正直なところ、この「活用か売却か」という判断は、不動産のプロでも悩むところです。

なぜなら、数字だけでは測れない要素がたくさんあるからです。

今回は、28年の不動産経験と稲沢市の実際のデータをもとに、あなたに合った判断ができるよう、具体的なシミュレーションと判断基準をお伝えします。

最後まで読んでいただければ、「自分はどちらを選ぶべきか」がきっと見えてくるはずです。

税金の扱いは改正で変わることがありますので、実際の申告の前には国税庁の最新情報への確認をおすすめします。

まずは相続手続きを確認しましょう

築古アパートの活用か売却かを考える前に、相続手続きが済んでいるか確認が必要です。

実は、遺産分割協議が終わっていないと、売却はもちろん、大規模リフォームも解体もできません。

「え、そうなの？」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

相続した不動産が「誰のものか」が法的に確定していないと、何も進められないのです。

相続手続きの全体像については、初めての不動産相続｜初心者向け相続手続き5つのステップで詳しく解説しています。

兄弟間で話し合いが難しい場合でも、解決方法はあります。

【初めての不動産相続】兄弟同士話せなくても実家処分できた事例｜換価分割もぜひ参考にしてください。

【参考事例】稲沢市郊外の築35年アパートの場合

それでは、具体的な事例で「活用」と「売却」を比較してみましょう。

今回は、稲沢市でよくあるタイプの築古アパートを例にします。

物件概要

項目	内容
所在地	稲沢市郊外
築年数	35年（木造2階建て）
戸数	6戸（1K）
現況	3戸入居中（月額2.8万円）、3戸空室
土地面積	200㎡（約60坪）
建物状況	外壁・屋根劣化、設備老朽化

半分が空室という状態です。

「このまま放置するわけにはいかないけど、どうしたらいいの…」という典型的なケースですね。

現状の収支を把握する

まずは今の状態での収支を確認しましょう。

年間収支（空室3戸放置の場合）

項目	金額
年間収入	100.8万円（2.8万円×3戸×12ヶ月）
年間支出	約28万円（固定資産税、保険、管理費等）
年間収支	72.8万円の黒字

「あれ、黒字じゃん！」と思われたかもしれません。

確かに、今の状態でも年間70万円以上の収入があります。

ただ、この数字だけを見て判断するのは危険です。

建物は年々劣化していきます。

突然の修繕費用、空室率の上昇…。

これらのリスクを考慮した上で、10年後にどうなっているかを見る必要があります。

選択肢①：【活用継続】10年間の収支シミュレーション

本格的に賃貸経営を続ける場合、まず空室のリフォームが必要です。

初期投資の試算

項目	金額
空室3戸のリフォーム	189万円（63万円×3戸）
大規模修繕（外壁・屋根等）	270万円
合計初期投資	459万円

約460万円の初期投資が必要です。

満室時の収益性

項目	金額
年間収入（満室）	201.6万円
実効収入（稼働率90%想定）	181.4万円
年間支出	約66万円
年間収支	115.4万円

年間115万円の収益が見込めます。

投資回収期間は約4年。

数字だけ見ると、悪くないように見えますよね。

選択肢②：【売却】手取り額と税金の計算

次に、売却した場合を見てみましょう。

想定売却価格の考え方

築35年の木造アパートは、建物としての評価がほぼゼロです。

買主が解体することを前提に、更地の土地価格から解体費用相当額を差し引いた金額が、現状有姿（建物を残したまま）で売却する場合の実勢価格の目安になります。

項目	金額
土地価格（坪28万円×60坪）	1,680万円
解体費用相当額（買主負担分の値引き目安）	−250万円
想定売却価格	1,430万円

売却にかかる費用

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×消費税」の速算式で計算します。

項目	金額
仲介手数料（1,430万円×3％＋6万円）×消費税	53.8万円
印紙税・登記費用等	約4万円
測量費用	40万円～
譲渡費用合計	約97.8万円

※解体費用は、上の「想定売却価格」を算出する時点ですでに差し引いているため、ここでは重複して計上していません。

売却にかかる費用や必要書類については、不動産売却の必要書類、まさか紛失？再発行できない書類で売却が台無しに…で詳しく解説しています。

譲渡所得税について

取得時の契約書や領収書が見つからない場合、取得費は売却価格の5%として計算されます。
想定売却価格1,430万円×5％＝71.5万円

相続した不動産は、被相続人が取得した時期をそのまま引き継ぎます。今回は築35年で長期の保有が明らかなため、長期譲渡所得の税率20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）を使って計算します。

譲渡所得＝1,430万円－71.5万円（取得費）－97.8万円（譲渡費用）＝1,260.7万円
譲渡所得税：1,260.7万円×20.315％≒約256万円

なお、「相続した空き家の3000万円特別控除」という制度がありますが、これは被相続人が住んでいた居住用の家屋が対象です。

賃貸アパートのような貸付用物件には使えませんので、ご注意ください。

売却後の手取り額

想定売却価格1,430万円－譲渡費用97.8万円－譲渡所得税256万円＝手取り額は約1,076万円となります。

10年比較:活用継続vs売却、どちらが得?

さて、ここからが本題です。

「活用」と「売却」、10年後にどちらが有利になるか比較してみましょう。

活用継続の場合（現実的リスク考慮）

項目	金額
初期投資	-459万円
10年間収支	+1,154万円
追加修繕費用	-480万円
10年後資産価値（築45年）	+500万円
合計	715万円

即売却の場合

売却すれば、手取り約1,076万円が確定します。

10年間の家賃収入はありませんが、管理の手間やリスクからは解放されます。

ただし、活用継続の715万円は「順調にいった場合」の数字です。

現実には、以下のリスクを考慮する必要があります。

考慮すべきリスク

家賃について

月額2.8万円という家賃は、稲沢市郊外の1Kとしてはほぼ底値です。

これ以上下げると採算が合わなくなるため、下落余地は限定的といえます。

ただし、「下げられない＝競争力がない」ということでもあります。

周辺に新しい物件ができれば、入居者確保はさらに難しくなります。

空室率について

今回の試算では稼働率90%（常時空室0.6戸程度）を想定していますが、これはかなり楽観的です。

そもそもこの物件、現状で6戸中3戸が空室（稼働率50%）です。

リフォームしたとしても、築35年の郊外物件が常時90%稼働できるかは、正直なところ厳しい戦いになります。

仮に稼働率が70%まで落ちると、年間収支は約80万円まで下がります。

数字だけで見れば売却の方が手元に残る金額は大きくなりますが、活用継続にも「初期投資を回収したうえで、なお資産が残る」という良さがあります。

次の章からは、数字に表れない部分も含めて考えていきます。

売却をお考えの方へ｜まずは無料査定から

ここまで読んでいただいて、「うちのアパートはどうなんだろう？」と思われた方も多いのではないでしょうか。

実際の判断には、物件ごとの詳しい査定が必要です。

「売却するかどうかまだ決めていない」という段階でも大丈夫です。

まずは現在の価値を知ることから始めてみませんか？

「活用か、売却か」のご相談で、私が実際にやっていること

この判断は、正直なところ、不動産のプロでも一人では決めきれません。

私が実際にご相談を受けるときは、まず現地に伺い、建物の状態と入居状況をこの目で確認します。空室の理由（家賃が周辺相場より高い、設備が古い、周辺に競合物件が増えた等）は物件ごとに違うので、レントロール（各部屋の家賃・契約状況の一覧）を見ながら、なぜ空室が埋まらないのかを一緒に整理します。

そのうえで、今回の記事のように、活用継続した場合の10年収支シミュレーションと、売却した場合の手取り額の両方を、具体的な数字でお出しします。数字だけでなく、管理の手間や精神的な負担についても、包み隠さずお伝えするようにしています。

なお、すでに「売却する」と決めている場合や、より大型の賃貸アパート（鉄骨造・20戸規模など）の売却をお考えの場合は、「相続した賃貸アパートの売却方法｜査定・税金・手続きを徹底解説」で、査定の詳しい考え方や税金の計算、手取り額の詳細を解説しています。あわせてご覧ください。

稲沢市の賃貸市場の厳しい現実

数字だけでなく、稲沢市の市場環境も押さえておく必要があります。

• 空き家率11.1％（全国平均13.6％に近づく）
  出典：平成30年住宅・土地統計調査、稲沢市空家等対策計画
  
• 賃貸用住宅の空き家3,620戸（全空き家の57.1％）
  出典：平成30年住宅・土地統計調査、稲沢市空家等対策計画
  
• 人口減少：2027年には12.4万人まで減少予測（現在約13.5万人）
  出典：稲沢市人口ビジョン
  
• 高齢化率27.4％（2020年時点）で今後も上昇（2045年には35％予測）
  出典：稲沢市空家等対策計画、第8期稲沢市介護保険事業計画
  

賃貸の空室が3,620戸もあるんです。

新しい競合物件がどんどん増える中で、築35年以上の物件が選ばれ続けるのは、正直なところ厳しい戦いです。

稲沢市特有のリスク要因

• 製造業中心の産業構造で、若者・女性が希望する雇用が不足
• 郊外立地は名古屋通勤需要があっても築古物件は不利
• 人口減少と高齢化で単身者向け需要が縮小傾向

空き家問題については、空き家を放置すると固定資産税が6倍に！専門家が教える「特定空き家」と「管理不全空き家」の現実で詳しく解説しています。

数字では測れない「精神的負担」

28年の経験から正直に申し上げます。

数字上は継続が有利でも、実際には多くの方が精神的負担で後悔されています。

賃貸経営には、こんな負担がかかります。

• 24時間365日の管理責任（入居者トラブル、設備故障対応）
• 空室期間のストレス（家賃収入減、広告費負担）
• 税務処理の複雑化（確定申告、修繕費用の判定）
• 近隣クレーム対応（騒音、ゴミ問題等）

これらは金額換算できません。

でも、「安心して眠れる」という価値は、とても大きいと私は思います。

判断基準チェックリスト

最後に、あなたの状況に合わせた判断基準をお伝えします。

活用継続をおすすめする場合

• 物件が自宅から近く、管理に時間を割ける
• 不動産賃貸業に興味があり、勉強を楽しめる
• 初期投資500万円程度に余裕がある
• 突発的な修繕費用に対応できる財務体力がある
• 入居者とのコミュニケーションが苦にならない

売却をおすすめする場合

• 物件が遠方にあり、管理が困難
• 本業が忙しく、副業に時間を割けない
• まとまった現金が必要（相続税納税、住宅購入等）
• 不動産管理に精神的負担を感じる
• 築古物件の将来性に不安を感じる

売却時に用意する書類チェックリスト

売却を選ばれる場合は、以下の書類を準備しておくとスムーズです。

必須書類

• 権利証（登記済証）または登記識別情報通知書
• 固定資産税納税通知書・評価証明書
• 建物図面・測量図
• レントロール（全戸の家賃一覧表）
• 賃貸借契約書（全戸分）
• 管理委託契約書
• 修繕履歴・修繕計画書
• 過去3年分の収支明細

あると有利な書類

• 取得時の売買契約書・領収書（税金が数百万円変わります）
• 建築時の工事請負契約書・領収書
• 相続税申告書の控え
• 境界確認書・筆界確認書

特に取得時の書類は非常に重要です。

これがあるかないかで、譲渡所得税が数百万円変わることもあります。

よくある質問

相続したアパートは活用と売却どちらが得ですか?

築35年6戸の事例では、10年間で活用継続が715万円、即売却の手取りが約1,076万円となります。

数字の上では売却の方が約361万円多く手元に残りますが、活用継続でも初期投資を回収したうえでプラスの資産を残せます。

稲沢市の空室率11.1%や人口減少リスク、管理の精神的負担まで含めて、どちらを選ぶかはご自身の状況次第です。

稲沢市の賃貸アパート空室率はどのくらいですか?

稲沢市の空き家率は11.1%(平成30年住宅・土地統計調査)で、そのうち賃貸用空き家は3,620戸(全空き家の57.1%)を占めます。

近隣市と比較しても高い水準にあり、今後の人口減少(2027年に12.4万人予測)と高齢化率上昇(2045年に35%予測)により、さらに厳しくなる見込みです。

相続税の取得費加算の特例とは何ですか?

相続した不動産を売却する際、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

相続税申告期限から3年以内(実質3年10ヶ月以内)に売却すれば適用されます。

例えば、相続税1,500万円・売却物件の評価額4,000万円の場合、600万円を取得費に加算でき、約122万円の節税効果があります。

遠方に住んでいても賃貸アパートの管理はできますか?

管理会社に委託すれば可能ですが、家賃の5〜10%の管理費がかかります。

また、大規模修繕の判断や入居者トラブルの最終決定は所有者が行う必要があります。

遠方の場合、現地確認や緊急対応が難しく、精神的負担が大きくなるケースが多いです。

まとめ

今回の記事では、稲沢市で築古アパートを相続した場合の「活用」と「売却」を比較しました。

今回の試算では、10年後の資産価値は活用継続で715万円、即売却の手取りで約1,076万円となり、数字の上では売却の方が多く手元に残る結果になりました。

ただし活用継続には、初期投資を回収したうえで、なお資産を残せるという良さもあります。

一方で活用継続には、空室リスクや突発的な修繕費用、そして24時間365日の管理責任といった、数字には出てこない負担が伴います。

最終的にはご自身のライフスタイルと価値観で決めることが最も重要です。

「賃貸経営を前向きに楽しめるか」「管理の責任を負い続けたいか」を正直に自問してみてください。

どちらを選ぶにしても、一人で悩む必要はありません。

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