中古マンションの管理費・修繕積立金、あなたのマンションは江南で「高い」？「安い」？

執筆者：佐藤高樹（稲沢あんしん不動産 代表）
宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター（相続対策専門士）／業界29年・査定実績5,000件超
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まず大前提、費用は「1㎡あたり」で見る

ランキングに入る前に、見方をひとつだけ。

管理費は、部屋が広いほど高くなります。だから総額で比べても、フェアじゃないんです。

これは土地と同じでして。

土地を買うとき、坪いくらで見ますよね。

坪15万か、30万か。

広さで総額は変わるけれど、高い安いは坪単価で判断する。

マンションの管理費も、1㎡あたりいくらかで見ないと比べられないんです。

ただ、単価だけだとピンと来ないので、3LDKを75㎡、4LDKを84㎡と決めて、その広さならいくらかも一緒に出しました。

自分の部屋に近いほうで見てもらえれば、イメージしやすいはずです。

組合の中に入っていると、この単価の差が「なぜ生まれるのか」も見えてきます。

そのあたりも交えながら、3つのランキングを順に見ていきます。

管理費の㎡単価ランキング（江南市）

▸ 管理費 ／ ▸ 修繕積立金 ／ ▸ 合計（月3万円の目安）
※1つの表だけで判断せず、3つセットでご覧ください。

まずは管理費から。

1㎡あたりが安い順に並べています。

現時点で江南市内26棟のデータがあり、もっとも低いところで63円/㎡前後からのスタートです。

上位は、宝マンション江南スクエア（63円/㎡）、ユーハウス江南（71円/㎡）、グラン・コート江南（74円/㎡）といったところです。

管理費って「管理会社に払うお金」だと思われがちですが、実は中身はもっといろいろ。

管理会社に行く管理委託費のほかに、エレベーターの保守、消防設備の点検、貯水槽の清掃、共用部の電気代。

そういう実費がまとまったものなんです。

だから安いのにも理由があります。

エレベーターのない棟は、その点検代がかからない分だけ下がりやすい。

戸数の多い大規模なマンションは、みんなで割り勘するスケールメリットが効いて、1戸あたりが安くなりやすいんです。

くどいようですが、順位そのものは気にしないでください。「江南の中だと、このあたりか」くらいで十分です。

ひとつだけ。

管理費は、実は見直せる余地があります。

私が組合の顧問で最初にやるのも、ひとまとめの管理費を項目ごとにバラして、同じ内容のまま他社にも見積もりを取り直すこと。

それで下がるケースは、珍しくありません。

具体的な進め方は、別の記事にまとめています。分譲マンションの管理費を下げる方法｜5つのステップもあわせてどうぞ。

修繕積立金の㎡単価ランキング（江南市）

▸ 管理費 ／ ▸ 修繕積立金 ／ ▸ 合計（月3万円の目安）
※1つの表だけで判断せず、3つセットでご覧ください。

続いて、修繕積立金です。

こちらは管理費と違って、安い＝いいとは限りません。

むしろ、安すぎるのは少し心配したほうがいいくらいなんです。

江南市内では、資料が揃った26棟でもっとも低いところが62円/㎡前後。

ロフティ江南（62円/㎡）、シャトー江南２（107円/㎡）、荘苑江南（119円/㎡）あたりが低めの目安として見えてきます。

修繕積立金は、12〜15年ごとにやってくる大規模修繕のために、毎月コツコツ貯めているお金です。

外壁の塗り直しや屋上防水など、何千万という工事をいきなり払うのは無理なので、少しずつ備えているわけですね。

計画的に早くから貯めている組合は、毎月の積立は安く済みます。

逆に、貯めるのをサボってきたところは、慌てて高くしないと間に合わない。

しかも大規模修繕は1回では終わらず、2回目、3回目と続いていきます。

なので、安い順に並んでいても、その安さが「計画的だから」なのか「ただ足りていないだけ」なのかで、意味が真逆になります。

自分のマンションが安心かどうかは、この3つをセットで見てください。

長期修繕計画がそもそもあるか。

あるとして、外壁や給排水管、エレベーターまで中身が網羅されているか。

そしてその計画と、今の積立額が合っているか。

長期修繕計画は、管理会社や理事会にお願いすれば、写しを見せてもらえます。

手元に無ければ、まずはそこからです。

計画どおりに高めなのは、健全なマンション。サボってきて慌てて上げたところも、先送りせず向き合っている分、まだいいんです。気をつけたいのは、計画が甘いまま安く済んでいるケース。仕組みをもっと詳しく知りたい方は、分譲マンションの修繕積立金・管理費・大規模修繕 完全ガイドで掘り下げています。

そもそも修繕積立金が上がりやすいのはなぜか、という背景はマンション修繕積立金が高すぎる!?上がりやすい理由5選でまとめています。

合計ランキングと「月3万円」の目安

▸ 管理費 ／ ▸ 修繕積立金 ／ ▸ 合計（月3万円の目安）
※1つの表だけで判断せず、3つセットでご覧ください。

最後に、管理費と修繕積立金を足した合計です。

毎月実際に出ていくのはこの合計なので、ここが一番、生活の実感に近い数字になります。

江南市内で合計が確認できる26棟では、もっとも低いところが187円/㎡前後。

ロフティ江南（187円/㎡）、グラン・コート江南（232円/㎡）あたりが低めの目安になっています。

ひとつ覚えておいてほしいのが、合計で月3万円。ここを超えてくると、売るとき少し苦戦しやすくなります。

たとえば3,000万、4,000万のマンションの月3万円と、1,000万前後のマンションの月3万円とでは、負担の重さが全然違いますよね。

後者のほうが、買う人にとってはこたえます。

やっかいなのは、売値を下げても管理費や修繕積立金は下がらないこと。

だから値下げだけでは、なかなか売りにくさが解けないんです。

しかもこの2つは、一度上がると基本的に下がらない。

いわば片道切符でして。

だからこそ、今のうちに自分の位置を知っておくことが効いてきます。

もし値上げが見えているなら、上がる前に動くというのも、ひとつの手です。

いざ売るとなったとき、住みながら売るか・空き家にしてから売るかでも結果は変わります。マンションは住みながら売る？空き家にしてから売る？もあわせてどうぞ。

「この管理費・修繕積立金、高くないかな」。そんな引っかかりがあれば、江南市の不動産・マンション売却のご相談から、お気軽にどうぞ。

売るなら「管理を語れる人」に頼む

今の買う人は、もう「管理を買う」と分かってきています。

だから売るときも、間取りと価格だけでなく、このマンションの管理はここがしっかりしている、と説明できる人に頼んでほしいんです。

管理の中身を語れないと、せっかくの良さが伝わりきりません。

今日の話を、3つにまとめておきます。

• 管理費も修繕積立金も、安ければいいわけじゃない。中身を確かめる
• でも高すぎもつらい。生活も、売るときも、重くなる
• 自分のマンションが江南のどのあたりにいるか、その位置を知る材料に

このランキングは、もともと売却のご相談をいただいたときの参考資料として作りはじめたものです。

江南市内の中古マンションのうち、資料がきちんと揃った棟から順に載せています。

数字に確信が持てないものは、あえて載せていません。

住宅ローンが残っていても、売却はできます。残債の確認や抵当権抹消の流れは住宅ローン返済中のマンション売却ガイドで解説しています。

→ 江南市の不動産・マンション売却のご相談はこちら

よくあるご質問

管理費と修繕積立金は、何が違うのですか？

管理費は、日々の管理や点検、共用部の維持に使う「今のため」のお金です。

修繕積立金は、12〜15年ごとの大規模修繕に備えて貯めておく「将来のため」のお金です。

性格がまったく違うので、分けて見ます。

戸数が多い大規模マンションは、管理費が安くなりやすいのですか？

傾向としては、そのとおりです。

エレベーター保守や設備点検などの実費は、戸数で割り勘する形になるので、戸数が多いほど1戸あたりの負担は下がりやすくなります。

ただし戸数だけで決まるわけではなく、設備の内容や管理会社によっても変わります。

あくまで傾向として見てください。

修繕積立金が安いマンションは、買っても売っても大丈夫ですか？

一概には言えません。

計画的だから安いのか、積立が足りていなくて安いのかで意味が変わります。

長期修繕計画の有無と中身、今の積立額が計画に合っているか。

この3つを確認すると判断しやすくなります。

築年数が古いマンションほど、修繕積立金は高くなりますか？

一概にそうとは言えません。

築年数が古くても、早くから計画的に積み立ててきた組合であれば、無理のない金額で済んでいるケースもあります。

逆に築浅でも、積立が計画に追いついていなければ、これから上がっていく可能性があります。

大事なのは築年数そのものより、長期修繕計画と今の積立額が合っているかどうかです。

江南市以外のマンションも調べられますか？

稲沢市内など、資料が揃ったエリアから順に対応を広げています。気になる地域があれば、ご相談のときに聞いてください。