専任媒介と一般媒介、成約率まさかの3倍差｜不動産屋が本音で解説

こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。

不動産会社に売却を依頼するとき、「専任媒介契約」と「一般媒介契約」、どちらがいいか迷う方は多いです。

「複数の会社に頼めた方が、いろんな人の目に触れて売れやすいのでは」と考えるのは自然なことだと思います。

でも、実際のデータを見ると、答えははっきりしています。この記事では、レインズ（不動産会社だけが見られる物件情報のデータベース）の公式データと、不動産会社の仕組みの両方から、専任媒介をおすすめする理由を正直にお話しします。

専任媒介をおすすめする理由を、データと一緒に動画でも解説しています。

媒介契約の3種類とレインズの登録義務

不動産の売却を依頼するときの契約には、正確には3種類あります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

このうち専属専任媒介契約は、自分で買主を見つけてきた場合でも必ず不動産会社を通すという、専任の中でもさらにきつい縛りがあるだけで、考え方は専任媒介契約とほぼ同じです。

この記事では、専任媒介契約と一般媒介契約の2つで話を進めます。

専任媒介契約は、依頼する会社を1社に絞って任せる契約です。

一般媒介契約は、A社・B社・C社と複数の会社に同時にお願いできる契約です。

契約期間は、専任媒介・専属専任媒介は宅建業法で3ヶ月が上限と定められています。一般媒介に法律上の期間の定めはありませんが、実務上は同じく3ヶ月が目安です。

この2つの違いで、今回の話に関わってくるのは次の2点です。

まず1つ目、定期報告の義務です。専任媒介は宅建業法で2週間に1回以上の報告義務があります（専属専任なら1週間に1回以上）。一般媒介には、この法的な報告義務がありません。ゼロです。

2つ目が、レインズへの登録義務です。レインズとは、正式には指定流通機構といって、国土交通大臣が指定した、不動産会社だけが見られる物件情報のデータベースのことです。全国に4つあり、稲沢市を含むこの地域は中部レインズに加入しています。ここに登録すると、その物件情報を全国の不動産会社が見られるようになり、買い手が見つかる可能性が広がります。逆に言えば、レインズに載っていない物件は、業界の中では存在していないのと同じことになります。

レインズへの登録ですが、専任媒介は媒介契約を結んだ日の翌日から7営業日以内に登録する義務があります（専属専任なら5営業日以内）。

一般媒介には、この登録義務がありません。

（レインズの仕組み・仲介手数料の計算方法については「媒介契約とは？専属専任・専任・一般の3種類の違いと選び方」でも解説しています）

ここまで聞くと、「一般媒介の方が複数の会社に頼めるんだから自由でいいのでは」と思う方もいるかもしれません。

ここからが本題です。

データで見る差：専任媒介27%・一般媒介9.4%

専任媒介をおすすめする1つ目の根拠は、データです。

多くの方が持っている思い込みに、「1社だけに頼んで売れなかったら困る。

だから一般媒介で複数の不動産会社に頼んだ方が売れやすいはずだ」というものがあります。

そう考えるのは自然なことです。

でも、実際のデータでは逆の結果が出ています。

公益財団法人不動産流通推進センターという団体が、2026年4月に発表した2025年度のレインズ活用状況の報告書があります。そこに、専任媒介と一般媒介、それぞれの成約報告率という数字が出ています。

• 専任媒介：成約報告率 約27%（4件に1件以上）
• 一般媒介：成約報告率 約9.4%（10件に1件に届かない）

約3倍の差です。「複数社に頼んだ方が売れやすい」という感覚は、データの上では完全に逆になっています。

もちろん、一般媒介の方が向いている方もいます。これについては後ほど詳しくお話しします。

なぜ差が出るのか。不動産会社の「力の入れどころ」

根拠の2つ目は、業界の仕組みです。なぜ、成約の報告率にこれだけの差が出るのでしょうか。

一般媒介でも、不動産会社は「一生懸命頑張りますから任せてください」と言って引き受けてくれるとは思います。

でも、構造的にそうなりにくいのです。

実際に力を入れやすいのは、専任媒介の方です。

理由は、不動産会社のビジネスモデルにあります。

とにかくたくさんの物件を抱えて、そのうちのどれかが売れればいい、という考え方の会社が少なくありません。

一般媒介はいくら抱えてもコストがかからないので、ネットに載せて業者間のネットワークに載せておけば、よそで売れても自分のところに紹介が来る。

載せているだけで済んでしまうのです。

とはいえ、専任媒介で1社だけを信じて頼んでくれているお客様を、一般媒介の物件と同じ扱いにしてしまったら、専任でお願いしているお客様は困ってしまいます。

「うちはあなたを信じて1社だけで頼んでいるんだから、こっちを真剣にやってほしい」と思うのは当然です。

担当者の体は1つで、1日8時間しか働けません。

持っている時間と力をどこに振り分けるか。

20件も30件も均等に薄く配っていたら、結局どれも売れません。

専任媒介27%・一般媒介9.4%という数字は、この仕組みがそのまま結果に出たものだと思っています。

囲い込みが怖いから一般、はもう古い

根拠の3つ目は、2025年にルールが変わったことです。

ここでよくある勘違いを解いておきます。「専任媒介契約にすると、悪い不動産会社に囲い込みをされるのでは」という心配です。

囲い込みとは、他社から「その物件を紹介させてください」と問い合わせが来ても、「もう商談中です」と嘘をついて断り、自分で買主も見つけて、売主・買主の両方から仲介手数料をもらおうとする、業界の悪い慣習のことです（囲い込みの手口と見抜き方を別記事で詳しく解説しています）。これを警戒して一般媒介を選ぶ方が、実際にいらっしゃいます。

でも、これは2025年1月に大きく変わりました。宅建業法の施行規則が改正され、レインズに登録した物件が今どういう状況なのか（公開中なのか、申し込みが入っているのか）を、ステータスとして登録することが義務になったのです。

そして売主さんには、レインズの登録証明書が渡されます。

そこに書かれたIDとパスワードで、売主さん自身が、自分の物件が今レインズ上でどう見えているかをいつでも確認できます。

違反した会社は行政処分の対象です。

つまり専任媒介は、売主さん自身が監視できる契約になりました。

一方の一般媒介は、レインズへの登録義務そのものがないため、登録されなければ確認のしようがなく、報告義務もなく、何が起きているのか分からない状態のままです。

囲い込みが怖いから一般媒介、という考え方は、もう逆になっているのです。

正直にお話しすると、ルール上は囲い込みができない仕組みになりましたが、現場では今でも、担当者レベルで理由をつけて紹介を渋る、ということが実際にあります。

「資料がまだできていません」「担当者が不在で分かりません」といった言い方で、なんとなく紹介を先延ばしにされるケースです。

会社としては囲い込みをしないと言っていても、ノルマのある担当者の気持ちが、手数料を多く取れる方に傾いてしまうことがある。

これが現場の実情です。

当社は専任と一般で対応を分けています

当社は、一般媒介と専任媒介で、対応をはっきり分けています。

一般媒介は、「自分で販売状況を管理できる」という方向けです。複数社に依頼していただいて構いません。ただし、販売状況の管理はご自身でやっていただきます。当社がやるのは、ネットへの掲載とレインズへの登録まで。それ以外の特別なことはしません。最初にはっきりお伝えしています。

冷たく聞こえるかもしれませんが、理由があります。1社だけを信じて専任で任せてくださったお客様と、複数社に声をかけているお客様に同じ時間をかけたら、専任のお客様に対して不公平になってしまうからです。

専任媒介は、まったく違います。一緒に3ヶ月の計画と作戦を立て、毎週報告・毎週確認しながら、3ヶ月で売り切る前提で進めます。全部お任せいただいても、一緒に考えながらでも構いません。情報は一斉に出し、よそのA社・B社・C社にも「お客様を紹介してください」と声をかけます。囲い込みなど、するわけがありません。何としてでも早く、良い条件で売る。そこに全力を注ぎます。

特に力を入れているのが、売り出す前の調査です。

• 権利関係（敷地が隣の土地にはみ出していないか＝越境）
• 地中埋設物（地面の下に古い浄化槽や配管が埋まっていないか）
• 再建築の可否（建て替えができるかどうか）
• 未登記の建物が残っていないか
• その地域特有のルール

調べることは実はたくさんあります。

こういう調査は経験と知識に左右されるので、時間をかけて投下しないといけません。

一般媒介だと事前準備に時間を割くことが難しく、買い手がついた段階で慌てて調べる、というケースになりがちです。

一般媒介が向いている人、専任媒介を選ぶときの条件

とはいえ、どこでも専任媒介がいいというわけではありません。

一般媒介が向いているのは、過去に不動産の売買を何度か経験されていて、相場も手続きもある程度分かっている方です。

人に任せるより、自分でコントロールしたいという方なら、複数社に声をかけ、ご自身が司令塔になって進めるのも一つの選択です。

ただ、そういう方はそれほど多くありません。

ほとんどの方は、家を売るのが初めてで、何から始めたらいいか分からない、という状況です。

そういった方は、専任媒介でうまく依頼する担当者の力を利用するのがいいと思います。

その場合、条件があります。知識と経験と実績のある担当者に任せることです。

• 知識：単純に売るだけでなく、調査能力（地中埋設物・権利関係など）
• 経験：知識だけでは足りず、売却後のトラブルを避けるための経験
• 営業力：どれだけ親身になってくれるか、という実績

専属専任媒介も専任媒介も、成約報告率はどちらも約27%です。

裏を返せば、残り73%は期間内に売れていません。

専任媒介にしさえすれば売れる、という単純な話ではなく、誰に任せるかで結果が変わるということです。

良い担当者の見分け方

では、そういう担当者をどう見つければいいのでしょうか。

今の時代なら、まずホームページの口コミです。

ただし星の数だけでなく、書いてある文章を読んでください。

テンプレートっぽい口コミは、読めば分かります。

それから、ホームページそのもの。

物件情報しか載っていない会社と、自分の言葉で情報発信をしている会社では違います。

ちゃんと更新されているか、しっかり中身を書いているかが、真剣に仕事をしている証拠になります。

あとは、SNSにちゃんと取り組んでいるかどうかです。

常に勉強し、学び続けているかどうかは、そこに出ます。

読めば、その人がどれだけ知っているか、どういう考え方で仕事をしているかは、だいたい伝わるものです。

まとめ

専任媒介と一般媒介、どちらがいいか。

データ上、専任媒介は一般媒介よりも約3倍成約しています。

業界の仕組みとして、力が入るのも専任媒介です。

そして、囲い込みを心配して一般媒介を選ぶという考え方は、2025年のルール改正でもう逆になりました。

ただし、どこでも専任媒介がいいわけではありません。知識と経験と実績のある担当者に任せることが条件です。

よくある質問

専属専任媒介契約と専任媒介契約は何が違いますか？

専属専任媒介契約は自分で買主を見つけた場合も必ず不動産会社を通す必要がある点が専任媒介契約より厳しく、登録期限（5日以内）や報告義務（週1回以上）も専任媒介契約より短くなっています。それ以外はほぼ同じです。

一般媒介契約でも、レインズに登録してもらうことはできますか？

一般媒介契約にはレインズへの登録義務がないため会社によって対応が分かれます。登録してほしい場合は契約前に確認しておくと安心です。

専任媒介契約の期間中に、他の不動産会社に相談してもいいですか？

専任媒介契約は1社に絞って任せる契約のため、期間中に他社へ正式に売却を依頼することはできません。会社の対応に疑問がある場合は、まず担当者に相談してください。

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