稲沢市・一宮市で事故物件や実家の孤独死は売れる？告知義務の基準と9市の売却・解体比較

「一人暮らしだった親が実家で亡くなったけれど、これって事故物件になるの？」
「建物を解体して更地にすれば、買主さんに言わずに売れるのだろうか…」
「ご近所に事情を知られずに、このまま手放す方法はないだろうか」

稲沢あんしん不動産の佐藤です。当社が日々ご相談をお受けしている稲沢市・一宮市・清須市・あま市・津島市・愛西市・江南市・岩倉市・北名古屋市において、実はこうした「ご実家や空き家でのご逝去（自然死・病死・孤独死など）」に伴う売却のご相談は少なくありません。

誰にも相談できず、インターネットで「稲沢市 事故物件 売却」「一宮市 実家 孤独死」などと検索して不安になっていらっしゃるかもしれませんが、どうかご安心ください。結論から申し上げますと、実家で人が亡くなったからといって、すべてが「事故物件」になるわけではなく、建物の状態やご事情に合わせて、片付けや解体の前から最適な売却方法を選べます。

1. そもそも「事故物件（告知が必要）」になる境目とは？

「家の中で人が亡くなったら、すべて事故物件になって半額以下になる」と思い込んでいる方が多いのですが、それは誤解です。

2021年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、不動産売買において買主様へ伝えるべき一般的な基準が整理されています。

亡くなられた原因・状況	ガイドライン上の告知基準	実務上のポイント
老衰・病死・いわゆる自然死	原則として告知不要	病院ではなくご自宅の居室等で亡くなられた場合でも、早期に発見された自然死・病死であれば原則として告知対象にはなりません。
日常生活での不慮の事故死 （入浴中の溺死・階段からの転落・誤嚥など）	原則として告知不要	事件性がなく、日常生活の中で起きた不慮の事故も、自然死と同様に原則として告知不要とされています。
発見が遅れた孤独死・自然死 （特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合）	告知が必要	室内に臭気や汚損が生じ、特殊清掃等が行われた場合は買主様へ正確に伝える必要があります。
自死（自殺）・他殺・事件性のある火災など	告知が必要	売買では一律に告知不要となる年数は定められていません。事案の内容や経過期間などを踏まえて個別に判断します。

※なお、買主様から直接質問された場合や社会的影響が大きい事案については、把握している事実を伝える必要があります。

このガイドラインは宅地建物取引業者の一般的な判断基準で、売主の民事上の責任を一律に免除するものではありません。賃貸の「概ね3年」という目安を売買へそのまま当てはめず、個別の事情を確認します。

国の基準だけでなく「引き渡し後に後悔しないか」を基準にしています

上の図解や表のとおり、人の死に関する国のガイドラインでは「老衰・病死・自然死」や「日常生活での不慮の事故」は原則として告知不要とされています。漏水（水漏れ・雨漏り）やその修繕履歴は、このガイドラインとは別に確認する事項です。私個人としては、たとえガイドライン上で告知不要とされるケースであっても、基本的には買主様へ事前にお伝えすることにしております。修繕済みの漏水についても、把握している経緯を整理してお伝えするスタンスです。

2. 「建物を解体して更地にすれば告知義務は消える？」という誤解

よくいただくご質問に、「親が亡くなった家を解体して更地（土地）にしてしまえば、買主さんに言わなくてもいいですよね？」というものがあります。

ここは非常に重要な注意点です。もし告知が必要なケース（発見が遅れた孤独死や自死など）に該当する場合、建物を解体して更地にしても、その土地で起きた事実の告知義務が消えるわけではありません。

不動産会社に相談する前に150万〜200万円をかけて解体してしまうと、解体費用が丸ごと持ち出しになるうえ、翌年の固定資産税（住宅用地の特例）の負担が増えたり、各市の空き家解体補助金（※契約・着工前に制度ごとの申請や交付決定の順序を確認）が使えなくなったりするリスクがあります。「壊すか・そのまま売るか」は、決して先に自己判断せず、まずは現況のままご相談ください。

※もし解体して売却する選択肢も比較したい場合は、稲沢市・一宮市など対応9市の空き家解体補助金まとめもあわせてご参照ください。

3. ご近所に知られず・片付け前から選べる「3つの売却方法」

室内に荷物が残っている状態や、ご近所に事情を知られたくない場合でも、以下の3つの方法から最もご負担の少ない進め方を選べます。

売却の方法	向いているケース	特徴とメリット
① 古家付き土地として一般仲介で売る	自然死・病死、または買主様がご自身で解体・建て替えを希望される立地	【解体費用の先払いが不要】 売主様が先に解体費用を出さず、事実を誠実に整理したうえで買主様を探す方法です。
② 不動産会社に「現況のまま直接買取」してもらう	・ご近所に知られず早く手放したい ・室内の荷物や片付けも丸ごと任せたい ・告知事項があり一般の買主様には売りにくい	【秘密に配慮・片付けや責任の条件を相談】 広告を出さずに進める方法や、室内の残置物・特殊清掃・解体を買い手側が引き受ける条件を相談できます。引き渡し後の契約不適合責任を免責とするかも含め、対応範囲と費用・契約条件を事前に確認します。
③ 解体して更地として売る	建物が激しく傷んでおり、更地にした方が買主様がすぐ見つかる場合	【土地としての売りやすさ重視】 古家付きで売る場合と手残り額を比較し、メリットがある場合にのみ選択します。

物件がある市の現在の土地相場（公示地価・坪単価・簡易試算）は、以下からご確認いただけます。

• 稲沢市の土地相場 ／ 一宮市の土地相場 ／ 清須市の土地相場
• あま市の土地相場 ／ 津島市の土地相場 ／ 愛西市の土地相場
• 江南市の土地相場 ／ 岩倉市の土地相場 ／ 北名古屋市の土地相場

4. 相談前に整理しておくとスムーズな3つのこと

私にご相談いただく際、最初からすべてを完璧に調べておく必要はありません。ただ、わかる範囲で以下の3点だけメモしておいていただけると、調査に必要な情報を整理し、「手残り額の目安」を比較する準備ができます。

1. 物件の所在地（市町村・町名・番地）：まずは現地へ行かず、Googleマップと公的データで机上調査を行います。
2. 当時の状況（差し支えない範囲で）：「病死で翌日に発見された」「数週間後に発見され、清掃は済んでいる」など、一言だけで構いません。
3. ご家族のご希望：「時間がかかっても高く売りたい」か、「ご近所に知られず、荷物ごと早くスッキリ手放したい」か。

稲沢あんしん不動産では、代表の佐藤が最初から最後まで1対1（秘密厳守）で対応いたします。突然ご自宅へ訪問したり、しつこい営業電話をかけたりすることは一切ありません。

「まずは机上の概算価格と、うちのケースでどう進めるのが一番いいかだけ聞きたい」という段階から、どうぞ安心してご相談ください。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」／あま市「住宅用地の特例」。補助金は各市の制度案内をご確認ください。