稲沢市の土地価格・坪単価ランキング【2026年】公示地価・基準地価と推移
執筆者：佐藤高樹（稲沢あんしん不動産 代表）
宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター（相続対策専門士）／業界29年・査定実績5,000件超
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このページでは、稲沢市の土地価格が市内のどのあたりで高く、どの地域で落ち着いているのかを、公的な地価データから整理しました。
現在もっとも新しいのは、2026年7月1日時点の愛知県地価調査です。
あわせて、2026年1月1日時点の地価公示も掲載しています。
地価調査と地価公示では、基準日と調査地点が異なります。
このページでは数値を混ぜず、それぞれ別のランキングとして掲載します。
それぞれのランキングには、住宅地・商業地・工業地を含めています。
国府宮駅前や稲沢駅前などの商業地も、市内の地域差を把握する材料になるためです。
公示地価や地価調査価格は、実際の売却価格そのものではありません。
ご自身の土地が市内のどの位置にあるかを確認するための、公的な物差しとしてご覧ください。
売ると決めていない段階でも、ご自身の土地の位置をつかむ材料になります。
数字より先に相談から、という方はこちらからどうぞ。
表は後からでも読めます。
基準地価と公示地価の違い（どちらを見ればよいか）
| 2026年地価調査 | 2026年地価公示 |
|---|---|
| 2026年7月1日時点 2026年9月16日公表 稲沢市内11地点 現在もっとも新しい公的地価 | 2026年1月1日時点 2026年3月17日発表 2026年3月18日官報公示 稲沢市内24地点 地点数が多く、近い場所を探しやすい |
最新の動きを見るなら地価調査、近い地点を探すなら地点数の多い地価公示が参考になります。
最新｜2026年基準地価（地価調査）で見る稲沢市の土地相場
2026年7月1日時点の地価調査は、9月16日に公表されました。稲沢市内11地点では上昇8地点・下落3地点です。住宅地・商業地・工業地を含む地価調査の結果を、地価公示とは分けて掲載します。
上位5地点のストリートビューと地図
地価調査の上位5地点も、数字だけでは場所のイメージがつかみにくいため、ストリートビューと地図を載せました。
地図のピンは、各調査地点の位置です。
全11地点の坪単価ランキング（表）
このランキングには、住宅地・商業地・工業地が含まれます。
用途区分によって価格の成り立ちは異なりますが、稲沢市内の地域差を把握しやすくするため、坪単価の高い順に掲載しています。
商業地の価格が、そのまま周辺住宅地の売却価格になるわけではありません。
ご自身の土地に近い地点を探し、市内でのおおよその位置を確認するためにご利用ください。
| 順位 | 地点（最寄駅からの距離） | 用途 | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 駅前2丁目 稲沢駅 500m（徒歩7分） | 住宅地 | 52.6万円 ㎡ 159,000円 | +2.6% |
| 2 | 松下2丁目 国府宮駅 480m（徒歩6分） | 商業地 | 49.3万円 ㎡ 149,000円 | +3.5% |
| 3 | 陸田宮前1丁目（くがたみやまえ） 稲沢駅 1,300m（徒歩17分） | 商業地 | 48.3万円 ㎡ 146,000円 | +2.1% |
| 4 | 駅前3丁目 稲沢駅 700m（徒歩9分） | 商業地 | 46.9万円 ㎡ 142,000円 | +2.2% |
| 5 | 稲葉5丁目 国府宮駅 1,700m（徒歩22分） | 住宅地 | 40.0万円 ㎡ 121,000円 | +2.5% |
| 6 | 桜木2丁目 国府宮駅 2,400m（徒歩30分） | 商業地 | 35.7万円 ㎡ 108,000円 | +2.9% |
| 7 | 奥田大沢町（おくだおおさわちょう）7番 奥田駅 600m（徒歩8分） | 工業地 | 25.8万円 ㎡ 78,000円 | +0.6% |
| 8 | 日下部中町3丁目（くさかべなかまち） 清洲駅 1,200m（徒歩15分） | 住宅地（市街化調整区域） | 19.6万円 ㎡ 59,300円 | +2.2% |
| 9 | 平和町西光坊大門北（へいわちょうさいこうぼう） 渕高駅 850m（徒歩11分） | 住宅地 | 16.0万円 ㎡ 48,400円 | -0.6% |
| 10 | 祖父江町山崎柳野（そぶえちょうやまざき） 山崎駅 350m（徒歩5分） | 住宅地（市街化調整区域） | 12.3万円 ㎡ 37,200円 | -0.8% |
| 11 | 平和町中三宅中屋敷（へいわちょうなかみやけ） 丸渕駅 2,400m（徒歩30分） | 住宅地（市街化調整区域） | 11.8万円 ㎡ 35,600円 | -0.8% |
出典：愛知県「愛知県地価情報」。
坪単価は1㎡あたりの価格に3.3058を掛けて算出し、小数第1位で表示しています。
2026年地価調査から分かる稲沢市の動き
全11地点のうち、前年より上昇した地点は8地点、横ばいは0地点、下落した地点は3地点でした。
2026年地価調査では、稲沢駅・国府宮駅周辺の地点や駅前商業地で上昇が確認されました。
一方、祖父江町・平和町の一部では下落しており、市内でも地域によって動きが分かれています。
駅への利便性や市街化区域・市街化調整区域の違いなどにより、同じ稲沢市内でも地価の動きに差が見られます。
2026年公示地価（地価公示）で稲沢市内の地点を詳しく比較
稲沢市の地価公示・坪単価ランキング1位〜5位
まずは、坪単価の高いほうから5地点です。
数字だけ見てもピンとこないので、実際にどんな場所なのかが分かるように、ストリートビューと地図を二段で載せました。
ここで使っている地価公示は、国が毎年1月1日の時点で「この地点はこのくらい」と決めて公表している価格です。
稲沢市には24地点あり、内訳は住宅地20、商業地4になります。
あわせて、用途地域（その場所に建てていい建物の種類を分けた区分）と、建ぺい率・容積率も添えてあります。
同じ広さの土地でも、ここが違えば建てられる家が変わるからです。
6位から下も含めた全24地点は、このあとの一覧にまとめています。
2026年地価公示の内容と、稲沢市内で地価が上昇している地域については、こちらの動画でも解説しています。
ここまでの内容以外にも、不動産売却・相続・空き家について動画で解説しています。
全24地点の坪単価ランキング（表）
ここからは、24地点を坪単価の高い順に全部並べます。
順位そのものより、ご自身の町がこの並びのどのあたりに入るかを見る地図として使ってください。
| 順位 | 地点（最寄駅からの距離） | 用途 | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 高御堂1丁目（たかみどう） 国府宮駅 120m（徒歩2分） | 商業地 | 55.5万円 ㎡ 168,000円 | +5.0% |
| 2 | 下津北山1丁目（おりづきたやま） 稲沢駅 440m（徒歩6分） | 住宅地 | 53.6万円 ㎡ 162,000円 | +3.8% |
| 3 | 駅前2丁目 稲沢駅 170m（徒歩3分） | 商業地 | 53.2万円 ㎡ 161,000円 | +7.3% |
| 4 | 小池2丁目 国府宮駅 800m（徒歩10分） | 住宅地 | 47.6万円 ㎡ 144,000円 | +5.1% |
| 5 | 小池2丁目 国府宮駅 1,100m（徒歩14分） | 商業地 | 47.3万円 ㎡ 143,000円 | +3.6% |
| 6 | 駅前3丁目 稲沢駅 800m（徒歩10分） | 住宅地 | 46.6万円 ㎡ 141,000円 | +4.4% |
| 7 | 国府宮1丁目（こうのみや） 国府宮駅 590m（徒歩8分） | 住宅地 | 46.6万円 ㎡ 141,000円 | +4.4% |
| 8 | 小沢4丁目 国府宮駅 1,100m（徒歩14分） | 商業地 | 45.3万円 ㎡ 137,000円 | +3.8% |
| 9 | 小沢4丁目 国府宮駅 1,100m（徒歩14分） | 住宅地 | 44.0万円 ㎡ 133,000円 | +2.3% |
| 10 | 大塚北1丁目 国府宮駅 1,200m（徒歩15分） | 住宅地 | 39.0万円 ㎡ 118,000円 | +3.5% |
| 11 | 稲沢町北山1丁目（いなざわちょうきたやま） 国府宮駅 1,500m（徒歩19分） | 住宅地 | 38.0万円 ㎡ 115,000円 | +4.5% |
| 12 | 北市場本町2丁目（きたいちばほんまち） 清洲駅 850m（徒歩11分） | 住宅地 | 37.0万円 ㎡ 112,000円 | +5.7% |
| 13 | 西町3丁目 国府宮駅 2,400m（徒歩30分） | 住宅地 | 33.7万円 ㎡ 102,000円 | +2.0% |
| 14 | 奥田町六畝六歩（おくだ） 奥田駅 1,100m（徒歩14分） | 住宅地 | 32.4万円 ㎡ 98,000円 | +0.6% |
| 15 | 下津片町（おりづかたまち） 稲沢駅 1,500m（徒歩19分） | 住宅地 | 20.7万円 ㎡ 62,500円 | +4.5% |
| 16 | 平和町明和（へいわちょうめいわ） 六輪駅 220m（徒歩3分） | 住宅地 | 18.1万円 ㎡ 54,700円 | -0.5% |
| 17 | 奥田大門町（おくだだいもんちょう） 奥田駅 260m（徒歩4分） | 住宅地 | 17.1万円 ㎡ 51,800円 | +3.6% |
| 18 | 祖父江町森上本郷一（そぶえちょうもりかみ） 森上駅 690m（徒歩9分） | 住宅地 | 16.3万円 ㎡ 49,400円 | -0.2% |
| 19 | 平和町下起北（へいわちょうしもおこりきた） 渕高駅 700m（徒歩9分） | 住宅地 | 15.9万円 ㎡ 48,200円 | -0.4% |
| 20 | 祖父江町祖父江南川原（そぶえちょうそぶえ） 森上駅 2,400m（徒歩30分） | 住宅地 | 15.7万円 ㎡ 47,600円 | -0.8% |
21位から下も、同じ基準で続けて並べています。
下の帯をタップすると開きます。
稲沢市の地価公示 残り4地点をすべて見る（第21位〜第24位）
| 順位 | 地点（最寄駅からの距離） | 用途 | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 21 | 祖父江町上牧下川田（そぶえちょうかんまき） 森上駅 1,900m（徒歩24分） | 住宅地 | 15.3万円 ㎡ 46,400円 | -0.6% |
| 22 | 平和町城西（へいわちょうじょうさい） 勝幡駅 1,000m（徒歩13分） | 住宅地 | 14.3万円 ㎡ 43,300円 | +0.0% |
| 23 | 天池西町（あまいけにしまち） 国府宮駅 3,300m（徒歩42分） | 住宅地 | 14.2万円 ㎡ 43,000円 | +0.0% |
| 24 | 祖父江町二俣寺瀬古（そぶえちょうふたまた） 森上駅 1,000m（徒歩13分） | 住宅地 | 11.4万円 ㎡ 34,600円 | -0.9% |
稲沢市の地点を並べてみると、市内での差がはっきり出てきます。
上のほうに集まっているのは、国府宮駅と稲沢駅のまわりです。
24地点をいちばん近い駅で数えると、国府宮が10、稲沢が4。
この2駅だけで半分を超えます。
下がった地点のほうは、祖父江町と平和町に寄っています。
最寄り駅は森上・六輪・渕高で、2005年に合併した旧町にあたるエリアです。
駅へのアクセスに加え、市街化区域・市街化調整区域、用途、周辺環境などの違いが、地点ごとの動きに表れています。
稲沢市は、市全体をひとつの坪単価で捉えず、条件の近い地点を比べることが大切です。
用途ごとの目安と地点数を、下にまとめました。
| 住宅地の坪単価（中央値） | 26.5万円（住宅地20地点） |
|---|---|
| 商業地の坪単価（中央値） | 50.2万円（商業地4地点） |
| 地価公示の対象地点 | 稲沢市内 24地点（住宅地20／商業地4／工業地0） |
| 前年と比べた内訳 | 比べられた24地点のうち 上がった16／変わらない2／下がった6 |
| 基準日 | 2026年1月1日時点（地価公示） |
稲沢市の土地価格の推移（10年）
長期的な動きを比較しやすくするため、ここでは地価公示の継続地点をもとに推移を確認します。
1年の動きだと、上がった下がったは小さな幅にしか見えません。
10年という時間で見ると、稲沢市の変化がはっきりしてきます。
下のグラフは、代表的な地点の坪単価が10年でどう動いたかを線にしたものです。
横が年、縦が坪単価で、線の色ごとに地点が分かれています。
| 地点 | 2017年 | 2026年 | 2017→2026年の変化 |
|---|---|---|---|
| 高御堂1丁目 商業地 | 46.6万円 | 55.5万円 | +19.1% |
| 下津北山1丁目 住宅地 | 44.0万円 | 53.6万円 | +21.8% |
| 駅前2丁目 商業地 | 38.7万円 | 53.2万円 | +37.6% |
| 小池2丁目 住宅地 | 39.0万円 | 47.6万円 | +22.0% |
| 小池2丁目 商業地 | 42.6万円 | 47.3万円 | +10.9% |
10年でどれだけ動いたかは、+10.9%から+37.6%の幅に入りました。
今回比較した上位5地点では、稲沢駅前の伸びが最も大きくなりました。
ただし、地価の動きは駅までの距離だけでなく、用途や周辺整備、土地利用条件などにも左右されます。
あわせて見ておきたい数字が、もうひとつあります。
稲沢市の人口と世帯数です。
人口は、2021年10月1日の135,586人から、直近公表の2025年10月1日には132,431人になりました。
4年で3,155人減っています。
ところが世帯の数は、55,794から57,639へと1,845増えました。
| 時点 | 人口 | 世帯数 | 1世帯あたり |
|---|---|---|---|
| 2025年 | 132,431人 | 57,639世帯 | 2.30人 |
| 2024年 | 133,054人 | 57,097世帯 | 2.33人 |
| 2023年 | 133,697人 | 56,628世帯 | 2.36人 |
| 2022年 | 134,556人 | 56,081世帯 | 2.40人 |
| 2021年 | 135,586人 | 55,794世帯 | 2.43人 |
人は減っているのに、世帯は増えている。
ここが、稲沢市の土地を見るときの下地になります。
人口が減る一方で世帯数は増えており、世帯の小規模化が進んでいることがうかがえます。
ただし、世帯数の増加が、そのまま土地需要の増加を意味するわけではありません。
地価データを見る限り、稲沢駅・国府宮駅周辺と、祖父江町・平和町の一部では動きに差が見られます。
その背景には、交通利便性、市街化区域・市街化調整区域、周辺施設、土地利用条件など、複数の要因があると考えられます。
稲沢市ってどんな街？｜地価の背景にあるもの
ここからは、稲沢をあまり知らない方向けに、街のなりたちと地価の背景を少しだけ。
今の稲沢市は、2005年に旧稲沢市と祖父江町・平和町が一緒になってできた街です。
名古屋の北西にあって、JRと名鉄で名古屋駅まで10分台。
植木・苗木の産地として知られていて、祖父江はイチョウ（銀杏）の里でもあります。
地価を見るうえで外せないのが、市街化区域と市街化調整区域の分布です。
家を建てやすい市街化区域はごく一部で、残りの大半は調整区域なんですよ。
地図にすると「白いところ」ばかり、という感覚です。
上が稲沢市の用途地域マップです。
緑の線が市の境界で、色がついているのが市街化区域（家やお店を建てられるエリア）。
白い部分の多くが市街化調整区域です。
色は稲沢駅・国府宮駅のまわりなど、市のごく一部に固まっているのが分かります。
黒い丸①〜⑤は、地価ランキングの上位5地点。
きれいに色のついたエリアに乗っているのが分かります。
（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」用途地域データ／市の都市計画図）
市街化区域が市域の一部に限られていることも、稲沢駅・国府宮駅周辺と郊外で価格差が生じる背景のひとつです。
実際の価格には、駅へのアクセス、商業施設、道路条件、用途地域なども影響します。
稲沢市の人口は、2025年10月1日時点で約13.2万人です。
国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」では、2050年に107,170人となる推計です。
人口減少や世帯構成の変化が続くなか、今後は管理されない空き家が増える可能性があります。
特に、市街化調整区域にある古い住宅は、建築や再利用の条件確認が必要で、対応を決められないまま残るケースもあります。
調整区域の古い家をどうするかは、空き家は売る？壊す？2ステップで判断できるチェックポイントで具体的に整理しています。
正直、ここをどう動かすかが街のこれからの課題だと感じています。
実際に空き家の相談は増えています。
売却すると決めていなくても、相続関係や再建築の可否、解体費用は早めに整理しておくと、選択肢を残しやすくなります。
手放すか迷ったときの判断のしかたも、別の記事にまとめました。
街の顔といえば、真冬に裸の男たちがぶつかり合う国府宮はだか祭り（尾張大國霊神社の儺追神事）。
全国から人が集まります。
秋はそぶえイチョウ黄葉まつり、夏は稲沢まつりと、季節ごとに見どころのある街です。
土地の値段がどう決まるかは、土地の査定方法についての記事でかみ砕いています。
公的地価を自分の土地に当てはめるときの注意点
ここまでの数字は、あくまで「その地点」の値段で、公示地価の地点は市内に点で置かれています。
同じ町のなかでも、土地の条件がちがえば実際の売り買いの値段は動きます。
実際の売却価格を動かす主な条件は、次の6つです。
1. 道付け（前の道路がどちら向きか）
土地の前にある道路が、南か、北か、東西か。
向きひとつで日当たりと使いやすさが変わります。
同じ広さ・同じ町でも、南に道路がある土地は建物の置き方に無理がなく、買いたい人の候補に残りやすくなります。
2. 土地の形
四角いか、細長いか、三角や旗のような変形か。
ここで建てられる家がまるで変わります。
広さが同じでも、細長い土地は駐車場の取り方や庭の残し方で苦労することがあります。
図面より、現地に立ったほうが早く分かる部分ですね。
3. 接道（道路の幅と、接している長さ）
前の道路がどれだけの幅で、その道路に土地が何メートル接しているか。
接道と呼ばれる部分で、建て替えができるかどうかに直結します。
道路が狭い土地や、接している長さが短い土地は、建て替えのときに条件が付くことがあります。
ここの確認を飛ばしたまま話を進めると、あとで止まってしまうんですよ。
4. 建てられる建物の大きさ
土地には、建てていい建物の種類と大きさが決められています。
用途地域（その場所に建てていい建物の種類を分けた区分）、建ぺい率（敷地に対して建物が占めていい割合）、容積率（敷地に対して建てられる床の広さの割合）の3つです。
同じ広さの土地でも、この3つがちがえば建つ家の大きさが変わります。
買いたい人にとっての値打ちも、そこで差がつきます。
市街化調整区域（原則として新しく家を建てにくい区分）のように、そもそも家を建てにくい区分もあります。
当社は稲沢市の会社で、レインズ（不動産会社どうしが売り出しや取引の情報を共有する仕組み）も毎週定点観測しています。
ご自身の土地がこの並びのどこにいて、そこから条件でどう動くのか。
ここから先は現地を見ないと答えが出ません。
気になったところからでも、声をかけてください。
5. 高低差・造成・上下水道
土地と道路に高低差がある場合や、上下水道の引込み、造成工事が必要な場合は、使える土地にするまでの費用が変わります。
近くの公的地価だけでは、その差は読み取れません。
6. 古家・解体費用・再建築できるか
古家を残すか解体するか、建て替えられる土地かどうかでも、売り方と価格の見え方が変わります。
稲沢市は市街化調整区域が多く、近くの公示地価や地価調査価格に土地面積を掛けるだけでは、実際の売却価格を判断できない土地があります。
公示地価（地価公示）と基準地価（地価調査）とは
2種類の数字を使ってきたので、違いを短く整理しておきます。
- 地価公示＝国が実施。毎年1月1日時点の価格を、3月下旬に公表します
- 地価調査＝都道府県が実施。毎年7月1日時点の価格を、9月下旬に公表します
- 基準日が半年ずれるので、両方そろうと1年の動きを2回に分けて追えます
どちらも、その地点に近い土地の値段を考えるときの土台になる数字です。
公的地価と実際の売却価格が同じではない理由
公的な調査の数字は土台になりますが、そのまま売り出しの値段になるものではありません。
- 地価公示・地価調査は「その地点」の価格で、ご自身の土地の価格そのものではありません
- 基準日が過去なので、その後の動きは入っていません
- 同じ町でも、道付け・土地の形・接道・建てられる建物の大きさで実際の値段は変わります
- 地価公示（1月1日時点）と地価調査（7月1日時点）は基準日がちがうため、そのまま比べられません
数字の出どころは、地価が国土交通省の不動産情報ライブラリ、人口と世帯数が稲沢市の公表資料です。
更新は年2回。
新しい調査が公表されたタイミングで、稲沢市の数字を入れ替えています。
よくあるご質問
- 公示地価と、稲沢市で実際に売れる値段は同じですか？
同じにはなりません。
公示地価はその地点の目安で、実際の売り買いは道付けや土地の形、接道の条件で動きます。
まず目安で位置を掴んで、そこにご自身の土地の条件を足していくと、実際の感覚に近づきます。
- 稲沢市内で、自分の町の地点が表に無いときはどう見ればよいですか？
近い町の地点と、駅からの距離が近い地点を2つ3つ見比べてください。
地価公示24地点と地価調査11地点は、基準日が異なります。
ご自身の土地に近い地点を探すときは、地点数の多い地価公示から見て、最新の動きは地価調査で確かめてください。
- 稲沢市の地価が上がっていれば、高く売れますか？
上がっている地点が多いのは追い風になります。
ただ稲沢市のなかでも、国府宮駅・稲沢駅のまわりと、祖父江町・平和町で動き方が分かれています。
市全体の傾向より、ご自身の土地に近い地点がどう動いたかを見るほうが実際に近くなります。
- このページの稲沢市の数字は、いつ更新されますか？
地価公示は毎年1月1日時点の価格が3月中・下旬に、地価調査は毎年7月1日時点の価格が9月中・下旬に公表されます。
その公表に合わせて年2回、稲沢市の数字を入れ替えています。
ページの先頭にある最終更新日でご確認ください。
稲沢市で土地の売却をお考えなら
相場の並びを見て、ご自身の土地の位置がだいたい掴めたら、次は条件を当てはめる番です。
道付け、土地の形、接道、建築条件、高低差や上下水道、古家や再建築の可否。
こうした条件は、現地と資料を突き合わせて初めて判断できます。
売ると決まっていない段階でも大丈夫です。
稲沢市の土地・戸建ての売却相談では、いまの位置を知りたいところからのご相談も承っています。
相続で引き継いだ土地や、しばらく使っていない土地の話も、よくいただきます。
稲沢市の土地・戸建ての売却については、稲沢市で土地・戸建てを売るときのページに、当社の進め方と実際の流れをまとめています。
あわせてご覧ください。
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