標準管理規約改正(令和7年10月)完全解説｜2026年施行の区分所有法対応ポイント
2025年10月17日、国土交通省がマンション標準管理規約を改正しました。2026年4月施行の改正区分所有法に対応するもので、総会決議要件の緩和やマンション再生手法の拡充など、管理組合運営に大きく影響する内容です。不動産実務28年、マンション管理士の佐藤が実務視点で詳しく解説します。
「マンションを買おうと思ってるんだけど、管理規約って何?」
「ネットのニュースに『標準管理規約改正』って書いてあったけど、何が変わるの?」
「将来マンションを売る時に、管理規約って影響するの?」
こんにちは、稲沢あんしん不動産の佐藤です。
今回のテーマは「【2025年10月改正】マンション標準管理規約とは？」です。
実は2025年10月、マンションの標準管理規約が大きく改正されました。
これから2026年4月にかけて、全国のマンションで管理規約の見直しが進んでいくことになります。
「でも、管理規約の改正なんて、私のマンション購入や売却に関係あるの?」
そう思われるかもしれません。
でも実は、この改正はマンションを買おうと考えている方、今マンションに住んでいて将来売却を考えている方、どちらにとってもとても重要な内容なんです。
なぜなら、管理がしっかりしているマンションほど資産価値が保たれやすく、売却時にも有利だからです。
今回は28年の不動産業界経験とマンション管理士としての実務経験をもとに、2025年の標準管理規約改正について、初めての方にも分かりやすく解説します。
佐藤高樹（稲沢あんしん不動産 代表）
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不動産業界28年の経験で、初めて不動産を売る方を伴走型サポートで、しっかりと結果が出ています。あなたの不動産売却に私の持っているリソースを集中させて早期売却・高値売却を一緒に目指します！
✓ 宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、マンション管理士
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マンション標準管理規約とは｜区分所有法との関係
まず、基本的なところから説明しますね。
マンションの管理規約とは
マンションでは、あなたのお部屋は個人のもの(専有部分)ですが、廊下や階段、エレベーターはみんなで共有していますよね。これを共用部分と言います。
こういった複雑な権利関係をスムーズに管理するために、マンションごとに「管理規約」というルールが定められています。
標準管理規約は「お手本」のようなもの
では「標準管理規約」とは何かというと、国土交通省が示している管理規約のお手本のようなものです。
各マンションが管理規約を作る時に「こういう風に作ったらいいですよ」と参考にするためのものなんです。
今回、この標準管理規約が改正されたということは、これから多くのマンションで管理規約の見直しが行われるということです。
令和7年標準管理規約改正の背景｜改正区分所有法への対応
今回の標準管理規約の改正には、大きな理由があります。
区分所有法の改正に合わせて
2025年5月に「区分所有法」という法律が改正され、2026年4月から施行されることが決まりました。
区分所有法については、以前こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
▼ 関連記事：【分譲マンション居住者必見！】2026年施行の改正区分所有法を３つのポイントを解説
この法律改正を受けて、具体的な運営ルールである標準管理規約も合わせて改正されたわけです。
古いマンションが抱える2つの課題
全国で築40年を超えるマンションが137万戸もあり、さらに20年後には3.4倍まで増える見込みです。
こうした古いマンションには、大きく2つの課題があります。
- 建物の老朽化 – 設備の劣化や大規模な修繕の必要性
- 住民の高齢化 – 役員の成り手不足、総会への参加率低下
実際、私がマンション管理士として顧問を務めているマンションでも、総会を開いても「出席率が低くて話が進まない」「委任状すら出してもらえない」という悩みをよく聞きます。
今回の改正は、こうした課題を解決して、マンションの運営をスムーズにするためのものなんです。
改正のスケジュールと対応の流れ
今回の標準管理規約の改正を踏まえて、各マンションでは以下のようなスケジュールで対応が進む見込みです。
- 2025年5月：改正区分所有法が国会で可決・成立
- 2025年10月：マンション標準管理規約の改正公表
- 2026年4月1日：改正区分所有法の施行
重要な注意点
2026年3月31日までに総会の招集手続を開始する場合と、2026年4月1日以降に招集手続を開始する場合では、管理規約改正の手続きが異なります。
- 2026年3月31日までに招集手続を開始：現行の規約に基づいて決議し、「2026年4月1日から効力を発する」旨を併せて決議
- 2026年4月1日以降に招集手続を開始：改正後の区分所有法に基づいた新しい決議要件で決議
つまり、今まさに、全国のマンションで管理規約の見直しが進んでいる時期なんです。
マンション購入を検討されている方は、「そのマンションが今回の改正にどう対応しているか、あるいは対応予定があるか」を確認することが重要になってきます。
改正の3つの重要ポイント
それでは、具体的に何が変わったのか、3つのポイントに絞って解説します。
改正ポイント① 総会決議要件の緩和｜特別決議が出席者の3/4で可能に
総会決議要件の緩和｜特別決議が出席者の3/4で可能に
【変更点】出席した人の多数決で決められるように
これまでの問題点
従来は、総会に参加しない人や無関心な人、所在不明な人も含めて、全員を分母にして多数決を行っていました。
例えば100戸のマンションで重要な決議(特別決議といいます。管理規約の変更や共用部分の大きな変更など、特に重要な事項を決める時の決議方法です)をする場合、全体の4分の3、つまり75戸以上の賛成が必要でした。
でも実際には、総会に出席する人は半分程度…。
理事長さんたちは「せめて委任状だけでも出してください」とお願いして回るのですが、なかなか集まらない。そんな状況が続いていたんです。
改正後はこう変わります
今回の改正で、総会に出席した人の4分の3の賛成で決議できるようになります。
ここで言う「出席」には、書面による委任状や代理人による議決権行使も含まれます。
つまり、欠席・無関心な人は分母に入らないため、参加した人の意思で前に進める設計になったんです。
その他の改正内容
- 所在不明の区分所有者の除外：裁判所の認定を受ければ、連絡が取れない人を決議の分母から除外できます
- 総会通知の拡充：すべての議案について、事前に詳しい内容を説明する必要があります(以前は一部の重要議案のみでOKでした)
この変更により、総会がよりスムーズに進むようになります。
ポイント② マンション再生の選択肢が拡大
【変更点】建て替え以外の選択肢が明確に
これまでは「建て替え」が主役
従来、古くなったマンションの対応としては、基本的に「建て替え」か「マンション敷地売却」の2つしか明確に規定されていませんでした。
でも建て替えって、費用も時間もかかる大変な作業ですよね。
改正後は選択肢が4つに増えました
今回の改正で、以下の選択肢が明確に規定されました。
- 建物の建て替え(従来からある方法)
- 建物と敷地をまとめて売却
- 建物を一括リノベーション
- 建物を取り壊して敷地を売却
これらは原則として、区分所有者と議決権(マンションの専有部分の床面積によって決まる投票の権利)の各5分の4以上の賛成で決議できます。
さらに、状況に応じて要件が緩和されます
客観的な理由がある場合：4分の3まで緩和
以下のような問題がある場合です。
- 耐震性が不足している
- 火災に対する安全性が不足している
- 外壁等が剥落する恐れがある
- 給排水管の腐食等で衛生上有害となる恐れがある
- バリアフリー基準を満たしていない
大規模災害で被災した場合：3分の2まで緩和
地震や台風など、大規模な災害でマンションが被害を受けた場合は、より早く復旧方針を決められるよう、要件が大幅に緩和されます。
この改正により、マンションの状態や状況に応じて、柔軟に対応できるようになったんです。
ポイント③ 住民なりすまし問題への対応
【変更点】役員就任時の本人確認を推奨
今回の改正では、規約の条文だけでなく「コメント」(標準管理規約の各条文に付けられた解説や運用の指針)という部分にも重要な追加がありました。
なぜ追加されたのか
2025年、首都圏のマンションで大規模修繕工事の施工会社の社員が住民になりすまして修繕委員会に参加し、自分の会社に有利になるよう会議を誘導しようとした事件が発覚しました。
結果、住居侵入の疑いで逮捕されるという事態に。
しかもこれ、1件だけではなく、神奈川県や千葉県でも似たような事件が複数発生しているようです。
大規模修繕工事は安くても数千万円、大きなマンションだと億単位のお金が動きます。その工事を自分の会社に受注させるために、内部に入り込んで会議を誘導しようとしたわけです。
改正内容
今回の標準管理規約のコメントに、以下の文言が追加されました。
「役員や専門委員の就任時の本人確認を適切に実施することが有効である」
つまり国も、この成りすまし問題を深刻に受け止めて、「本人確認をちゃんとやってくださいね」と言っているわけです。
なお、この成りすまし問題の詳細については、別途記事を作成予定ですので、そちらもぜひご覧ください。
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その他の重要な改正内容
ここまで3つの主要なポイントについて解説してきましたが、今回の標準管理規約改正には、他にも重要な変更点がいくつかあります。
少し専門的な内容も含まれますが、マンションの購入や売却を検討されている方にとって、知っておくと役立つ情報ですので、ぜひご一読ください。
1. 管理不全への対処と責任の明確化
マンションの管理を怠った所有者や、所在不明の専有部分への対応を可能にするため、新たな制度が規定されました。
マンションに特化した財産管理制度
所在等不明専有部分管理制度や管理不全専有部分管理制度という、裁判所が管理人を選任して管理させる制度を、管理組合が活用できるようになりました。
これはどういうことかというと、例えば以下のようなケースです。
- ゴミ屋敷化して周囲に被害を及ぼしている部屋
- 水漏れなどの不具合があるのに、所有者が対応してくれない部屋
- 所有者の所在が分からず、管理が放置されている部屋
こうした問題のある専有部分に対して、管理組合や利害関係者が裁判所に申し立てを行い、専門の管理人を選任してもらうことで、適切な管理を進められるようになったんです。
区分所有者の責務の明記
改正後の管理規約では、区分所有者の責務がより明確になりました。
具体的には、以下のような責務が規定されています。
「管理組合の構成員として相互に協力し、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正かつ円滑な管理を行うよう努めなければならない」
つまり、「マンションは個人の所有物だから好きにしていい」というわけではなく、みんなで協力してマンション全体の価値を守る責任があるということが、改めてはっきりと示されたわけです。
国内管理人制度の活用
海外に住む所有者のために、国内管理人を選任する制度も新設されました。
最近は、海外に転勤や移住された方がマンションを保有し続けるケースも増えています。しかし、海外にいると連絡が取りにくく、緊急時の対応ができないという問題がありました。
この制度により、海外在住の所有者は国内に管理人を置くことで、マンション管理組合とのスムーズな連絡体制を確保できるようになります。
2. 大規模修繕・再生の柔軟化
老朽化が進むマンションの大規模修繕や再生を、よりスムーズに進められるよう、様々な改正が行われました。
共用部分の変更に係る決議要件の緩和
共用部分に以下のような問題がある場合、変更に係る決議要件が4分の3から3分の2に緩和されます。
- 共用部分の設置・保存に瑕疵(かしと読みます。欠陥や不具合のこと)がある場合の是正
- バリアフリー化のために必要な共用部分の変更
例えば、エレベーターの設置やスロープの追加など、高齢化に対応するための改修工事が、より決めやすくなったんです。
共用部分の管理に伴う専有部分の保存行為等
これまで、共用部分と専有部分にまたがる工事は、それぞれ別々に決議する必要があり、とても面倒でした。
例えば、排水管の全面更新工事を考えてみてください。
配管は共用部分から専有部分まで繋がっているため、一体的に工事しないと意味がありません。でも従来は、共用部分の工事と専有部分の工事を別々に決議する必要があったんです。
今回の改正で、共用部分の管理・変更と同時に行う専有部分の保存・改良を、当該共用部分の管理・変更と同等の多数決で行うことができるようになりました。
これにより、排水管の更新のような工事が、格段にやりやすくなります。
修繕積立金の使途の明確化・拡充
修繕積立金を、以下の用途にも使えることが明確になりました。
- 新たなマンション再生手法(建物の更新・売却・取壊し)に係る合意形成のための調査・設計費用
- 建物や設備の性能・機能を向上させる「改良」工事
これまでは「修繕」には使えても「改良」には使えないという解釈もあり、グレードアップ工事に修繕積立金を使うことに躊躇するマンションもありました。
今回の改正で、性能向上のための工事にも修繕積立金を活用できることがはっきりしたため、より良い住環境を作りやすくなります。
3. 損害賠償請求権等の行使の一元化
少し専門的な内容ですが、マンションの資産価値を守る上でとても重要な改正です。
問題の背景
例えば、新築マンションに欠陥(瑕疵)があった場合、管理組合は施工会社などに損害賠償を請求できます。
でも、区分所有権が転売されると、この損害賠償請求権が旧所有者と新所有者に分散してしまい、とても複雑になってしまうという問題がありました。
実際、大規模な欠陥があって賠償金が支払われても、その一部は既に売却した旧所有者のものになってしまい、現在のマンションの修繕費用に充てられないというケースもあったんです。
改正内容
今回の改正で、理事長が現区分所有者だけでなく旧区分所有者も含めて一元的に代理行使できる規定が新設されました。
さらに、管理規約で旧区分所有者による「別段の意思表示」(代理行使を拒否する意思表示)を制限する規定を設けることもできるようになりました。
これにより、賠償金を確実にマンションの修繕費用に充当できるようになり、マンション全体の資産価値を守ることができます。
4. その他の管理運営に関する見直し
その他にも、日常的な管理運営をスムーズにするための改正がいくつかあります。
役員の本人確認と欠格条項
先ほどポイント3で触れた成りすまし問題を受けて、役員や専門委員の就任時の本人確認を適切に実施することが推奨されています。
また、役員の欠格条項(役員になれない条件)が、会社法などを参考に改正されました。
理事の職務代行者
理事の負担を軽減するため、理事が欠席する場合に職務代行者を定めて理事会に出席させることを認める規定例が追加されました。
実際、私が顧問を務めているマンションでも、「仕事が忙しくて理事会に毎回出席できない」という理事の方がいらっしゃいます。
この規定により、家族や配偶者などを代理人として出席させることができれば、理事の成り手不足の解消にもつながります。
防災関係業務の明確化
管理組合が取り組むべき防災関係業務の内容が、コメントに追加されました。
- 防災マニュアルの作成
- 防災訓練の実施
- 防災用名簿の作成
- 防火管理者の選任(消防法上の要件を満たすマンション)
東日本大震災以降、マンションでも防災への関心が高まっています。今回の改正で、管理組合として取り組むべき具体的な業務が明確になったことは、とても意義があると思います。
これらの改正が意味すること
ここまで紹介してきた改正内容を見ると、国がマンション管理の課題に対して、かなり本気で取り組んでいることが分かります。
特に注目すべきは以下の3点です。
- 管理不全への対応：問題のある専有部分や所有者への対処方法が明確に
- 修繕・再生の柔軟化：老朽化対応の選択肢と実行方法が大幅に改善
- 責任の明確化：区分所有者の責務がはっきりと規定
これらはすべて、マンションの資産価値を長期的に維持するための改正なんです。
マンション購入を検討されている方は、こうした改正に適切に対応しているマンションかどうかを確認することで、将来にわたって安心して住めるマンションを選ぶことができます。
また、現在マンションにお住まいの方は、ご自身のマンションでこれらの改正内容がどう反映されているか、理事会や総会の議事録などで確認されることをおすすめします。
「うちのマンションは大丈夫かな?」と不安に思われた方へ
今回の改正について、マンション購入や売却の観点からご相談されたい方はこちらからどうぞ。
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よくある質問
「うちのマンションの管理規約はどうすればいい?」実務的な対応方法
ここまで読んで、「じゃあ、うちのマンションの管理規約はどうしたらよいの?」と思いますよね。
実際の対応方法を、28年の実務経験から具体的にお伝えします。
管理会社が入っているマンションの場合
管理会社さんが入っているところでしたら、だいたい管理会社の方から「こういうふうに直した方がいいですよ」という提案があると思います。
この標準管理規約改正に対応する内容の提案を、管理会社から受けられるはずです。
自主管理、または管理会社が提案してくれない場合
問題は、以下のようなマンションにお住まいの方です:
- 自主管理のマンション
- 管理会社が提案してくれないマンション
こういった場合は、自分たちで動かないといけません。どうすればよいか?
やはり専門家に頼むしかないですね。
今回の改正というのは、法律が変わるからそれに合わせた内容という部分もあるんです。
法律の内容に合わせた規約にしておかないと、放っておくと法律と規約で書いていることが違うという部分が出てくるんですよ。
じゃあ何かトラブルがあって裁判になったら?最後はやっぱり法律が優先なんです。
なので、今回の改正を機に、ご自身のマンションの規約は、やっぱり今の内容に合わせた方がいいです。
古い管理規約のまま放置している危険性
私も売買をたくさんやってきて、管理規約をもらってみたら:
- 昭和の古いペラペラの内容
- 何回コピーしたのかわからないような、字がかすれている管理規約
- 築10年でも、「なんでこの内容?」という薄い内容
こういう管理規約、実際にあるんですよ。
思い切って標準管理規約に合わせるメリット
そういった場合は、思い切ってこれを機会に、一度標準管理規約に内容を合わせる、バージョンアップさせることをお勧めします。
もちろん、マンションによってオリジナルの条文は入っていいとは思うんですけどね。
基本的な形式は、標準管理規約のように一度揃えることをお勧めします。
大きなメリット:国土交通省が「新旧対照表」を出してくれる
標準管理規約が改正されたときに、国土交通省が新旧対照表というのを出してくれるんですよ。
それを見ればね、一度標準管理規約に合わせていると:
- 前のと今のでどこが変わったか
- どこを直せばいいか
というのがすぐわかるんです。
同じフォーム、同じ書式なんですから、直すのが楽なんですよね。
ポイント:一度合わせれば、後の更新作業が楽!
最初は一度合わせてしまえば、後の更新作業が楽なんです。
代表 佐藤標準管理規約へのバージョンアップは、一度やれば今後の改正は自分たちでも修正をやりやすくなるので、ぜひ参考にしていただければと思います。
まとめ：標準管理規約改正の3つのポイント
最後に、今回の改正内容をまとめます。
【ポイント1】総会決議がスムーズに
- 特別決議が出席者の4分の3で可能に(全体ではなく出席者の)
- すべての総会議案について、事前に詳しい説明が必要に
- 所在不明の人は裁判所の認定で分母から除外可能
→ 総会運営が円滑になります
【ポイント2】再生の選択肢が増加
- 建て替えだけでなく、売却・リノベーション・取り壊しという選択肢が明確に
- 耐震性能不足など客観的理由がある場合は5分の4から4分の3に緩和
- 大規模災害で被災した場合は3分の2まで緩和
→ マンションの状況に応じて柔軟に対応できます
【ポイント3】なりすまし問題への対応
- 役員や専門委員の就任時に本人確認を実施することを推奨
- 成りすまし事件を受けての対応
→ 管理組合の適正な運営を守ります
国土交通省「マンション標準管理規約」を改正します 報道資料
令和7年マンション標準管理規約改正の概要
マンション標準管理規約新旧対照表
今後のマンション選び・売却に活かしてください
今回の標準管理規約の改正は、2026年4月の区分所有法施行に向けた、かなり踏み込んだ内容です。
古いマンションが抱える「建物の老朽化」と「住民の高齢化」という2つの課題、そして新たに表面化した成りすまし問題。こうした深刻な課題に対応するための改正なんです。
ただ、どんなに法律や規約が変わっても、最終的な判断は区分所有者である皆さん自身です。
マンションを購入される方は、管理規約がしっかり整備されているかを必ず確認してください。
マンションの売却を考えている方は、今後の費用負担を見越して、早めに動くことも検討してみてください。
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