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築8年 中古戸建ての売却事例｜工場の音も隠さず伝えて、値下げせずに売れた住み替え
執筆者：佐藤高樹（稲沢あんしん不動産 代表）
宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター（相続対策専門士）／業界28年・査定実績5,000件超
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この事例のお客様（Aさん）
- 年代・ご家族：60代のご夫婦
- 売ったお家：岐阜県・築8年・木造2階建て・4LDK・延床約106㎡・土地約43坪・最寄り駅まで車で約10分（地名・番地は伏せています）
- ご依頼の背景：当社で稲沢の新築一戸建てをご購入 → ひと月ほどして、岐阜のご自宅の売却もお任せいただいた「買って、売る」住み替え
- 結果：ネット掲載から8日で買付。値引きなしの満額
- ひとこと：8年前、前のお住まいを手放したときは苦労された経験あり。「こんなに早く決まるとは」と驚かれていました
家を売るのは、多くの方にとって一生に何度もないことです。だからこそ「本当に売れるのか」「いくらまで下げさせられるのか」と、不安のほうが先に立ちます。
この事例のAさんも、まさにそうでした。それが今回、8日で、しかも満額で決まりました。何が違ったのかを、できるだけ具体的に書いてみます。
私は不動産の仕事を28年、査定はこれまで5,000件以上見てきました。派手なことは言いませんが、できることを地道にやるタイプです。
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8年前の苦い経験から始まっていた
Aさんは8年前、前のお住まいを手放しています。そのときは、当時の不動産会社から何度も「値下げしましょう」と言われ、それでもなかなか売れず、正直うんざりした、と話していました。
その後、岐阜に新築の建売を購入して住み替え。今回売ったのは、この8年前に新しく買ったお家のほうです。
つまりAさんにとって、家を売るのは2回目。1回目の「下げ続けても売れない」記憶があったからこそ、今回の早さに驚かれたんですよね。
「買って、売る」住み替えだった
実はAさん、最初は「買う」ほうのご相談からでした。当社で稲沢の新築一戸建てをご購入いただいて、その引き渡しからひと月ほどして、今度は岐阜のご自宅の売却をお任せいただきました。
そもそも、Aさんが最初に問い合わせてこられたのは、ある新築の建売でした。正直に言うと、うちは中古の土地・戸建て・マンションの売却が主軸で、その新築はたまたまホームページに掲載していた物件だったんです。
だから最初の電話で、つい聞いてしまいました。「どうして、うちに問い合わせされたんですか？」と。
Aさんいわく、はじめは一宮市の別の不動産会社に電話したものの、対応がいまひとつで。たまたまかけ直したのが、うちだった。そして出たのが、私だった、と。
新築の購入自体は、すんなり進みました。住み替え（売り）の話も、このときから少しずつ出ていたんです。
買い替えには、「売ってから買う」「買ってから売る」の2通りがあります。今回は先に新居を決めた形でしたが、売りと買いの窓口がひとつにまとまっていたので、段取りで迷う場面がほとんどありませんでした。
売りと買いが重なる時期は、お金の流れも引っ越しのタイミングも一気に複雑になります。ここが分かれていると、それだけで疲れてしまうんですよね。
売り出す前に、ここまで整えた
家の売却は、出してから最初の1〜2週間で、その後がだいたい決まります。だから「売り出す前の準備」に、いちばん力を入れました。
1. 写真は、撮って終わりにしない
掲載初日に、明るさや構図を整えた写真を用意しました。暗い写真だと家の魅力が半分になってしまうので、ここは手を抜けません。
2. 動画で「家の中を歩ける」状態に
掲載の翌日には、家の中をぐるっと見渡せる映像を用意しました。文字や写真だけよりも、検討している方がイメージを掴みやすいんです。用意している会社がまだ少ないぶん、検索結果でも目立ちます。
※この事例の当時は360°パノラマを使っていましたが、現在はパノラマに代えて、動画・ショート動画を効果的に活用しています。
とてもきれいに撮れた画像と期待の持てる物件紹介ありがとうございます。現物よりずっと良く見えますね。
売主Aさんからの返信より
3. 売主さん自身が、家を整えてくれていた
最初にお家を見せていただいたのは、Aさんがちょうど新居へ引っ越している途中の頃でした。まだ荷物が少し残っている状況でしたが、室内はとても丁寧に使われているのがよく分かりました。設備もほとんど問題なし。唯一、インターホンだけが壊れていたんですが、これもAさんがご自身で新しいものに付け替えてくれました。
外回りも、外壁や屋根まで見て、気になるところはありませんでした。境界標もきちんと全部そろっていて、ここが揃っているだけでも、売るときの安心感はかなり違います。
私からは、最初の印象がよくなる清掃のポイントを、いくつかお伝えしました。
このお家、もともと換気口にコウモリが入り込んで巣を作り、糞がたまっていた箇所がありました。中古ではときどきある話です。
Aさんはそれをご自身できれいに掃除して、もう入らないようにネットまで付け直してくれました。こんな連絡をいただいています。
換気口の補修の方完了しました。画像のように詰めていた粘土を外して侵入防止のネットを取り付けました。５ヶ所とも同じように仕上げました。
売主Aさんからの連絡より
室内も、窓枠の塗り直しまで含めて、想像以上にきれいにしてありました。ここまで整っている家は、正直そう多くありません。買う方が「写真より実物がいい」と感じてくれる。これは本当に強いです。
それだけではありませんでした。Aさんは打ち合わせの途中で「購入する人向けの助成金があるはずですよ」と、こちらに逆に教えてくれました。自分の家を売る場面で、買う人のことまで気にかける。そういう方だったんです。
売り出してからの8日間：4組の検討と、最後の電話
私の場合、売り出し開始からの最初の1週間を、特に大事にしています。
このタイミングで情報が一気に広がるように、ホームページへの掲載、不動産ポータルサイトへの掲載、現地の看板、近隣へのポスティング、ほかの不動産会社への情報共有まで、持っているものを集中して、一気にやりきりました。
その結果、次の1週間で問い合わせが4組。そのすべての見学を、数日のうちに調整しきりました。日程が後手に回ると、いちばん熱が高いタイミングを逃してしまうからです。
気になる点は、最初から隠しませんでした。このお家、道路を挟んだ南西側、10メートルと離れていないところに木工所があるんです。日中は、その作業の音がおそらく気になります。これは実は、売主のAさんご自身が「日中は気になると思うよ」と先に教えてくださいました。
だから問い合わせをいただいた時点で、私のほうから必ずお伝えしていました。「木工所の音があるので、土日だけでなく、できれば平日にも一度見てください」と。土日は木工所がお休みで、音が聞こえないんです。お休みの日だけ見て決めてしまうと、住み始めてから「こんなはずじゃ」となりかねません。これはこのお家の特色として、最初に必ず確認してもらう。そう決めていました。
私の考えは、はっきりしています。買う方が「これは嫌だな」と感じそうなことは、先に、絶対にお伝えする。これは徹底しています。
正直、先に言うと「じゃあ、やめておきます」となる可能性は大きいです。それでも言います。後になって「佐藤さん、そんなの最初に言ってよ」と言われるほうが、よほど怖い。そこで信頼は一気に崩れてしまいます。
先に正直に出すことは、結局、売主さんを守ることにもつながります。あとで話が壊れるより、わかったうえで納得して買ってくれた方のほうが、ずっと強いんです。
4組とも、探し方も事情も、それぞれ違いました。
- Bさん（ご夫婦）：消防団や町内会のことを気にされていました。区長さんに確認して、加入金や年間の行事まで、分かる範囲で先にお伝えしました。住宅ローンも一緒に相談しながらの検討でした。
- Cさん（お一人）：住宅ローンを使わずに検討されていた方。お仕事の都合で、見学の時間を何度か調整しました。
- Dさん（ご家族）：内見の予約まで進みましたが、「職場まで距離がある」とのことで見送りに。無理に引き止めず、別の選択肢だけお渡ししました。
- Eさん（ご夫婦）：いちばん前向きだった方です。ご主人が少し前に転職されたばかりで、「住宅ローンの審査が通るか不安」と。私のほうで段取りをお手伝いして、金融機関の事前審査まで進みました。
特にEさんは、ご夫婦で来られて、奥様が中心になってお話しされていました。しっかりした方で、本当に1時間ほど、室内をていねいに見ていかれました。
今のお住まいでお仕事をされているそうで、間取りや使い勝手を、一つひとつ確かめるように見ていく。「ここで暮らす」を真剣にイメージされているのが、こちらにも伝わってきました。
正直、このままEさんで決まるかな、と思っていました。
最後にかかってきた、一本の電話
ところが、当社の定休日の水曜日。たまたま事務所にいた私のところに、一本の電話が鳴りました。出てみると、別の方（Fさん）。今回の購入者です。
「どうしても、この家を見たい」とおっしゃる。でも私は正直に、「もう、ほとんど決まると思いますよ」とお答えしました。Eさんのことが頭にあったからです。「木曜のうちに決まると思います。今からでは、間に合わないかもしれません」と。
それでもFさんは、「では、会社に行く前の朝いちばんに、見させてください」と。
営業時間の前ですし、正直、朝6時のご案内なんて経験がありませんでした。でも、そこまで熱心なら、と。「わかりました」とお受けしました。
売主のAさんにお伝えすると、「じゃあ、立ち会いましょう」と言ってくださって。
稲沢の事務所を、朝4時半に出ました。現地に着いたのは5時半ごろ。まだ真っ暗です。それでも、先に着いていたのは売主のAさんのほうでした。一緒にご案内しました。
正直、こういうイレギュラーなご依頼ほど、こちらのテンションは上がります。そんなことを思いながら対応していたのを、今でも覚えています。
もちろんFさんにも、朝いちばんのご案内のときに、木工所のことはきちんとお話ししました。「日中の音は、また時間のあるときに一度確かめてください」と。Fさんは「それは後で確認します。でも、購入の気持ちは変わりません」と。そこまで確認したうえで、進めることになりました。
Fさんは家をひと通り見て、その場で「現金で買います」と。こうして、掲載から8日で買付が入りました。
1時間かけてじっくり確かめたEさんとは対照的に、Fさんは短い時間で、すっと決められました。同じ家でも、決め方は人によってまったく違います。だからこそ、どの方にも同じ熱量で向き合うようにしています。
いちばん前向きだったEさんには、本当に心苦しいご連絡になりました。ご主人が転職して間もなく、住宅ローンが不安だと言っていた方です。
後日談があります。Fさんの申し込みが入ったその日の昼、実はEさんの事前審査も承認が下りました。勤続年数が短くても、銀行や業種によって対応はバラバラで、今回は保証料の料率で調整して、金利は変えずに通すことができたんです。
午前中にFさんの申し込みがなければ、そのままEさんで決まっていました。本当に、タッチの差でした。ローンの段取りまで一緒に進めていただいたぶん、こちらも胸が痛みます。それでも、こういうご縁のタイミングだけは、どうにもできない部分があるんですよね。
なぜ「満額」で決まったのか
値引きで急がせたわけではありません。値引きなしの満額で買付が入りました。理由をまとめると、こうなります。
- 売り出し前に、写真・パノラマ・間取りで見せ方を作り込んだ
- 売主さん自身が、家をていねいに整えてくれていた
- 出してすぐ、4組の見学を一気に調整した
- マイナス点を先に開示して、不安を残さなかった
8年前、下げても下げても売れなかったAさん。同じ「家を売る」でも、最初の準備と動き出しで、ここまで変わります。
同じように悩んでいる方へ
「うちは古いから」「前に売ろうとして値下げばかり言われた」。こういう声を、本当によく聞きます。
会社を選ぶとき、見ておくといいのはこのあたりです。
- 最初の問い合わせや電話で、返答が丁寧で早いか
- 売り出し前に、写真やパノラマなど見せ方を整えてくれるか
- マイナス点を隠さず、先に説明してくれるか
- 売り出したあと、報告や連絡が止まらないか
実はAさんとのご縁も、最初の電話対応がきっかけでした。華やかな営業トークより、地味な対応の積み重ねのほうが、最後は信用につながるんだと思います。
よくある質問
Q. 8日で売れたのは、安くしたからでは？
いいえ。値引きなしの満額で買付が入りました。下げて急がせたのではなく、見せ方と動き出しを丁寧にやった結果です。物件やタイミングにもよりますが、初速は本当に大きいです。
Q. 前に売ろうとして、値下げばかり言われた経験があります。
今回のAさんも同じでした。値下げに頼る前に、見せ方と初速でやれることはまだあります。
Q. 築浅でも同じように早く売れますか？
築浅は強みになりますが、それだけで自動的に売れるわけではありません。今回も築8年でしたが、見せ方と初速をそろえたことが効きました。逆に、整え方が雑だと築浅でも反応は鈍ります。
Q. うちは古い家ですが、それでも…？
築年数より、整え方と見せ方で印象は変わります。気になる点は、隠さず先に出したほうが、かえって早く決まることが多いです。
Q. 売りと買いを同時に進められますか？
住み替えのご相談も承っています。売りと買いが重なる時期こそ、窓口がひとつだと動きやすいです。
さいごに
今回のAさんからは、こんな言葉をいただきました。
今回は自宅の売買でたいへんお世話になりありがとうございました。思いのほか早々に決まったのも佐藤様のおかげと感謝しております。
売主Aさんからのメールより
最初の一歩は、むずかしく考えなくて大丈夫です。今のお住まいの状況や、いつ頃売りたいかを聞かせていただくところからで十分です。査定の数字を見て、そこから考える、でも構いません。
同じように住み替えや売却をされた方の声は、お客様の声（不動産売却）にもまとめています。あわせてご覧ください。
稲沢・一宮・あま・愛西あたりで、売却や住み替えを考え始めた段階でかまいません。まだ売ると決めていない、という方からのご相談からでも大歓迎です。稲沢市の不動産売却のご相談はこちらからどうぞ。
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状況の整理からご相談ください。
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