中古マンションの管理費・修繕積立金、あなたのマンションは稲沢で「高い」？「安い」？

マンションを売ろうかな、と考えはじめたとき。間取りや築年数は気にしても、毎月の管理費と修繕積立金は、案外そのままにしがちです。

でもこの2つ、マンションごとに本当にバラバラなんです。同じ稲沢でも、月1万円ほどのところもあれば、3万円近いところもある。

稲沢の不動産屋・佐藤です。私はマンション管理士として、名古屋市内で3つの管理組合の顧問もしていまして。毎月、理事会に出ている立場です。ただ売り買いするだけの不動産屋とは、少し見えている景色が違うかもしれません。

そこで、稲沢市内の中古マンションの管理費・修繕積立金を、㎡単価でランキングにしてみました。自分のマンションが稲沢の中でどのあたりにいるのか、その地図として使ってもらえればと思っています。

先に結論だけ。管理費も修繕積立金も、安ければいいわけじゃない。でも、高すぎるのもやめておいたほうがいい。お伝えしたいのは、ほぼこれだけなんです。

もうひとつ、目安を先に言っておきます。管理費と修繕積立金の合計で、月3万円。ここが、売りやすいか売りにくいかの、ひとつの分かれ目になります。

まず大前提、費用は「1㎡あたり」で見る

ランキングに入る前に、見方をひとつだけ。

管理費は、部屋が広いほど高くなります。だから総額で比べても、フェアじゃないんです。

これは土地と同じでして。土地を買うとき、坪いくらで見ますよね。坪15万か、30万か。広さで総額は変わるけれど、高い安いは坪単価で判断する。マンションの管理費も、1㎡あたりいくらかで見ないと比べられないんです。

ただ、単価だけだとピンと来ないので、3LDKを75㎡、4LDKを84㎡と決めて、その広さならいくらかも一緒に出しました。自分の部屋に近いほうで見てもらえれば、イメージしやすいはずです。

組合の中に入っていると、この単価の差が「なぜ生まれるのか」も見えてきます。そのあたりも交えながら、3つのランキングを順に見ていきます。

管理費の㎡単価ランキング（稲沢市）

まずは管理費から。1㎡あたりが安い順に並べています。

管理費って「管理会社に払うお金」だと思われがちですが、実は中身はもっといろいろ。管理会社に行く管理委託費のほかに、エレベーターの保守、消防設備の点検、貯水槽の清掃、共用部の電気代。そういう実費がまとまったものなんです。

だから安いのにも理由があります。エレベーターのない棟は、その点検代がかからない分だけ下がりやすい。戸数の多い大規模なマンションは、みんなで割り勘するスケールメリットが効いて、1戸あたりが安くなりやすいんです。

くどいようですが、順位そのものは気にしないでください。「稲沢の中だと、このあたりか」くらいで十分です。

ひとつだけ。管理費は、実は見直せる余地があります。私が組合の顧問で最初にやるのも、ひとまとめの管理費を項目ごとにバラして、同じ内容のまま他社にも見積もりを取り直すこと。それで下がるケースは、珍しくありません。

具体的な進め方は、別の記事にまとめています。分譲マンションの管理費を下げる方法｜5つのステップもあわせてどうぞ。

修繕積立金の㎡単価ランキング（稲沢市）

続いて、修繕積立金です。こちらは管理費と違って、安い＝いいとは限りません。むしろ、安すぎるのは少し心配したほうがいいくらいなんです。

修繕積立金は、12〜15年ごとにやってくる大規模修繕のために、毎月コツコツ貯めているお金です。外壁の塗り直しや屋上防水など、何千万という工事をいきなり払うのは無理なので、少しずつ備えているわけですね。

計画的に早くから貯めている組合は、毎月の積立は安く済みます。逆に、貯めるのをサボってきたところは、慌てて高くしないと間に合わない。しかも大規模修繕は1回では終わらず、2回目、3回目と続いていきます。

なので、安い順に並んでいても、その安さが「計画的だから」なのか「ただ足りていないだけ」なのかで、意味が真逆になります。

自分のマンションが安心かどうかは、この3つをセットで見てください。長期修繕計画がそもそもあるか。あるとして、外壁や給排水管、エレベーターまで中身が網羅されているか。そしてその計画と、今の積立額が合っているか。

長期修繕計画は、管理会社や理事会にお願いすれば、写しを見せてもらえます。手元に無ければ、まずはそこからです。

計画どおりに高めなのは、健全なマンション。サボってきて慌てて上げたところも、先送りせず向き合っている分、まだいいんです。気をつけたいのは、計画が甘いまま安く済んでいるケース。仕組みをもっと詳しく知りたい方は、分譲マンションの修繕積立金・管理費・大規模修繕 完全ガイドで掘り下げています。

合計ランキングと「月3万円」の目安

最後に、管理費と修繕積立金を足した合計です。毎月実際に出ていくのはこの合計なので、ここが一番、生活の実感に近い数字になります。

ひとつ覚えておいてほしいのが、合計で月3万円。ここを超えてくると、売るとき少し苦戦しやすくなります。

たとえば3,000万、4,000万のマンションの月3万円と、1,000万前後のマンションの月3万円とでは、負担の重さが全然違いますよね。後者のほうが、買う人にとってはこたえます。

やっかいなのは、売値を下げても管理費や修繕積立金は下がらないこと。だから値下げだけでは、なかなか売りにくさが解けないんです。しかもこの2つは、一度上がると基本的に下がらない。いわば片道切符でして。だからこそ、今のうちに自分の位置を知っておくことが効いてきます。

もし値上げが見えているなら、上がる前に動くというのも、ひとつの手です。

売るなら「管理を語れる人」に頼む

今の買う人は、もう「管理を買う」と分かってきています。だから売るときも、間取りと価格だけでなく、このマンションの管理はここがしっかりしている、と説明できる人に頼んでほしいんです。管理の中身を語れないと、せっかくの良さが伝わりきりません。

今日の話を、3つにまとめておきます。

• 管理費も修繕積立金も、安ければいいわけじゃない。中身を確かめる
• でも高すぎもつらい。生活も、売るときも、重くなる
• 自分のマンションが稲沢のどのあたりにいるか、その位置を知る材料に

このランキングは、もともと売却のご相談をいただいたときの参考資料として作りはじめたものです。稲沢市内にはマンションが70いくつありますが、今回はそのうち、資料がきちんと揃った66棟を載せています。数字に確信が持てないものは、あえて載せていません。情報が入り次第、順次追加していきます。

「うちのマンション、売ったらいくらだろう」「この管理費、高くないかな」。そんな引っかかりがあれば、一度声をかけてください。マンションは、管理が分かっている人でないと、正直ちゃんとは売りにくいので。

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よくあるご質問

管理費と修繕積立金は、何が違うのですか？

管理費は、日々の管理や点検、共用部の維持に使う「今のため」のお金です。修繕積立金は、12〜15年ごとの大規模修繕に備えて貯めておく「将来のため」のお金です。性格がまったく違うので、分けて見ます。

修繕積立金が安いマンションは、買っても売っても大丈夫ですか？

一概には言えません。計画的だから安いのか、積立が足りていなくて安いのかで意味が変わります。長期修繕計画の有無と中身、今の積立額が計画に合っているか。この3つを確認すると判断しやすくなります。

管理費は下げられますか？

下げられるケースはあります。ひとまとめの管理費を項目ごとにバラして、同じ内容のまま複数の会社に見積もりを取り直すのが基本です。詳しい手順は管理費を下げる5つのステップでまとめています。

合計でいくらくらいが目安ですか？

ひとつの目安は、合計で月3万円です。これを超えると、売るときに価格以外の負担として効いてくることがあります。ただし売値の価格帯によって重さは変わるので、あくまで目安として見てください。

稲沢以外のマンションも調べられますか？

今は稲沢市内が中心です。資料が揃ったエリアから順に広げていく予定です。気になる地域があれば、ご相談のときに聞いてください。